社區創新無人管理小區工作調研報告
近年來，在區委、政府的重視下，老舊小區改造的呼聲越來越強烈，那些開發較早的居民小區，隨著歲月的流逝，小區內的基礎設施已經陳舊，居民樓房開始老化，破損現象嚴重，已經不適應現代社會發展的需要，老舊無人管理小區的改造與管理工作勢在必行。
一、基本情況
晏家灣社區是一個典型的城郊結合型社區，現有居民4499戶、16428人，改制企業6家。目前有老舊無人管理23個小區，始建成于80-90年代，這些老舊住宅小區房齡大約都在10-25年，存在的問題主要表現為以下幾方面：一是由于老舊住宅發展標準低，樓房的自來水、供電、道路、下水管線等配套設施老化，嚴重影響了居民日常生活質量；二是老舊小區內綠化設施缺乏日常維護，綠地破壞嚴重，有的綠地枯死后或缺乏管理被居民占用開荒種菜，影響社區環境；三是由于無正規物業入駐，治安、衛生、環境等矛盾日益突出，個人簡歷市長、區長熱線常常接到“無人管理小區”居民的投訴，居民們怨聲載道；四是老舊小區的管理粗放，大部分未實行物業管理，發生屋頂漏雨和下水堵塞等問題，還處于由街道、社區找產權單位應急解決狀態，往往發生產權單位無資金或產權無主，影響問題的解決；五是實行物業管理的小區，由于居民欠繳物業費，使物業公司經營困難，造成“居民欠錢－物業服務不到位－居民不繳費－物業公司生存困難”的惡性循環，最后導致撤離。
二、主要做法
為了維護居民利益，提高居民的幸福指數，晏家灣社區立足實際，在沒有物業公司管理的情況下，先行介入，創新打造社區、業主委員會“1+1”管理新模式，先后成功改造湘運路111號、栗楓小區、城東小區，有效地改善了無人管理小區現有狀況。目前，晏家灣社區正有序地將三個試點運作小區管理新經驗、新做法逐步向剩余20個無人管理小區推廣。
（一）深入走訪，奠定居民參與基礎
無人管理小區問題多，矛盾糾紛多，居民反映強烈，社區工作人員利用白天晚上，節假日、走家串戶，宣講改造“無人管理小區”的好處。熱門思想匯報其次，通過“零遺漏、全紀錄”方法，對每戶居民進行走訪調查，重點了解居民對無人管理小區有序管理的期盼度、配合度，對其中積極提出意見及配合的.群眾、黨員、積極分子詳細登記，重點詢問，梳理歸納出居民群眾最迫切希望解決的四大愿望：治安有人管、衛生有人理、設施有人修、矛盾有人調。針對四大問題，社區發放意見征詢書，收集群眾的金點子，得出可行性意見9條。
（二）多措并舉，激發居民參與熱情
面對臟亂差、治安不佳的小區，社區充分意識到，只有實現居民自我民主管理，才能讓他們對自身的居住環境發自內心的熱愛和呵護，讓“護花原理”的良性循環顯現在每個居民的行為上。為此，社區著手從隊伍、環境、制度三大方面，夯實管理基礎，理順管理關系。
一是充分調動民主自治積極性，成立業主委員會。為了無人管理小區改造工作順利開展，社區牽頭組織湘運路111號、栗楓小區、城東小區居民多次專題籌備會議。經小區居民推薦，通過召開業主代表大會，推選出了一批身體健康、有能力、社會責任感強、樂于奉獻的居民，成立業主委員會，分別負責本小區的衛生、治安、基礎設施維護工作，配合社區協調好居民與居民、居民與社區之間的關系。
二是加強基礎設施建設，優化居住環境。“衛生臟亂差、治安亂糟糟、管道多堵塞”是居民對小區的三大感慨。為破解該難題，社區自籌資金安裝鐵門，并修建值班室，多方協調解決了值班室用電問題。同時，對小區所有的下水道堵塞，道路破損、路燈不亮等問題進行全面清查并給予解決，聘請“4050”下崗失業人員，負責小區保潔、保綠、保安工作，聯系自來水、電業局、煤氣公司對小區進行一戶一表的改造，并將小區治安和衛生狀況納入日常管理，定期檢查、考核。
三是建立職能小分隊，落實各項工作。“麻雀雖小，五臟俱全。”小區雖小，但各項工作千頭萬緒，既有保潔、治安等日常性工作，也有綠化、車位劃線等非日常性工作。為進一步理順管理職能，社區領導小組多次召集業主委員會討論各項管理工作，最終成立了綠化、文娛休閑、意見收集等多個職能小分隊，負責小區各項工作正常開展。
（三）創新模式，引導居民自治管理
一是管理模式創新。在改造“無人管理小區”工作中，社區考慮到無人管理小區多為老舊小區，居民經濟實力有限，且無繳納管理費習慣，大膽采用社區居委會、業主委員會“1+1”共同管理模式，對小區實行低標準收費（每月30元），實現非盈利性的準物業服務，得到了大部分小區居民的擁護與支持。
二是聘用模式創新。小區除業主委員會外，保安、保潔員等工作人員均來自于小區居民，尤其是五保戶居民。最全面的范文參考寫作網站為兼顧管理質量和扶貧幫困，社區從小區五保戶內優先選擇人員，從事小區保潔工作，并由業主委員會對其工
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作進行評定，對符合條件的，予以聘用。不符合條件的，重新選聘，實現競爭上崗。
三是防范模式創新。三個試點小區居住人員比較復雜，管理難度大。在社區的組織領導下，各小區結合自身實際，進一步整合擴充了內部防范資源。積極開展“零發案小區”創建活動，相繼成立了志愿者巡邏隊、保潔員守望隊、樓棟長信息員隊等兼職巡防隊伍，全面加強小區巡邏防范工作，并及時向小區居民群眾公布發案情況以及防范建議，讓居民及時了解到創建成果和小區治安狀況，提高防范和參與意識。據統計，20xx年在其它小區發案率不斷攀升的情況下，三個試點小區均實現零發案。
三、存在的問題
晏家灣社區采用社區、業主委員會“1+1”的管理模式創新，其成效彰顯無疑，目前，湘運路111號、栗楓小區、城東小區綠樹成蔭，花香鳥語，環境優美，居民群眾的安定感不斷增強，幸福指數不斷提高。
社區創新無人管理小區之成效是不言而喻，但將試點小區經驗逐步向其它小區推廣的同時，也凸顯出許多存在的問題。一是拒交物管費現象存在，范文寫作居民觀念仍需轉變；二是硬件條件相對落后，包括綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小等；三是小區基礎設施進行改造的資金缺口較大，雖社區、業主委員“1+1”模式成效明顯，但投入跟不上在一定程度上也影響了服務質量的提供。
四、無人管理小區改造管理的建議
為營造和諧社會，造福百姓，建議政府著重考慮老舊小區的改造管理工作，發揮政府職能，解決存在問題。為此建議：
（一）健全政府管理體制，積極形成全區各部門齊抓共管的良好局面。遵循“重心下移、屬地管理”的原則，加強區老舊小區物業管理組織領導，形成“區、街道、社區”三級管理網絡，共同構成社會管理模式的組織。
（二）希望以政府為主導，加強對無人管理小區的資金投入。建立“區物管辦－街道辦事處－社區”三級管理體制，由財政每年列支費用，分撥到街道辦事處和社區，由街道、社區聘用小區綠地、小區環境維護人員，建立切實可行的老舊小區物業管理模式。同時考慮無人管理小區從業人員能否享受公益性崗位補貼。
（三）希望政府與電業局、自來水公司等相關部門銜接，為改造無人管理小區用電、用水等問題開辟綠色通道。
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