工程造價在房地產(chǎn)評估中的應用研究論文
無論是身處學校還是步入社會，大家對論文都再熟悉不過了吧，論文對于所有教育工作者，對于人類整體認識的提高有著重要的意義。那么一般論文是怎么寫的呢？以下是小編收集整理的工程造價在房地產(chǎn)評估中的應用研究論文，希望能夠幫助到大家。
摘要：
在我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展之中，隨著城市化進程的不斷加快，建筑業(yè)也獲得了迅速的發(fā)展。因為房地產(chǎn)行業(yè)和建筑業(yè)之間有著直接的關聯(lián)性，所以將工程造價應用到房地產(chǎn)的評估工作之中，將會對房地產(chǎn)評估準確性的提升起到至關重要的作用。基于這一情況，本文對工程造價在房地產(chǎn)評估之中的應用進行分析，希望可以對當今房地產(chǎn)評估準確性的提升有所幫助。
關鍵詞：
工程造價；房地產(chǎn)資產(chǎn)評估；資產(chǎn)評估
引言：
在進行房地產(chǎn)評估的過程中，評估人員會應用到一個房地產(chǎn)市場價格的模擬應用機制，進而對房地產(chǎn)價格形成的過程進行模擬，然后通過不同的方法進行評估。而房地產(chǎn)評估的準確性卻會受到市場、政策以及技術等諸多方面因素的影響，稍有不慎就會導致評估結果不準確。因此，評估人員開始將工程造價應用到房地產(chǎn)的評估之中，通過這樣的方式，將會進一步提升房地產(chǎn)評估的準確性。
一、房地產(chǎn)評估的方法分析
（一）成本估價法
所謂成本估價法，其實就是我們經(jīng)常提到的承包商法，就是在進行房地產(chǎn)的評估過程中，重新進行評估點價格的構建，并扣除折舊，然后再通過科學的估算方法對項目對象的價格或者是價值進行評估。這是一種應用起來十分簡單的評估方法，可以將房價簡單地看成是建設成本、各項稅收以及正常利潤這三項費用的總和。在房地產(chǎn)交易比較少的情況下，或者是無法通過市場比較法來進行評估的情況下，這種評估方法卻十分適用。
（二）市場比較法
這種房地產(chǎn)評估方法在房價比較穩(wěn)定、交易量較大的情況下十分適用。在這一方法的實際應用過程中，市場的走向和房地產(chǎn)商會對估算造成一定的影響。如果房地產(chǎn)的市場較為穩(wěn)定，在房地產(chǎn)商定價的時候，通常會在原來價格的基礎上加上一定的金額。如果房地產(chǎn)的市場不穩(wěn)定，房價有著比較大的波動范圍，在房地產(chǎn)的評估之中就很難應用市場比較法。如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了泡沫，那么在應用市場比較法進行評估之后，經(jīng)常會出現(xiàn)評估結果比原來房價高的情況，這樣的情況會讓房地產(chǎn)行業(yè)泡沫產(chǎn)生的速度增加。由此可見，市場比較法更適合應用到交易量比較大的房地產(chǎn)交易之中，比如標準的廠房交易、寫字樓交易以及房地產(chǎn)開發(fā)用地的交易等。
（三）收益還原法
收益還原法也叫做收益資本法或者是收益現(xiàn)值法。這種估算方法在項目對象未來收益的估算之中比較適用，利用資本轉化率、收益乘數(shù)以及報酬率等的這些概念，可以讓未來收益實現(xiàn)到市場值的轉化，進而計算出項目對象的價值。在這種估算方法的應用過程中，主要是將房地產(chǎn)價格形成的預期收益原理作為理論依據(jù)，通過收益還原法所估算出的價格就是收益價格。比如：假設有一名投資者擁有一處房產(chǎn)，其每一年之中的純收益在10萬元左右，而這名投資者手里還有資本金100萬元。如果這名投資者把手里的100萬元資金存入一家年利率是百分之十的銀行，這些資本每一年的利息是10萬元。那么站在這名投資者的角度來考慮，房地產(chǎn)給他帶來的純收益和他一年之中的資本金利息相等，由此可以估算出，該投資者所擁有的這處房產(chǎn)價值100萬元。
二、工程造價在房地產(chǎn)評估之中的實際應用分析
（一）規(guī)范開發(fā)成本的價格評估
在對房地產(chǎn)的開發(fā)成本進行價格評估過程中，比較常用的方法是市場比較法和成本評估法，也有一些會將政府所確定的房屋重置價格作為標準來進行房地產(chǎn)價格的評估，或是通過工程造價法對開發(fā)的成本進行評估。但是在實際對開發(fā)成本進行評估的過程中，卻經(jīng)常會應用到單位比例法來計算建筑物重置的成本。由此可以看出，在實際進行工程估價的過程中，無論是建筑物重置還是重建成本計算，都可以通過工程造價法來進行計算，但是這種方法卻并不是最佳的選擇，下面就對具體的情況進行分析。
1、單位比例法與指數(shù)調(diào)整法的應用
在應用這兩種方法進行房地產(chǎn)評估的過程中，一般都是由工程造價站或者是評估公司來發(fā)布建筑物成本平方米造價及其價格指數(shù)方面的數(shù)據(jù)資料，同時，這些數(shù)據(jù)資料也可以通過評估公司以及評估師的收集整理來獲得。在對這些數(shù)據(jù)進行整理的過程中，通常會按照結構類型來進行劃分，按照時間順序來進行整理。比如框架廠房、鋼架構廠房以及磚混，在對開發(fā)成本進行評估時，都可以將這些數(shù)據(jù)資料作為基礎，來進行成本的評估與分析。
2、成本估價法的應用
在應用這種方法進行評估的過程中，評估師最常用到的方法有兩種，其一，單位比較法，其二，指數(shù)調(diào)整法。之所以經(jīng)常用到這兩種方法，主要是因為這兩種評估方法應用起來十分簡單。但是在實際的評估之中，如果應用分部分項法和工程測量法，也需要將工程造價法結合進來，并發(fā)揮出造價工程師的充分作用與優(yōu)勢。同時，在評估過程中，也應該具備清晰詳細的工程圖紙和準確無誤的構造參數(shù)。因為成本估價法的應用過程中會涉及很多的人員，所以在一般情況下，評估師并不會應用這種方法進行評估。
3、基礎數(shù)據(jù)的歸納不足
在房地產(chǎn)的評估過程中，因為數(shù)據(jù)的歸納具有系統(tǒng)化和概念化的特征，所以，如果評估的建筑物能夠符合標準建筑物的條件，那么其數(shù)據(jù)統(tǒng)計的結果也就會更加符合其實際情況。但是如果被評估的建筑物并不符合標準建筑物的條件，其數(shù)據(jù)統(tǒng)計的結果也就會與實際情況之間有著一定程度的差異存在，因此數(shù)據(jù)也就不具備足夠的說服力。比如，在對工業(yè)建筑的開發(fā)成本進行評估時，只有標準的廠房才可以通過統(tǒng)一建筑安裝成本來進行評估，如果用統(tǒng)一建筑安裝成本法對其他的一般建筑物或者是非標準廠房進行評估，則很難獲得準確的數(shù)據(jù)。
（二）用工程造價來取代成本法進行評估
在對房地產(chǎn)進行評估的過程中，成本法與工程造價法在評估的程序之中和內(nèi)容之中都有著很大的相似性，但是這兩種方法也有著很多的差異性。通常情況下，在對房地產(chǎn)進行評估的過程中，成本法的應用會將社會化的客觀成本作為有效依據(jù)，而工程造價法的應用，則會將特定條件下的特定工程作為主體來對工程的費用進行計算。這兩種計算方法在計算的原則方面也存在很大的差別，在通過工程造價法進行計算的過程中，主要的計算基礎是社會化條件，同時也可以在評估的過程中合理調(diào)整材料的價格，這樣就可以讓最后獲得的工程造價更加符合實際，進而在應用成本法對房地產(chǎn)進行評估的過程中作為核心依據(jù)。但是在實際的評估工作進行之中，因為工程類型的不同，其合同價所受到的條件約束也就不同，所以一些特殊的條件會對工程的合同造價起到較大的約束作用，進而無法直接對其進行評估。
我國也曾經(jīng)對工程造價清單的計價模式予以大力推廣，規(guī)定在每一個工程項目之中，無論是稅金、規(guī)費、措施費用，還是分部分項的工程項目，都應該將數(shù)量、項目名稱等這些單位明確標注在計價清單之中，而工程量清單計價的定額將會直接由政府來發(fā)放。不同的地區(qū)也會有著不同的工程量清單計價定額，這樣才可以與不同地區(qū)之中不同的市場條件做到良好接合。在此過程中，一些企業(yè)也可以將自身實際的發(fā)展情況作為依據(jù)，以此來自由選擇企業(yè)的定額。
一般情況下，各個省份的定額都是對實物工作之中的一般組成量進行確定。比如，分項工程之中的實體材料消耗以及人工方面的投入都應該和社會的一般技術以及一般勞動效率相符合，這種評估指標不僅十分平均，而且也更具有代表性。一般情況下，投標方會對材料價格以及管理費用進行決定，工程清單的計價可以用來模擬社會報價，分項綜合單價將會作為競標依據(jù)，通過不同的工程項目以及具體的情況來計算工程量。
（三）讓房地產(chǎn)評估的準確性得以進一步提升
相比較建設市場施工合同的價格而言，房地產(chǎn)評估工程之中的預算價格往往更容易受到市場競爭的影響，所以房地產(chǎn)評估中的預算價格都會比建設市場施工合同的價格高一些。在普通的民用建筑之中，施工技術的掌握與應用都比較容易，施工技術也不會有太高的難度，這就讓建筑工期有了明顯的規(guī)律性，而在整個建筑工程的施工過程中，施工的強度也會控制在平均值的范圍之內(nèi)。所以在對民用建筑進行施工的過程中，工程所需要的各種資源都可以得到平均的投入，且因為工程項目有著一般性的體量，所以工程所需材料也不會出現(xiàn)較大的價格波動，即使是出現(xiàn)了一定的波動，其價格也都會在建筑企業(yè)以及施工單位的可接受范圍之內(nèi)。
就目前來看，我國建筑市場的競爭越來越激烈，這樣的情況就會導致預算價格比市場競標價格偏高的現(xiàn)象出現(xiàn)，所以在對房地產(chǎn)進行評估的過程中，也應該充分考慮到市場競爭在評估結果中的影響作用，在對企業(yè)的管理費用以及造價利潤進行評估的時候，都應該將具體的市場情況加以充分考慮，但是在評估過程中又不能完全將市場價格作為依據(jù)。
在一些進度計劃比較短、工期也比較短的項目之中，通常都會產(chǎn)生一些趕工措施費用。同時，如果在施工過程中應用到了一些先進技術，就需要資質(zhì)與水平比較高的施工單位來進行承辦，所以在實際的施工之中，也就會出現(xiàn)額外的一些技術措施費用。因此，在實際的房地產(chǎn)評估過程中，都應該對這些費用進行全面考慮。
如果業(yè)主的資金不能落實到位，進而需要施工單位先行墊付，實際的工程費用之中就應該出現(xiàn)相應的墊付費用以及財務費用，但是在進行房地產(chǎn)評估的過程中，卻不需要對這些費用加以考慮。
結語
綜上所述，隨著當今經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，城市化進程的不斷加快，建筑工程的發(fā)展和房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展都十分迅速。將工程造價應用到房地產(chǎn)評估工作之中，不僅可以讓房地產(chǎn)的價格評估更加準確，同時也可以有效促進房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展。但是因為房地產(chǎn)這個行業(yè)有著一定的特殊性，所以在應用工程造價來進行房地產(chǎn)評估的過程中，應該注重對工程造價進行客觀處理，讓建筑市場之中的成本組成得以不斷完善，這樣才可以進一步提升房地產(chǎn)評估計算的準確性，提升房地產(chǎn)評估工作的質(zhì)量。
參考文獻
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