房地產(chǎn)企業(yè)促進(jìn)設(shè)計(jì)和成本優(yōu)化工作配合思路論文
作為房地產(chǎn)公司最重要的兩個(gè)部門(mén)，設(shè)計(jì)部和成本部應(yīng)該采取一系列合作來(lái)降低建設(shè)成本，提升公司的管理水平，提升建筑品質(zhì)，這必定會(huì)增加公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使得公司在國(guó)家政策日趨緊張的情況下保持較高的活力。以下是小編為大家整理的房地產(chǎn)企業(yè)促進(jìn)設(shè)計(jì)和成本優(yōu)化工作配合思路論文，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
【摘要】本文首先對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理部及成本合約部的職責(zé)、優(yōu)劣勢(shì)及存在的矛盾進(jìn)行分析;然后結(jié)合具體的項(xiàng)目實(shí)踐，提出了設(shè)計(jì)管理部與成本合約部這兩個(gè)部門(mén)協(xié)同合作優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共同促進(jìn)設(shè)計(jì)、成本優(yōu)化的具體工作步驟，最后進(jìn)行相關(guān)的案例分析。希望通過(guò)本文的探討，能為從事相關(guān)工作的人員提供一定的指導(dǎo)和幫助。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司;設(shè)計(jì)管理部門(mén);成本合約部門(mén);設(shè)計(jì)優(yōu)化;成本優(yōu)化
引言
隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)的發(fā)展和社會(huì)、市場(chǎng)環(huán)境的深刻變化，房地產(chǎn)行業(yè)已逐步從暴利時(shí)代轉(zhuǎn)向微利時(shí)代。各房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠在這個(gè)行業(yè)中繼續(xù)生存和發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式也正從粗放管理向精益管理發(fā)生轉(zhuǎn)變。在房?jī)r(jià)上漲趨緩甚至下跌、滯銷(xiāo)，拿地地價(jià)、人工、材料等各種建造和經(jīng)營(yíng)管理成本卻日益上升的市場(chǎng)環(huán)境下，如何有效的控制成本，如何在確保產(chǎn)品品質(zhì)的前提下做好房屋建筑成本的有效控制是當(dāng)前各房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重。房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)管理部和成本合約部是保證提供優(yōu)質(zhì)建筑產(chǎn)品、控制項(xiàng)目成本最關(guān)鍵的兩個(gè)部門(mén)，而如何充分利用這兩個(gè)部門(mén)各自的優(yōu)勢(shì)，做好協(xié)同、合作，更好地促進(jìn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、成本優(yōu)化工作，是當(dāng)前各房地產(chǎn)公司能否實(shí)現(xiàn)有效控制成本的關(guān)鍵所在。
1房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理部和成本合約部職責(zé)、優(yōu)劣勢(shì)及存在的矛盾分析
1.1設(shè)計(jì)管理部的主要職責(zé)
設(shè)計(jì)管理部(以下簡(jiǎn)稱(chēng)：設(shè)計(jì)部)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)公司全面的設(shè)計(jì)管理工作，崗位組成包括總工程師、建筑師、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師、資料員等，其工作的主要內(nèi)容為：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)組織、控制(含任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)招標(biāo)、設(shè)計(jì)合同等文件的編制)與設(shè)計(jì)推進(jìn)協(xié)調(diào)工作;負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目的建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電各專(zhuān)業(yè)配置的統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，參與材料設(shè)備的選樣、選型，工程樣板的定樣，審查材料，設(shè)備的技術(shù)參數(shù);負(fù)責(zé)各項(xiàng)目設(shè)計(jì)、審核及優(yōu)化工作和各階段設(shè)計(jì)效果的把控及各專(zhuān)業(yè)間的協(xié)調(diào)管理工作，辦理項(xiàng)目的規(guī)劃、概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及相關(guān)二次設(shè)計(jì)內(nèi)外審核、審批的手續(xù)和協(xié)調(diào)工作;根據(jù)公司設(shè)計(jì)管理制度負(fù)責(zé)各項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更的審核、審批工作，負(fù)責(zé)各項(xiàng)目重大設(shè)計(jì)變更的評(píng)估工作。
1.2成本合約部的主要職責(zé)
成本合約部(以下簡(jiǎn)稱(chēng)：成本部)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)公司的招投標(biāo)、預(yù)結(jié)算等成本管控工作，主要的工作內(nèi)容為：負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目各類(lèi)工程及材料、設(shè)備采購(gòu)類(lèi)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)工作、合同簽訂，負(fù)責(zé)組織編制工程量清單、標(biāo)書(shū)及標(biāo)底，分析投標(biāo)報(bào)價(jià)的合理性，組織對(duì)投標(biāo)單位與材料供應(yīng)商的考察、甄選工作;負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本管理，上報(bào)項(xiàng)目目標(biāo)成本，進(jìn)行項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制及分析，負(fù)責(zé)檢查設(shè)計(jì)變更和簽證的核價(jià)情況;負(fù)責(zé)資金計(jì)劃的編制，并對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行分析，負(fù)責(zé)工程類(lèi)及材料、設(shè)備采購(gòu)類(lèi)合同進(jìn)度款的支付審核，對(duì)各供方工程款的支付情況進(jìn)行控制;負(fù)責(zé)辦理工程結(jié)算并編制結(jié)算工作報(bào)告;負(fù)責(zé)收集地區(qū)造價(jià)成本資料、建材信息，建立供方信息庫(kù)，配合進(jìn)行新材料、新產(chǎn)品的調(diào)查、收集工作。
1.3設(shè)計(jì)部與成本部各自的優(yōu)勢(shì)及不足
設(shè)計(jì)部的優(yōu)勢(shì)在于對(duì)建筑、結(jié)構(gòu)等相關(guān)規(guī)范及國(guó)家和地方的各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)定較熟悉，注重產(chǎn)品的設(shè)計(jì)效果，部門(mén)組成人員以設(shè)計(jì)類(lèi)專(zhuān)業(yè)人才為主，是項(xiàng)目設(shè)計(jì)的主要主導(dǎo)者。其存在的不足主要是對(duì)材料價(jià)格、工藝做法、成本構(gòu)成等相對(duì)薄弱，成本控制意識(shí)相對(duì)較弱，在設(shè)計(jì)管控過(guò)程中容易忽略成本因素。成本部的優(yōu)勢(shì)在于對(duì)材料、工藝做法、造價(jià)主要影響因素等相對(duì)較熟悉，是項(xiàng)目成本控制的主要負(fù)責(zé)部門(mén)，部門(mén)組成人員主要為造價(jià)控制及工程類(lèi)專(zhuān)業(yè)人員為主，成本控制意識(shí)較強(qiáng)。其存在的不足也是明顯的，主要體現(xiàn)在對(duì)相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范較不熟悉，設(shè)計(jì)的前期介入比較有限，設(shè)計(jì)定型后再進(jìn)行的成本優(yōu)化工作效果不明顯。
1.4設(shè)計(jì)部與成本部之間存在的矛盾
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)成本控制的實(shí)際工作過(guò)程中，許多房地產(chǎn)公司因設(shè)計(jì)管理部與成本部之間的協(xié)調(diào)配合工作未處理好，存在著兩個(gè)部門(mén)相互指責(zé)，激化矛盾而影響公司的成本控制及正常運(yùn)營(yíng)工作。經(jīng)常出現(xiàn)的矛盾有：成本部總是“指責(zé)”設(shè)計(jì)部：設(shè)計(jì)出圖進(jìn)度跟不上招標(biāo)進(jìn)度要求;圖紙質(zhì)量差，自相矛盾、無(wú)構(gòu)造節(jié)點(diǎn)、工程量計(jì)算總是卡殼并導(dǎo)致后期變更多;設(shè)計(jì)圖紙總是不考慮成本問(wèn)題，設(shè)計(jì)作為成本的龍頭，主要的成本責(zé)任卻落在成本部;反復(fù)更換圖紙，反復(fù)算量，導(dǎo)致無(wú)法對(duì)咨詢單位進(jìn)行有效管理，并打亂了招標(biāo)計(jì)劃影響工程進(jìn)度等。反過(guò)來(lái)，設(shè)計(jì)部也在“指責(zé)”成本部：老是催圖，可是設(shè)計(jì)有那么容易嗎，出圖哪有那么快?我們都是按公司確定的設(shè)計(jì)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)出圖，成本部卻總是說(shuō)設(shè)計(jì)的成本超標(biāo)，又不告訴我是具體哪里的成本超標(biāo)，設(shè)計(jì)優(yōu)化無(wú)從做起;成本部設(shè)計(jì)前期都不怎么介入，出圖后又老是說(shuō)圖紙有問(wèn)題;成本部怎么提這么多問(wèn)題。
2設(shè)計(jì)部與成本部相互合作促進(jìn)設(shè)計(jì)、成本優(yōu)化工作的步驟
如上所述，因部門(mén)職責(zé)分工的原因，設(shè)計(jì)部與成本部專(zhuān)業(yè)側(cè)重點(diǎn)不同，兩個(gè)部門(mén)必然存在著各自的優(yōu)勢(shì)及不足;又因?yàn)閮蓚�(gè)部門(mén)存在較緊密的前后工作搭接關(guān)系，并直接影響項(xiàng)目成本，存在一定的矛盾也是必然的。需要雙方做出共同的努力，才有可能實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、化解矛盾。筆者通過(guò)項(xiàng)目實(shí)踐，為較好的解決兩個(gè)部門(mén)存在的矛盾，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、成本優(yōu)化工作，應(yīng)做好如下幾個(gè)步驟：
2.1抓好源頭，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)及招標(biāo)環(huán)節(jié)的控制
為了使房地產(chǎn)公司獲得較大利潤(rùn)，設(shè)計(jì)部與成本部應(yīng)該充分協(xié)調(diào)配合，建立完善的成本控制準(zhǔn)則和相關(guān)制度。針對(duì)成本控制應(yīng)首先應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目定位，明確成本底線，逐漸形成標(biāo)準(zhǔn)的成本控制指標(biāo)，按成本目標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)控制。
2.1.1設(shè)計(jì)階段的工作配合
設(shè)計(jì)階段的工作，應(yīng)以設(shè)計(jì)部為主，成本部配合。設(shè)計(jì)部低碳經(jīng)濟(jì)應(yīng)積極邀請(qǐng)成本部參與相關(guān)工作，設(shè)計(jì)部的主要經(jīng)辦人員應(yīng)主動(dòng)與成本部的相關(guān)同事進(jìn)行溝通、請(qǐng)教。(1)設(shè)計(jì)前期，下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)階段，設(shè)計(jì)部應(yīng)與成本部商討確定相關(guān)的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)、設(shè)計(jì)進(jìn)度目標(biāo)等與成本部密切相關(guān)的事宜。(2)方案選型階段，設(shè)計(jì)部對(duì)不同方案的造價(jià)概況應(yīng)主動(dòng)與成本部溝通，讓成本部針對(duì)不同方案選型提供對(duì)應(yīng)的造價(jià)參考。(3)施工圖設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)部對(duì)重要用材的選擇，如砌體材料、外墻面材、重大設(shè)備等影響重大造價(jià)的材料設(shè)備應(yīng)進(jìn)行比選，不同材料的造價(jià)情況應(yīng)請(qǐng)成本部提供相關(guān)支持。(4)招標(biāo)階段，設(shè)計(jì)部以配合為主，為更好地驗(yàn)證設(shè)計(jì)，應(yīng)對(duì)成本部提供的工程量造價(jià)指標(biāo)分析提前有所要求，便于通過(guò)工程量造價(jià)指標(biāo)分析有針對(duì)性、有目標(biāo)地進(jìn)一步進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化及成本控制工作。
2.1.2招標(biāo)階段的工作
配合招標(biāo)階段的設(shè)計(jì)優(yōu)化、成本控制以成本部為主，設(shè)計(jì)部配合。(1)招標(biāo)預(yù)算期間應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙存在的問(wèn)題，進(jìn)行一一地羅列，并要求設(shè)計(jì)部及時(shí)進(jìn)行解答和回復(fù)，盡可能將圖紙存在的問(wèn)題消滅在招標(biāo)期間。(2)發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)不合理、無(wú)法施工或存在造價(jià)浪費(fèi)問(wèn)題等也應(yīng)及時(shí)向設(shè)計(jì)部提出來(lái)，便于設(shè)計(jì)部重新進(jìn)行考量、優(yōu)化。(3)工程量造價(jià)指標(biāo)應(yīng)滿足設(shè)計(jì)部對(duì)設(shè)計(jì)分析的需要并盡可能細(xì)化，便于造價(jià)的對(duì)比分析。(4)應(yīng)對(duì)工程量造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行類(lèi)似項(xiàng)目的縱、橫向?qū)Ρ龋环矫骝?yàn)證工程預(yù)算的準(zhǔn)確性，另一方面可以有針對(duì)性地發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)可能存在的問(wèn)題。(5)設(shè)計(jì)部和成本部應(yīng)共同掌控招標(biāo)條件，可以召開(kāi)一次集體會(huì)議對(duì)招標(biāo)具體條件進(jìn)行磋商，同時(shí)共同把握好評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)部主要是配合在招標(biāo)文件中進(jìn)一步明確相關(guān)的設(shè)計(jì)建造、材料標(biāo)準(zhǔn)、定板定樣、清單描述是否準(zhǔn)確等，以確保建筑品質(zhì)，設(shè)計(jì)效果的落地。最后應(yīng)該使上述的配合及成本管理工作趨向于精細(xì)化、流程化，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定如《工程招標(biāo)管理準(zhǔn)則》、《設(shè)計(jì)部與成本部工作配合準(zhǔn)則》、《目標(biāo)成本管理辦法》等管理制度，總之一個(gè)科學(xué)合理的成本管控需要有目標(biāo)，并進(jìn)行責(zé)任成本考核、關(guān)鍵步驟優(yōu)化、全程監(jiān)控等步驟。設(shè)計(jì)管理部和合約部應(yīng)該在這方面共同努力，才能真正使設(shè)計(jì)、成本優(yōu)化工作順利開(kāi)展。
2.2抓緊、抓實(shí)工程項(xiàng)目的具體實(shí)施
階段項(xiàng)目建設(shè)階段是房地產(chǎn)公司最重要的環(huán)節(jié)之一，雖然主要由工程部進(jìn)行施工管理，但根據(jù)筆者所在公司對(duì)多個(gè)項(xiàng)目結(jié)算的統(tǒng)計(jì)，結(jié)算增加的造價(jià)中，約85%是由設(shè)計(jì)變更原因造成的。為此作為公司中最重要的設(shè)計(jì)部與成本部應(yīng)該相互合作，及時(shí)跟蹤項(xiàng)目的進(jìn)展，事先進(jìn)行把關(guān)、嚴(yán)格的監(jiān)控、對(duì)工程的每個(gè)變動(dòng)進(jìn)行仔細(xì)審核，每個(gè)變更下發(fā)之前應(yīng)由設(shè)計(jì)部、成本部進(jìn)行預(yù)評(píng)估通過(guò)后才能執(zhí)行，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，減少結(jié)算造價(jià)的增加。同時(shí)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，有一段較長(zhǎng)的時(shí)間，設(shè)計(jì)和成本管理人員應(yīng)持續(xù)對(duì)前期的設(shè)計(jì)及招標(biāo)工作進(jìn)行反思，并進(jìn)一步的進(jìn)行推敲，探討進(jìn)一步的設(shè)計(jì)和成本優(yōu)化的可能性，做好持續(xù)的設(shè)計(jì)、成本優(yōu)化工作，以期降低工程費(fèi)用，避免投資浪費(fèi)，最終達(dá)到優(yōu)化成本的目的。
2.3抓住關(guān)鍵，加強(qiáng)對(duì)工程實(shí)施、竣工審計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理和控制
促進(jìn)成本設(shè)計(jì)和優(yōu)化工作還需要對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行管理和控制，具體可以從以下幾點(diǎn)開(kāi)展：①對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行共同監(jiān)控和管理。所謂動(dòng)態(tài)成本就是每一階段都可能會(huì)發(fā)生變化的成本，只有在項(xiàng)目全生命周期內(nèi)實(shí)時(shí)掌控，才能從根本上控制和優(yōu)化成本，項(xiàng)目結(jié)束得到的數(shù)據(jù)只是進(jìn)行簡(jiǎn)單的核算，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本控制沒(méi)有任何意義。項(xiàng)目建設(shè)中，設(shè)計(jì)部應(yīng)該及時(shí)與成本部進(jìn)行溝通，共同建立一個(gè)實(shí)時(shí)的信息交換平臺(tái)，如當(dāng)前主流的房地產(chǎn)公司均借助計(jì)算機(jī)信息技術(shù)，建立了適用于自身的房地產(chǎn)成本、運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)，從而保證成本及時(shí)的更新，為項(xiàng)目銷(xiāo)售的實(shí)時(shí)定價(jià)和調(diào)整，資金籌措的準(zhǔn)確性、快速進(jìn)行運(yùn)營(yíng)決策等奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。②統(tǒng)籌財(cái)務(wù)費(fèi)用，做到支出科學(xué)合理。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要一定的資金，設(shè)計(jì)部和成本部應(yīng)盡量控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間(尤其是設(shè)計(jì)占用的關(guān)鍵線路時(shí)間)，利用迅速回收銷(xiāo)售款項(xiàng)，降低資金占用時(shí)間，合理控制財(cái)務(wù)費(fèi)用。另外，項(xiàng)目后期評(píng)估也非常重要，項(xiàng)目完工以后，需要進(jìn)行必要的審核，包括對(duì)設(shè)計(jì)效果的評(píng)價(jià)、設(shè)計(jì)及招標(biāo)進(jìn)度的評(píng)價(jià)、相關(guān)的成本數(shù)據(jù)、成本指標(biāo)等，可以建立一個(gè)產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫(kù)，便于日后新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的參考，當(dāng)然這個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)也可以用來(lái)評(píng)判公司績(jī)效水平，以便達(dá)到對(duì)設(shè)計(jì)部、成本部等各部門(mén)及人員的考核及激勵(lì)的目的。
3案例分析
以筆者親身經(jīng)歷的部分案例進(jìn)行分析：某項(xiàng)目在原設(shè)計(jì)時(shí)，為了追求外立面的美觀效果，32層的高層住宅設(shè)計(jì)了外墻附墻、立面設(shè)置了6道橫向線條及部分豎向線條，成本部進(jìn)行造價(jià)分析后，外墻附墻及橫豎向線條的造價(jià)很高且施工困難、又無(wú)實(shí)際功用。經(jīng)與設(shè)計(jì)部協(xié)商后，在保證外立面效果的前提下，取消了外墻附墻及大部分豎向線條，橫向線條減少為3條，優(yōu)化后，總價(jià)減少了約400萬(wàn)元，使該項(xiàng)目的建安單方造價(jià)降低了50元/m2，具有明顯的成本優(yōu)化作用。
4結(jié)束語(yǔ)
作為房地產(chǎn)公司最重要的兩個(gè)部門(mén)，設(shè)計(jì)部和成本部應(yīng)該采取一系列合作來(lái)降低建設(shè)成本，提升公司的管理水平，提升建筑品質(zhì)，這必定會(huì)增加公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使得公司在國(guó)家政策日趨緊張的情況下保持較高的活力。目前，不可控的土地使用成本正在增加，控制工程造價(jià)能夠確保公司在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得生存，對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，成本管理是一個(gè)十分龐大的工程，每一個(gè)細(xì)節(jié)都需要多個(gè)部門(mén)的共同努力，設(shè)計(jì)部和成本部應(yīng)該實(shí)時(shí)保持溝通，不斷深化改革，吸收人才，以此來(lái)降低項(xiàng)目的投資成本，使得各個(gè)環(huán)節(jié)的成本得到最優(yōu)化。
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