簡析模擬企業的物業管理實踐教學探討
摘要：物業管理專業是一門實踐性很強的學科，不僅要求學生系統掌握與物業經營管理有關的理論知識，而且要求學生具有較強的實際操作技能。通過分析不同年級學生在模擬企業中的培養任務，探討基于模擬企業的物業管理實踐教學模式的運行，以此推動物業管理專業實踐性教學改革。
關鍵詞：物業管理;模擬企業;實踐教學
隨著我國社會經濟的發展，物業管理行業不斷發展壯大，已經成為新興的朝陽產業。隨著物業管理行業的深入和發展，對人才的需求也越來越迫切。2005年 12月1日開始，我國物業管理行業建立注冊物業管理師制度。為了適應這種變化，必須深化物業管理專業教學改革，要根據物業管理的從業要求，確定學生培養目標，加強技能訓練，提高實踐能力，培養和造就符合國家注冊物業管理師基本要求的優秀專業人才。
一、物業管理專業人才的培養需求
從目前來看，物業管理企業頻頻發出人才招聘信息，表現出對能夠獨當一面的物業管理人才的渴求，但無論是本科學校還是高等職業院校，這個專業的招生數量都在逐年下降;在招生數量減少的同時，我們看到的是，由于物業管理專業人才的缺乏，整個行業的人員素質難以滿足社會經濟發展對物業管理人才的需求，使這個行業的發展和企業總體管理長期處于比較低的水平。
物業管理本科教育作為培養高素質專業人才的重要方式，在人才培養的過程中應該充分考慮職業特點來完善教學思路。結合行業的綜合性強、實踐性強的特點，物業管理專業本科的培養目標應該是培養具備房地產、法律、建筑、信息系統等方面的知識和能力，知識面廣、溝通協調能力強，熟悉相關法律法規，能適應智能化、網絡化、信息化等高質量物業管理服務的管理人才。在物業管理本科專業教學中，必須做到實踐與理論的結合，運用各種教學方法和教學手段，課內與課外相結合，使知識與能力同步發展。
二、基于模擬公司的物業管理專業教學
為增強學生實踐能力，培養高素質的物業管理專業人才，在物業管理專業教學中，采取成立模擬公司的教學方法，充分發揮學生主動性，調動學生興趣，培養學生實際操作能力，保證培養目標的實現。
模擬公司起源于20世紀50年代的德國，是指人為創造的經濟活動仿真模擬環境，作為經濟類專業的實踐教學場所和組織形式。學生在其中可經歷全部業務操作過程，了解和弄清其各環節之間的聯系，而又不必承擔任何經濟活動風險。
模擬物業服務企業作為物業管理學生的實踐場所和學習的組織形式，通過構建虛擬的經營管理平臺與氛圍，學生在“模擬公司”中可經歷物業管理行業的主要業務操作過程，了解公司各環節、各部門之間的聯系，與各相關部門之間關系。運作的基本方法在教學過程中，把教學內容按照公司運作，分成相關模塊，通過教師講授和學生自學，讓學生主動參與到公司運作過程，在相應的“工作崗位”上學習，提高崗位實操能力，增強“實際”工作經驗，提升職業素質和能力，保證人才培養目標的實現。教學過程中教師可采用的模擬教學法、引導教學法、案例教學法、角色教學法等等。
整個教學過程中，要注意三點：一是以學生為中心、自主性學習為主;二是學生參加教學全過程：收集信息、制定計劃、作出決策、實施計劃、反饋控制、評估成果;三是教師是學習過程的組織者、咨詢者和伙伴。
三、不同年級學生的參與方式與培養任務
不同年級的學生在參與物業公司運作的過程中，由于知識結構的深淺不同，參與模式也不有一樣，著重培養的能力也有所不同。
大一學生剛剛入學，對大學的一切都還處于不斷適應階段，這一階段主要以培養學生從事職業活動所需要的社會行為能力(強調對社會的適應性，具有積極的人生態度)和基本素質為主。具體任務如下。
1.引導學生樹立正確的價值觀
價值觀是人們對于什么是價值、怎樣判斷價值以及如何創造價值等問題的最根本觀點，是個體核心的信念體系，是個體評價事物與抉擇的標準，價值觀決定著人們行為的取向，它通過影響態度而最終影響行為。大學階段是大學生人生觀、價值觀形成的重要階段。因此，對大學生進行價值觀教育至關重要，這會對他們明確自己的未來定位和發展方向，積極努力地塑造自我，為社會需要的有用之才起著導航作用。
為此，可以組織學生在班級展開對價值觀及職業生涯規劃的大討論，讓不同的學生講述自己的價值觀并探討。
2.培養基本素質與能力
(1)人際交往能力。在物業管理實踐中，無論執行任何技術或步驟，必要的溝通都是不可缺少的要素。只有具備了良好的溝通能力，才能夠為業主提供優質的服務。通過物業管理者與業主之間的溝通，可以使業主能夠明白具體事件的發生起因、處理方法、進展及一系列相關情況，從而妥善解決問題。
(2)組織協調能力。組織協調能力是管理者必備的能力之一，主要包括組織能力、問題解決能力和領導力。物業管理工作的開展是伴隨著矛盾問題進行的。一個合格的物業管理人員，不僅不懼怕問題，而且要有解決問題的能力，更重要的是要有避免沖突的能力。也就是說，對工作中出現的矛盾和問題，要有準確的判斷。
(3)自主學習能力。大學生在校期間掌握良好的學習方法，培養較強的學習能力，對提高學習效率和學習成績，增強大學生的社會適應能力具有重要的作用。隨著高科技及信息網絡時代的到來，業主對物業管理的服務要求逐步提高，面對新時期的巨大挑戰，物業管理人員必須重視各類專業管理技術的掌握，不斷更新、學習新的管理服務技術，適應現代物業管理的技術要求，加強管理技術的學習，努力提高管理技術水平，才能保證自己的管理實力始終與物業相關設備的科技進步同步。
(4)社會適應能力。適應社會能力主要包括競爭能力、承受挫折的能力和團隊合作能力等方面。物業管理人員在服務的過程中，涉及到方方面面，會遇到各種環境，會遇到各種各樣的人和事，同時還要處理好各方面的關系。沒有良好的適應能力往往容易出現偏差。
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為培養這些基本的素質和能力，在正式成立模擬物業公司之前，可以班級為單位，經常組織學生參與一些集體活動和課外活動，通過參與鍛煉學生各方面的能力。
大二是新生在基本適應了大學的學習生活之后形成穩定的行為和心理特征的重要階段。從總體來看，大二學生的學習興趣和學習熱情處于整個大學的全盛時期，學生的專業方向逐漸清晰，大部分學生找到了屬于自己的學習方式，主動在課后閱讀相關書籍與文獻拓展專業知識，進入了專業學習的全盛時期。在這個階段，學生開始接觸專業課的相關內容，有了初步的專業知識。因此教師要進一步培養學生的學習興趣，為他們提供課后獲取知識的途徑和方法，告訴他們如何充分利用學校的學習資源，引導相關學生提高學習動力。這階段的主要任務是培養學生興趣，提高學生的思辨能力，增強學生對業務知識的感性認識，開闊學生視野。同時，讓學生充分了解物業管理行業的美好前景及目前該專業人才的缺乏，使之對該專業充滿信心。只有學生熱愛了該專業，在以后的物業管理實踐能力的培養中，才能充分調動學生積極性，使培養效果事半功倍。本階段應該著手組建物業服務公司，初步模擬企業運行。具體有以下幾項任務。
(1)指導學生組建物業服務企業。學生可以自由分組組建物業服務企業，每組20人左右，并按照各自的性格特點和愛好形成分配到不同崗位，由一位有領導能力的同學擔任總負責人，領導其他同學一起制訂公司的相關規則，崗位職責，人員要求等文件。
(2)編制公司計劃并逐步實施。讓各公司根據公司目標編制公司計劃，通過實施公司計劃，學生模擬公司及社會活動，為以后的實習奠定堅實的基礎。編制公司計劃一般先由各組學生自行編制，再由教師評判，最后學生們再進行修改和完善。通過編制和實施實踐計劃，學生在提高專業知識儲備量的同時，提高了人際交往能力，在實踐中鍛煉組織、協調、綜合運用知識、獨立解決問題及創新等方面的能力。既能夠對物業管理工作有一個初步的概括性的認識、了解，也能夠清楚物業管理的業務項目，所應了解掌握的基本知識和操作技能，對于培養學生的專業認識有著積極的作用。
(3)舉辦公司例會并討論相關議題。選擇一些議題，各公司可以結合公司情況，每三周開一次例會，選取相關議題作為公司例會討論的內容。每個企業自主選題，自主組織材料，討論之后形成一份文件，在全班同學中宣傳推廣。這個過程既可以鍛煉學生的查閱文選、自主學習、解決問題的能力，又能加強學生之間的溝通交流，形成思想的碰撞，產生新的觀點或方法。
大學三年級是大學生活的關鍵時期，是大學生確定人生方向并為之付出努力的關鍵時期。大三學生已經掌握了學習方法，并完全適應了大學生活節奏，分別有各自明確的努力方向。在這一階段要充分發揮他們的主動性，引導學生掌握專業必備的基本知識和技能，做好職業規劃乃至人生規劃。在模擬企業運行中，有以下幾項工作要做。
(1)模擬物業服務企業的主要環節的工作。大三階段，學生開始學習物業管理實務的相關內容，可以隨著專業課程的學習，模擬物業管理實務課程中的實踐能力模塊。如招投標模塊，可以某個物業項目為基礎，組織幾組學生分別模擬招標方、投標方，演習招投標的整個流程;物業服務合同工作模塊，就要求學生將合同的洽談過程和制定過程進行模擬，并提供各個環節上的各種文書;早期介入及承接查驗階段，讓學生扮演相關角色，并預設有關問題進行解決;入住和裝修模塊，通過模擬整個的入住過程，讓學生熟悉物業公司在業主入住過程中的主要工作及注意事項;物業管理方案制定模塊，則將考察學生對整門課程及專業知識的綜合熟悉程度。通過這種模擬活動，引導學生進入角色，培養學生主動思考，主動動手的能力。
(2)協助參與小區的日常物業管理活動。以物業公司為單位，組織公司內部人員利用周末或其他課余時間，選擇學校附近的社區作為固定的實踐基地，開展有連續性的實踐活動;學生可以分組參與物業管理活動中的保潔、保安、綠化、設施設備管理、客戶服務等工作，一段時間后再進行輪崗，通過在不同崗位上獲取崗位相關知識，來完善對物業管理實踐工作的認識，培養自己的實踐操作技能。
(3)為業主提供物業管理咨詢活動。通過為小區業主(可以是真實的，也可以是模擬的)提供咨詢服務，檢驗同學們對物業管理知識的掌握程度和處理物業管理問題的基本能力。
工作完成之后，可以提供一個平臺，以供學生交流實踐信息，分享不同的經驗和認識;同時可鼓勵學生進行實踐總結，引導學生通過實踐重新評價自己，評價專業;認識自己，主動尋求自我完善與發展。
大四階段，學生的專業課程基本已經學完，同時面臨就業。學生對專業的基本知識和技能都已經熟悉，已經具備從事物業管理工作的基礎。這段時間的實踐可以服務學習為主。
服務學習起源于20世紀60年代的美國社區服務志愿者項目。喬治·赫伯特·沃克·布什總統在1990年簽署的《國家與社區服務法案》(National and Community Service Act of 1990)，認為服務學習是“社區、學校和社區服務計劃中心相互配合，安排學生完成社區真正需要的服務，以幫助學生或參與者的學習或成長，培養學生的公民責任感，將學生的學術性課程與社區服務整合為教學單元，給學生或參與者一定時間去分享服務所得經驗與心得”。
對于物業管理專業引入服務學習，可將范圍定位在學校物業管理公司或實習物業公司。依據物業管理專業學生的知識背景，有針對性地在小區里(包括在物業服務企業里)開展服務學習活動。在服務學習活動中，學生是直接為小區居民提供服務，或協助物業服務企業為小區的物業管理提供服務。通過真正的服務檢驗學生的基本知識與能力。
四、總結與評價
總結與評價是對學生成立模擬物業公司及整個過程進行記錄、思考、討論和評價。通過學生將在整個過程中遇到的問題、體驗與同伴交流，再聽取同伴們及老師的評價，整合學生的新舊經驗，強化學生對專業知識和技能的認識。基于模擬企業的物業管理教學，通過組建運行模擬公司，可以增強了學生對本專業興趣和認同感，最大限度地發揮學生的主體作用，增強對物業管理人員的角色認知，鍛煉學習和解決問題的能力，提高理論知識水平和實踐操作能力。
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