新環境下物業管理企業營銷對策探析

時間：2024-08-26 15:34:56 市場營銷畢業論文

新環境下物業管理企業營銷對策探析

摘要：隨著經濟全球化的發展和知識經濟時代的來臨，物業管理企業的外部環境正發生著快速變化，科學分析、動態監測環境變化，迅速制定和實施營銷對策，不斷提高營銷能力已經成為物業管理企業生存發展的迫切要求和當務之急。分析與探討了物業管理企業面臨的外部環境，并提出了適應環境變化的營銷對策。
　　關鍵詞：物業管理企業　環境　營銷對策
　　
　　引言
　　
　　隨著經濟全球化的不斷發展和知識經濟時代的到來，物業管理企業的外部環境正發生著日新月異的變化，快速發展的科學技術與呈現多元化的市場態勢，對物業管理企業傳統的營銷工作提出了挑戰。
　　近年來，國內大型物業管理企業已開始在其經營管理中引入現代市場營銷理念，并嘗試運用多種營銷手段進行競爭。營銷管理包括營銷環境分析、營銷戰略與策略制定、策略實施與控制等活動過程，而營銷管理的首要任務就是動態監測把握環境力量的變化，從中發現有利于企業發展的市場機會，避開潛在威脅。事實上，企業的營銷活動就是企業適應環境變化并對變化的環境做出積極反應的動態過程。跨入21世紀的物業管理企業，只有認真分析環境變化帶來的機會與威脅，權衡自身的優勢與劣勢，及時發現市場機會，不斷追求在營銷理念、營銷策略、營銷手段和營銷方式等方面的變革與創新，才能始終保持領先的競爭優勢，從而鞏固并提升企業的市場地位。
　　
　　1、物業管理企業營銷環境的變化
　　(1)物業管理企業面臨知識經濟時代的挑戰
　　隨著知識經濟時代的到來，信息傳遞高速化、商業競爭全球化、科技發展高新化將引發傳統社會經濟結構、增長方式及企業管理模式的一系列深刻變革。在知識經濟時代，知識是創造財富的重要基礎，知識經濟的繁榮不再取決于資源、資本、硬件技術的數量、規模和增量，而是更加依賴于知識或有效信息的積累和利用。
　　21世紀的物業管理企業將在知識聚變中重新“洗牌”，企業的競爭力源泉將由原來有形的物的形態，轉向無形的知識形態。知識將取代資本、勞動力成為最有價值的資源要素，成為企業的頭號競爭利器。
　　(2)經濟全球化引來國外物業管理企業
　　經濟全球化使得市場競爭的邊界日益模糊，競爭領域從局部向全球擴展。我國加入WTO后，外國企業逐漸進入我國市場的各個領域，國內企業面臨的競爭更加激烈。
　　物業管理作為一個融管理、經營、服務于一體的服務性行業，其巨大的市場份額對外資形成強烈的吸引力。早在上世紀90年代初期，一些國際知名的物業管理企業已覺察到中國大陸各省市的物業管理服務需求正因房地產市場的急速發展而擴大，開始把目光投向中國市場。例如，號稱亞洲最大的物業管理公司“第一太平戴維斯”，目前其在中國的業務已發展到北京、上海、天津、深圳等10多個大中城市。另外，像美國的世邦威理士、香港的戴德梁行、英國的威格斯等也已經開始涉足我國物業管理業。
　　國內的物業管理企業，無論是弱小的還是實力雄厚的，在這場沒有國界的競爭中，都會感到真正威脅的存在。任何一家物業管理企業，不僅要面對來自國內同行爭奪市場份額的內憂，同時，還要面對國外專業化、技術型物業管理公司對國內市場份額的蠶食的外患。市場競爭的基本法則是優勝劣汰，通過競爭，勝者得到發展壯大，劣者被市場所淘汰。國外物業管理跨國公司進入我國物業管理市場，必將給我國尚未成熟的物業管理行業帶來很大的沖擊和挑戰。
　　(3)買方市場要求物業管理服務高度顧客化
　　隨著社會主義市場經濟的快速發展，我國絕大多數行業面臨著供大于求的市場形勢，并由此形成了買方市場。買方市場“供大于求”的特點決定了在市場上買者選擇賣者，主動權掌握在顧客手中。一切生產經營活動以需求為導向是買方市場條件下企業生存與發展的基本前提。
　　近年來，由于知識經濟使消費者受教育的程度和文化水平獲得普遍的提高，消費者的消費心理和消費行為也漸趨成熟，消費需求呈現出新的變化特點，如個性化和多元化的價值觀將逐步取代從眾化，標準化的產品會被“量身定制式”的個性化產品所取代。對企業而言，要想拓展市場份額，關鍵在于提高顧客對自己產品的偏好程度，顧客需要什么，企業就必須生產什么，以滿足顧客追求個性的張揚和標新立異的愿望得以實現。相應地，人們對物業管理企業的服務要求也越來越個性化、多樣化，期望也越來越高，僅有保安、清潔、代管車輛等日常物業管理服務很難獲得業主的認可。在買方市場下，消費者的可選擇范圍擴大，消費行為也變得更加成熟、理性，人們總是趨向于選擇服務質量更好、服務收費更低、口碑信譽更優的物業管理企業做自己的“管家”。因此，物業管理企業要圍繞業主需求做文章，有預見性地創造出新的服務項目，引導業主消費。
　　(4)市場競爭呈多維化趨勢
　　買方市場條件下，市場競爭在很大程度上取決于行業市場中不同企業產品的可替代性和替代程度，即產品“同質性”的強弱，市場中產品的同質性越強，市場競爭也就越激烈。隨著物業管理行業的日趨成熟完善，幾乎所有的物業管理企業都認識到提高服務質量的重要性，物業管理的“產品”——服務同質化趨勢將越來越明顯。這就意味著，物業管理企業必須通過持續創新使自己的管理和服務具有相對于競爭對手的特色，弱化本企業的可替代性，采用特色化戰略，提供“異質化”服務，拓展市場空間。
　　隨著知識在經濟增長中重要性的增強，增加經濟效益的途徑越來越多樣化。對于物業管理企業來說，如果單純地想通過技術、質量、價格、服務等傳統的競爭手段來甩開對手，顯然會變得非常困難，市場競爭的焦點已經逐步轉向企業綜合實力的競爭。通過擴大管理規模來降低單位成本的范圍經濟、通過提供差異性服務來吸引業主的差異經濟、通過拓展企業外部成長空間來實現多種經營的成長經濟，正在成為提升物業管理企業經濟效益的新途徑。因此，當前市場競爭出現了多維化的局面。
　　(5)智能化、網絡化、數字化的迅猛發展
　　當今世界科技發展日新月異，新技術風起云涌，新產品層出不窮。隨著信息技術的飛速發展，人類開始邁入以數字化和網絡化為平臺的智能化社會，對居住環境也不斷提出新的需求，現代化的建筑已不是傳統意義上的蔽身之所，而是向智能化的方向發展。信息化高科技社區服務，涵蓋了物業管理智能化、電子商務系統開發等多項功能，可以更大程度地滿足業主的各項生活與工作、娛樂需求。物業管理企業應適應時代發展的要求，不斷進行技術創新，加快引入科學技術手段，采用以計算機管理為主導的新技術，推出智能化管理，以降低物業管理的人力成本，提高服務的現代化水平。
　　互聯網在新時代成為一種驅動產品質量和服務提升的力量。基于互聯網的電子商務，作為信息時代的一種新的商務形式，對企業的商務活動動作過程和動作方式產生了巨大影響。在全球電子商務的浪潮中，物業管理企業要想充分將電子商務的優勢轉化為其在商業競爭中的優勢和利潤，就必須不斷調整企業的營銷戰略。如日常收費管理實施專業物業管理軟件，方便物業人員對大量住戶資料和收費資料的查詢和存檔工作；小區寬帶網絡的運用，使業主感受到現代信息技術的便捷等等。
　　(6)構建和諧社會的重大戰略目標對物業管理行業提出了新的要求
　　黨的十六屆四中全會提出了“構建社會主義和諧社會”的重大戰略任務，即構建一個民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的和諧社會。社會的和諧，必須要求社會機制的科學合理、社會政治經濟的均衡發展以及人們生存環境的不斷優化。而社區是社會的細胞，社區是否和諧，和諧程度如何，直接關系到居民的生活質量和城市的生活品質。物業管理作為一個與人民生活息息相關的行業，對于維護社區穩定、豐富社區文化生活、提高業主精神生活水平以及協調鄰里關系等都發揮了重大作用。我國構建和諧社會的重大戰略目標可以說對物業管理行業提出了新的要求。
　　
　　2、適應環境變化的營銷對策
　　市場營銷環境的巨大變化，對企業營銷活動提出了更高的要求。作為亟須提升管理水平和運作能力的物業管理企業來說，可從開展以下四方面活動，促使企業提高其營銷活動效果和效率。
　　(1)創新企業市場營銷觀念
　　環境的變化迫使物業管理企業不得不重新審視已有的營銷觀念，一般來說，企業開展營銷活動首先在于營銷觀念創新，或者說是在正確的營銷觀念的指導下才得以進行。正如著名管理學家彼得·德魯克所說：“當今社會不是一場技術的革命，也不是一場軟件、速度的革命，而是一場觀念的革命”。經濟在發展，社會在進步，業主生活水平也在不斷提高，物業管理企業領導者的思維定勢、營銷觀念也要隨之轉變，從以市場拓展為中心轉變為以業主滿意為中心，從單純追求企業利潤轉變為兼顧造福于環境和社會，積極開展知識營銷、服務營銷、關系營銷、網絡營銷、差異化營銷等。
　　(2)建立科學、實戰的營銷組織框架
　　消費者的需求復雜多變，產品生命周期日益縮短，因此物業管理企業需要建立能夠迅速適應環境變化的、富有彈性的營銷組織，即扁平化、網絡化、智能化、虛擬化的營銷組織。同時，要使企業所有部門和員工緊密地協作，現代營銷強調的是整體協同能力，因此，企業應當根據市場開發需要，建立營銷組織體系、市場信息管理體系、目標和計劃管理體系，充分發揮企業的整體協同能力，實現最佳營銷目標。
　　(3)以“顧客滿意”為中心
　　新的營銷環境下，由于顧客地位的變化，企業的營銷更多地是按照顧客的要求而開展，企業營銷的結果也就取決于顧客對企業營銷的滿意程度。滿意度越高，顧客群就越穩定，也就越容易吸引新的顧客。目前風行全球的顧客滿意理論，不僅將顧客滿意作為企業營銷的重要因素，且將其置于營銷戰略的核心地位，統率企業的各種營銷戰略的制定和實施，以及營銷資源的分配。因此，顧客滿意是企業制定營銷戰略的重要基礎，是企業營銷戰略實施所追求的目標，也是企業營銷績效評價的重要指標。
　　物業管理企業通過對物的管理，實現對人的服務。因此，最大限度地滿足業主的需求，提供高效優質的服務，使業主滿意、高興、放心，是物業管理的宗旨，也是物業管理企業的生存之本、發展之源。物業管理企業應以業主滿意作為市場營銷的第一原則，站在業主的角度，把業主問題的各個方面加以精細化、細致化和具體化，廣泛而深入地收集有關業主對服務需求的更多更全面的信息，在制定新的市場營銷策略時，把這些新的多樣化的信息考慮進去，并通過日常經營活動千方百計地滿足這些多樣化的需求。顧客滿意戰略通過對企業各項活動不斷進行定期定量的測評與改進，可以使服務品質最優化，使顧客滿意度最大化，進而達到培養顧客忠誠度和培養顧客資源的目的。
　　(4)實施差異化營銷戰略
　　差異化營銷戰略是指企業提供的產品或服務標新立異、獨具特色，其實現方式是使企業在產品性能、產品設計、技術特點等內在因素或在定價、商標、營銷渠道、客戶服務等外在因素方面具有獨特性。企業憑借這些特色吸引客戶，獲取市場優勢。
　　物業管理企業要取得市場優勢，必須為業主提供超值的、高質量的、有特色的差異化服務產品，全方位滿足業主需求。差異化營銷必須做到“精”與“準”。“精”是指差異化服務必須經得起市場考驗和競爭對手的沖擊。為此，物業管理企業必須科學分析市場需求和服務特點，鎖定特有市場，推出符合需求的差異化新服務。“準”是指進入市場準、營銷組合準。為此，物業管理企業要對業主進行分析，明晰其需求，進而有針對性地進行營銷組合，使獨特的差異性服務能吸引業主，并在這一過程中不斷優化，通過累次的顧客滿意，最終實現顧客忠誠。
　　
　　3、結語
　　企業的營銷管理活動從本質上講就是企業適應環境變化并對變化著的環境做出積極反應的動態過程。面對日益激烈的全球性市場競爭以及多變的市場環境，物業管理企業必須緊跟時代發展的步伐，把握市場環境的變化趨勢，適時靈活地利用機會，積極主動地迎接挑戰，在營銷觀念、營銷組織、營銷方式、營銷手段等方面進行全方位的、持續的創新與變革，努力提高企業的市場營銷能力與水平。

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