對房屋維修管理的重點難點的探討
房屋大修主要是房屋共用部位大修。工程范圍包括：房屋主體結構部位，包括基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋頂等，因損壞影響住用安全，需要拆換加固的;整幢樓屋面因損壞影響正常使用，需要重做防水或者保溫層的;外檐面層脫落、保溫層損壞達到整幢樓外檐面積30%以上，影響安全和正常使用，需要修繕的;整棟門共用部位樓地面面層、門窗及樓梯扶手因破損影響正常使用，需要修繕的。
摘要： 房屋維修工程是建筑工程的重要組成部分，房屋存在損壞問題會影響房屋的質量、安全和功能使用，降低房屋的使用年限，為了保證房屋的完好程度程，做好房屋的維修管理工作具有重要的意義。本文從房屋維修工程的特點、施工組織管理重點及管理措施幾個方面進行了探討。
關鍵詞： 房屋維修;外墻防水;施工組織
一、房屋維修工程的特點
房屋在使用過程中由于人為破壞和自然侵蝕會影響其使用性和安全性，不同的地理環境和使用方法也會造成房子的破壞速度存在差異，為此，就需要對房子進行經常性的維修保養。房屋維修工作除了具有新建房屋的特定性、固定性、體積大、價值高、露天作業和受自然條件影響大等特點外，還具有如下特點：房屋維修技術要求高，由于房屋的設計和使用功能存在特殊性，因此對不同的房屋進行維修時采用的維修標準也不盡相同;房屋維修受到的約束較大，具有明顯的限制性，維修工作只能在原有房屋基礎上進行，創造性較低，且工作不能超越特定的環境條件，維修過程除了要保持原有建筑風格之外，還要與周圍環境相協調;房屋維修具有廣泛性，房屋的各個部位，如結構、內外墻面、防水及零星構筑物部件等都會有不同程度的損壞，且這種損壞經常發生，無明確規則，即使同一結構的房屋，使用功能的減弱速度和損壞程度也是不均衡的，因此當損壞發生時需要根據損壞程度隨時進行小修、中修或大修;房屋維修工程非常分散，工程項目小，要求高，零星分散，用料品種、規格多，有時新料、舊料都要使用;具有較強的技術性，物業房屋維修往往人少工種多，維修工作不僅包括建筑工程專業的技術，有時還包括機械、設備、通信等相關專業的技術。
二、房屋維修工程管理的原則
房屋維修工作要按照“安全、經濟、合理、實用”的四個原則來實施。安全，就是通過維修，使房屋不倒、不塌、不漏，達到主體結構牢固。經濟，就是加強成本管理、資金管理和維修定額管理，合理安排開支，節約和合理使用人力、物力、財力，做到少花錢、多修房。合理，就是維修計劃和方案制定要合理，按照有關規定與標準進行維修，不擴大維修范圍。
通過維修，使所修房屋不受損壞，做到“能修則修，應修盡修，以修為主，全面保養”。對不同類型、不同建筑結構、不同等級標準的房屋，采取不同維修標準、不同的維修方案。對于新建房屋，維修管理工作主要是做好日常養護，保持現狀和使用功能。對于舊的房屋，需要根據房屋的建造年代、結構類型、使用材料、質量現狀、環境等特點綜合考慮，采取不同的維修改造方案。
三、房屋維修的施工組織管理
3.1 做好房屋維修的準備工作
在對房屋進行維修之前，需要做好一系列的準備工作。具體而言，包括以下幾個方面：根據施工內容設計好維修工程的設計圖紙;將施工方案和施工組織設計計劃進行審批;領取施工許可證;摸清施工現場的具體情況，比如供暖、水電、煤氣管道等，熟知給排水地下管網，設立垃圾回收地點等;將施工所需各種材料、物資陸續進人現場;如有需要，保證水、電源切斷等。
3.2 施工現場管理
3.2.1施工調度管理
定期檢查施工的情況，確定施工情況是否與施工計劃與施工合同吻合，進行物力、人力、財力的平衡調度，保持施工生產活動順利進行。保持施工的材料的持續供給，定期對施工的工程質量、安全情況進行督察，關注天氣情況，做好雨季準備和防凍準備。
3.2.2施工現場管理
一般情況下，房屋的維修施工不外乎外墻防水保溫、屋面防水、門窗修理、房屋內水電等設備維修、房屋屋架、梁柱等基礎設施維修等幾項：
(1)外墻防水及保溫：很多外墻防水采用防水涂料，由于夏季和冬季溫差大，防水涂料容易老化，會導致面磚脫落，有許多外墻滲水是由于水泥砂漿長期受潮而導致外墻慢慢發霉。外墻防水方案實施前必須對其進行論證，剛性防水材料因使用壽命長，所以目前普遍采用剛性防水砂漿，這樣從根本上減少后期物業維護的工作量。老舊房屋沒有保溫層的，重新施工做保溫層。
(2)屋面防水：應遵循“合理設防，放排結合，因地制宜、綜合治理”的原則，做好防水和排水，以使房屋免遭雨雪侵蝕。平屋頂的排水坡度控制在2%-3%，防水層施工時，應先做好節點、附加層和屋面排水比較集中部位(如屋面與水落口連接處，檐口、天溝、檐溝、屋面轉角處、板端縫等)的處理，然后由屋面最低標高處向上施工。鋪貼天溝、檐溝卷材時，宜順天溝、檐口方向，減少搭接。
(3)門窗修繕：如果門窗有松動的情況，要卸下來重新安裝，對于已損壞門窗要進行更換，保持門窗牢固不松動和接縫嚴密不透風;
(4)工程設備：及時檢查房屋內的水、電、煤氣、空調等設備是否出現故障，如果發現設備老化或者故障要及時修理和更換，保持這些硬件設備安全使用，重點對供電、供水和空調的管線進行檢查和維修。
3.2.3施工安全管理
安全管理是施工管理的重中之重。認真貫徹執行安全生產管理制度，加強對安全生產工作的領導，建立健全安全生產管理制度，嚴格執行安全操作規程，確保安全施工。
3.3 房屋維修計劃管理
房屋維修施工計劃是房屋維修計劃的主導和核心，是編制其他劃的依據。維修施工計劃反映了計劃期內所需維修房屋的名稱、維修部位及維修性質、規模(建筑面積和實物工期量)、投資額、各項工程開竣工日期、自營維修或外包維修、維修項目進度表及維修項目施工技術方案等情況;而房屋維修輔助計劃則主要包括以下幾個內容：房屋維修施工力量計劃、房屋維修材料供應計劃、房屋維修機具供應計劃、房屋維修技術支持計劃、房屋維修資金使用計劃、房屋維修成本及利潤計劃等。物業公司應根據物業轄區內房屋完損的實際情況擬定維修方案，有計劃地組織房屋按年輪修，分配年度維修資金，審核維修方案和工程預決算。
3.4技術儲備管理
首先，現場管理人員必須熟悉施工圖紙和合同要求，并根據自身的施工隊伍、材料供應、資金、設備等基礎條件，認真制定施工方案，把每項施工內容納人管理控制;其次，要根據工程特點和技術要求，做好技術管理人員和工人的儲備和挖掘，對工程的內容、程序以及關鍵技術措施做好培訓交底，讓施工技術工人熟練掌握施工工藝和新材料特性，全面提高技術操作和施工水平，從而使施工過程中的每一工序步驟處于控制之中，保證工程項目按時間、進度、質量完成;三是建立完善現場控制管理、質量檢查等各項技術制度和操作規程，依據施工質量相關的設計要求和有關規范標準，對每一工序和施工工藝提出不同的質量控制和驗收標準，以確保工程質量。
3.5材料管理
首先，在材料供應采購上，要嚴格根據設計方案確定的材料品牌、材質、規格，精心測算所需材料數量，組織材料供應，切忌購置廉價質劣材料，以免影響工程質量，造成工程的失敗。二是根據施工現場實際情況及進度要求，合理安排材料進入現場，做好進場驗收，抽查抽樣，報檢于甲方、設計單位和現場施工員，根據施工組織平面布置圖指定位置，將合理歸類堆放材計料，造冊登記。三是做好材料發放管理。要嚴格按照施工進度，憑材料出庫單發放使用，并做好發放材料的追蹤管理，避免材料丟失和浪費。
四、結束語
經過對房屋維修、保養，不但延長了房屋使用壽命，改善了房屋的使用條件與質量，使業主、使用人的房產保值、增值，也美化了城市環境，美化了生活。做好房屋維修工作也是物業公司提高服務質量，增加經濟效益的一項重要管理項目，對房屋維修工程的科學組織和不斷的深入研究，必將為社會創造更大的財富。
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