村土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報告5篇
在經(jīng)濟發(fā)展迅速的今天，越來越多人會去使用報告，報告具有雙向溝通性的特點。那么報告應(yīng)該怎么寫才合適呢？以下是小編幫大家整理的村土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報告，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
村土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報告1
以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)，統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，是我國農(nóng)村的基本經(jīng)營制度，是黨的農(nóng)村政策的基石。從十七屆三中全會精神和實際來看，保障現(xiàn)有土地承包關(guān)系穩(wěn)定并長久不變，賦予農(nóng)民更加充分且有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，加強土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，創(chuàng)新農(nóng)業(yè)經(jīng)營體制機制，是推進當(dāng)前農(nóng)村改革發(fā)展的重中之重。
一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀及特點
依法完善農(nóng)村土地二輪延包的村有627個，組4452個，耕地面積1349783畝，農(nóng)戶228365戶。流轉(zhuǎn)面積達175471畝，占總面積的13％，流轉(zhuǎn)土地仍以種、養(yǎng)植業(yè)為主。涉及農(nóng)戶34254戶，占總農(nóng)戶數(shù)15％，以流轉(zhuǎn)期限劃分，長期流轉(zhuǎn)面積68434畝，占流轉(zhuǎn)面積39％，短期流轉(zhuǎn)面積107037畝，占流轉(zhuǎn)面積61％；以流轉(zhuǎn)方式劃分，出租面積10528畝，占6％，轉(zhuǎn)包面積107751畝，占61％，入股面積1755畝，占1％，互換面積54396畝，占31％，轉(zhuǎn)讓面積1041畝，占1％；土地凈流出農(nóng)戶17046戶，凈流出面積35436畝。土地規(guī)模經(jīng)營方面，30畝以上規(guī)模經(jīng)營農(nóng)戶1627戶，經(jīng)營面積56945畝，其中~100畝以上經(jīng)營戶132戶，經(jīng)營面積14515畝。總體來看，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主要呈現(xiàn)出三大特點：
1、流轉(zhuǎn)規(guī)模日趨擴大化。近幾年來，隨著農(nóng)村“打工”經(jīng)濟的不斷發(fā)展，農(nóng)村勞務(wù)輸出規(guī)模的不斷壯大，越來越多的農(nóng)民，特別是青年農(nóng)民離開土地，走出家門尋找致富門路，加速了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)模呈逐年擴大之勢。
2、流轉(zhuǎn)形式日趨多樣化。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主要有五種類型。一是轉(zhuǎn)包型。指原承包方將部分或全部土地的承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給其他農(nóng)戶，承包方與發(fā)包方原承包關(guān)系不變。這種形式在為主要形式，轉(zhuǎn)包土地面積達10．78萬畝，占流轉(zhuǎn)總面積的61％。二是互換型。為了耕種方便、發(fā)展規(guī)模經(jīng)營或發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的需要，農(nóng)戶之間或農(nóng)戶與集體經(jīng)濟組織按照自愿、互利的原則串換承包地。全市為5．44萬畝，占流轉(zhuǎn)總面積的31％。三是租賃型。就是農(nóng)戶將土地租賃給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人。全市為1．10萬畝，占流轉(zhuǎn)總面積的6％。四是入股型。就是農(nóng)民將土地以股份的形式參與經(jīng)營。全市為0．17萬畝，占流轉(zhuǎn)總面積的1％。五是轉(zhuǎn)讓型。就是原承包戶有了比較穩(wěn)固的非農(nóng)經(jīng)營項目或穩(wěn)定的收入來源，經(jīng)承包方申請和發(fā)包方同意，將土地承包經(jīng)營權(quán)讓渡給本集體經(jīng)濟組織內(nèi)其他農(nóng)戶經(jīng)營。全市為0。10萬畝，占流轉(zhuǎn)總面積的l％。
3、流轉(zhuǎn)主體日趨多元化。參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的除一般農(nóng)戶外，農(nóng)村專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作組織、農(nóng)業(yè)企業(yè)也參與到農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營中。目前，有多家農(nóng)業(yè)企業(yè)和農(nóng)民專業(yè)合作社參與了土地流轉(zhuǎn)。如沙湖鎮(zhèn)萬荷堂蓮業(yè)有限公司，鼓勵扶持農(nóng)戶發(fā)展蓮業(yè)種植，發(fā)展種植大戶100多戶，參與土地流轉(zhuǎn)面積1800多畝。鎮(zhèn)天利養(yǎng)雞專業(yè)合作社，發(fā)展養(yǎng)殖大戶30多戶，以畝平600元左右價格租賃農(nóng)戶承包耕地600畝左右，進行規(guī)模化養(yǎng)雞。
二、取得的主要成效及存在問題
農(nóng)村土地的合理流轉(zhuǎn)，提高了農(nóng)村土地利用率，有效整合了農(nóng)業(yè)資源，產(chǎn)生了比較顯著的經(jīng)濟效益和社會效益。一是促進了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)17．55萬畝中，80％用于發(fā)展水產(chǎn)、蔬菜、畜禽等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，做到了優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)板塊不斷發(fā)展壯大。二是擴大了農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)就是為了發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，以取得規(guī)模效益。如今年全市采取轉(zhuǎn)包、租賃、互換、入股、轉(zhuǎn)讓等形式集約開發(fā)，發(fā)展新的水產(chǎn)養(yǎng)殖面積10萬畝。三是促進了農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移和農(nóng)民增收。農(nóng)村土地的合理流轉(zhuǎn)；不僅為外出務(wù)工的農(nóng)民解決了后顧之憂，而且還使務(wù)工農(nóng)民從中獲得了一定收益。四是維護了農(nóng)村社會穩(wěn)定。制定了符合實際，操作性強的農(nóng)村土地糾紛調(diào)處責(zé)任制，安排專人負(fù)責(zé)，按照“屬地管理、分級負(fù)責(zé)”的原則妥善調(diào)處了各類土地糾紛。
從調(diào)查情況看，全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)還存在一些突出問題：
1、土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范。農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)，多通過私下口頭協(xié)議，將土地流轉(zhuǎn)給鄰居或親屬，沒有簽訂合同；有的村組存在少數(shù)人種“霸王田”，導(dǎo)致承包費兌現(xiàn)難、農(nóng)戶間土地不均等問題而引發(fā)糾紛，難以解決，存在著這種農(nóng)戶間口頭約定流轉(zhuǎn)土地的現(xiàn)象。
2、對土地流轉(zhuǎn)各項法律制度的宣傳還不到位。有一部分老百姓舊習(xí)慣根深蒂固，承包土地流轉(zhuǎn)困難，在外出務(wù)工、經(jīng)商的農(nóng)民中，有的對土地眷戀還很深，寧愿造成土地荒蕪也舍不得將土地流轉(zhuǎn)出去。
3、耕地規(guī)模經(jīng)營面積小，農(nóng)業(yè)資源配置效率不高。由于部分地方承包土地是按照高、中、低產(chǎn)田分類平均發(fā)包給農(nóng)戶的，導(dǎo)致面積不大塊地多，難以成片，不利整治耕作，制約了種植業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，也影響了規(guī)模經(jīng)營農(nóng)戶的收入。
4、部分基層干部對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的重要性認(rèn)識不足，重視不夠，認(rèn)為土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)戶自己的事，應(yīng)由農(nóng)戶和業(yè)主自由協(xié)商，對之采取聽之任之的態(tài)度，疏于管理。
5、少數(shù)村組借土地流轉(zhuǎn)與民爭利。部分地方一些村組，稅費改革前因農(nóng)業(yè)比較效益低，將農(nóng)戶撂荒等的土地集中發(fā)包，承包期5—20年不等，寅吃卯糧，一次性收取承包費，用于償還債務(wù)及開支，有的村組“賣地”比例高達50％。還有少數(shù)村借產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，集約土地統(tǒng)一經(jīng)營開發(fā)，截留本應(yīng)調(diào)利返還農(nóng)戶的流轉(zhuǎn)收益，侵占農(nóng)民土地權(quán)益。
三、相關(guān)政策建議
1、借簽?zāi)Ｊ健?/p>
（1）土地流轉(zhuǎn)模式之一：農(nóng)民專業(yè)合作社型。
組建形式：以發(fā)包方（村）為主體建立農(nóng)民專業(yè)合作組織，負(fù)責(zé)本村小規(guī)模土地流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)。在鎮(zhèn)辦一級，依托鎮(zhèn)辦財政所，建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，從事土地承包經(jīng)營權(quán)交易。在市一級，依托經(jīng)管局，建立健全土地流轉(zhuǎn)交易監(jiān)管、糾紛仲裁機構(gòu)和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)網(wǎng)上交易平臺。
優(yōu)點：供求信息集中、全面，有利于增強流轉(zhuǎn)土地的市場競爭能力。可通過協(xié)商辦法使流轉(zhuǎn)土地連片集中，逐步推進適度規(guī)模經(jīng)營。適應(yīng)面上推廣。
缺點：發(fā)展規(guī)模和速度較緩，只能逐步通過流轉(zhuǎn)收益吸引周邊農(nóng)戶參加。
（2）土地流轉(zhuǎn)模式之二：確權(quán)確利不確地型。
組建形式：以發(fā)包方（村）為主體，在村內(nèi)以“確權(quán)不確地”的方式進行調(diào)整，形成連片土地，以流轉(zhuǎn)收益補償流轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶。
優(yōu)點：發(fā)展規(guī)模和速度較快，效果明顯。適應(yīng)漁池開挖面積較大等不易分田到戶的地方。
缺點：與二輪延包確權(quán)確地到戶的要求有所沖突，易引發(fā)無田農(nóng)戶要田的糾紛。
2、具體思路。結(jié)合市實際，應(yīng)采取的模式為：以村為單位成立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)專業(yè)合作社，內(nèi)部以“確權(quán)不確地”的方式調(diào)整土地。市鎮(zhèn)兩級分別建立相應(yīng)的糾紛仲裁、信息收集發(fā)布機制。同時，建立健全嚴(yán)格規(guī)范的農(nóng)民土地管理制度。
3、措施建議
建立新型的土地流轉(zhuǎn)機制，推動農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營可稱謂我國第三次土地革命，是一項長期而艱巨的工作，既不能無所作為、求穩(wěn)怕亂；更不能強行亂為，急于求成。為了積極穩(wěn)妥地推進這項工作，要積極探索“政府培育市場，市場引導(dǎo)流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)促進發(fā)展，發(fā)展維護民權(quán)”的土地流轉(zhuǎn)新機制，促進土地規(guī)范流轉(zhuǎn)和適度規(guī)模經(jīng)營。
一是政府培育市場。加快培育“村鄉(xiāng)交易、縣市監(jiān)管，，的土地流轉(zhuǎn)市場。分級建立土地流轉(zhuǎn)合作社、土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和市級網(wǎng)上交易平臺。
二是市場引導(dǎo)流轉(zhuǎn)。按照誠信、便民、規(guī)范、公平的原則，利用市場機制引導(dǎo)流轉(zhuǎn)。一是信息服務(wù)。建立鄉(xiāng)、村、組三級信息收集、審核、儲備、發(fā)布、反饋網(wǎng)絡(luò)，為申請流轉(zhuǎn)的供、求雙方提供真實準(zhǔn)確的信息。二是組織洽談。交易中心要定期開展掛牌交易業(yè)務(wù)，組織有交易意向的供、求雙方面談，提供洽談場所、指導(dǎo)基價、示范合同文本等服務(wù)。三是簽約鑒證。面談成交后，交易所要組織供、求雙方簽定規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同，鑒證后頒發(fā)流轉(zhuǎn)確認(rèn)書。四是資料歸檔。交易中心要將流轉(zhuǎn)合同等交易資料整理歸檔，妥善保存，并定期將成交表冊上報市經(jīng)管局備案。五是跟蹤服務(wù)。經(jīng)管部門要負(fù)責(zé)合同履約的.信息反饋和糾紛調(diào)解、仲裁。
三是流轉(zhuǎn)促進發(fā)展。任何形式的流轉(zhuǎn)都要緊扣發(fā)展這個主題，瞄準(zhǔn)提高土地產(chǎn)出率這個首選目標(biāo)，在確保承包農(nóng)戶流轉(zhuǎn)權(quán)益的前提下，使土地逐步向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟組織、龍頭企業(yè)集中，最終形成一村一品、一鄉(xiāng)一業(yè)。要采取切實措施，幫助流轉(zhuǎn)雙方解決實際困難，修訂發(fā)展規(guī)劃，完善流轉(zhuǎn)合同，不斷增產(chǎn)增效，真正實現(xiàn)雙贏。
四是發(fā)展維護民權(quán)。要切實保證流轉(zhuǎn)農(nóng)民的權(quán)益，讓他們安心放心，村、鄉(xiāng)兩級土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系應(yīng)該做到：第一，對受讓方嚴(yán)格進行資質(zhì)審查，實行市場準(zhǔn)入制度；第二，對較大規(guī)模的新興項目進行論證，努力避免市場風(fēng)險；第三，合理確定合同標(biāo)的，提倡實物標(biāo)的、以國家牌價計價；第四，對較大規(guī)模的流轉(zhuǎn)，按照標(biāo)的額的一定比例，由承租方向交易中心交納風(fēng)險抵寸甲金。
村土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報告2
xx位于xxx，總戶數(shù)有1417戶,5661人,每年村財收入約25萬元。該村共有耕地20xx畝，家庭承包地2612畝，村集體土地830畝，淺海灘涂近3000畝，有2150座農(nóng)村住宅。20__年，全村年產(chǎn)值達到3845.6萬元，農(nóng)民人均6893元。近年來,該村從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的勞動力由于種種原因急劇下降，導(dǎo)致大量農(nóng)田處于拋荒狀態(tài)。當(dāng)?shù)卣痛鍍晌槍嶋H,整合土地資源，大力推動土地流轉(zhuǎn)，建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)，有力促進了農(nóng)民增收。xx的土地流轉(zhuǎn)是xx市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的突出代表，具有典型的代表性，主要體現(xiàn)在以下幾方面：
一、產(chǎn)權(quán)登記與確認(rèn)
（1）在酒店村2150座居住房中，只有850座房屋辦理了房產(chǎn)證,都沒辦理宅基地使用權(quán)證。其不辦理登記的原因有三點：①上級每年只有審批2戶的指標(biāo)，村里有個300座居住房的小區(qū)，也只分配了20戶的辦證指標(biāo)，這遠遠不能滿足群眾的建房需要。②辦證手續(xù)煩瑣。要經(jīng)過的程序有：村委——土地局——鎮(zhèn)政府——規(guī)劃局——環(huán)保局——建設(shè)局③要上交的費用有：土地保償費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、房產(chǎn)稅。
（2）在酒店村有2612畝家庭承包地，1417多戶農(nóng)民全部都有辦理承包地使用權(quán)證,其中轉(zhuǎn)包2450畝，其余162畝土地由30戶農(nóng)戶自己使用。轉(zhuǎn)包的土地已全部簽定了合同，確立了債權(quán)關(guān)系。
二、農(nóng)村房產(chǎn)與宅基地流轉(zhuǎn)
當(dāng)前的農(nóng)村房產(chǎn)、宅基地都是以轉(zhuǎn)讓為主，其市場需求量巨大，就酒店村而言，其市場需求約為200畝土地。雖然法律法規(guī)、政府文件規(guī)定，宅基地、房產(chǎn)不可私下買賣，在買賣時要交納20的契稅。但實際上，農(nóng)民全在私下買賣，這種情況已經(jīng)持續(xù)了很長一段時間。在買賣時，一般就是由雙方協(xié)議后，簽定契約，沒有到政府備案。針對這種情況，我辦對盤活、變現(xiàn)農(nóng)村房產(chǎn)和宅基地，支持新農(nóng)村建設(shè)提出三點建議：①政府要對土地統(tǒng)一規(guī)劃。②政府要出臺政策，允許買賣房產(chǎn)、宅基地，并適當(dāng)收費，在審批時，不受指標(biāo)限制。③簡化辦證手續(xù)。
三、土地承包經(jīng)營全流轉(zhuǎn)
（1）酒店村的家庭承包地流轉(zhuǎn)形式主要以由鎮(zhèn)政府主導(dǎo)，轉(zhuǎn)包為主，2612畝的家庭承包地中，2450畝土地由村里統(tǒng)一整理并以每畝每年300元的價格（以當(dāng)年500斤谷子的市場價格折算），27年的期限（以農(nóng)戶簽定轉(zhuǎn)包協(xié)議時的時間延算到第二輪土地承包30年期限到期為止）轉(zhuǎn)包給以大拇指集團公司、融景花木有限公司為代表的一批企業(yè)，用以建設(shè)江鏡農(nóng)業(yè)園區(qū)。在此過程中，發(fā)現(xiàn)了一些問題，主要有：①大拇指集團公司在以每畝300元的價格承包下土地后，又以每畝700元的價格反包了一部分土地出去，群眾對此意見極大。②融景花木有限公司主要經(jīng)營的是苗木產(chǎn)業(yè)，當(dāng)樹木成長到一定時期后，要把整樹賣出，在把樹木從地里挖出時，土地的耕作層受到嚴(yán)重的破壞。③簽定合同時，是由鎮(zhèn)政府與企業(yè)簽定，期限為27年。然而只有30的農(nóng)戶同意轉(zhuǎn)包期限為27年，大部分農(nóng)戶對此長時間的轉(zhuǎn)包并不同意。
（2）各地推動土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和耕地適度規(guī)模經(jīng)營的主要政策就是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的有關(guān)政策。主要措施有：①政府統(tǒng)一整理土地后，進行統(tǒng)一流轉(zhuǎn)。②國家投入1600多萬元，村財投入100多萬元用于建設(shè)農(nóng)業(yè)園區(qū)。③在土地流轉(zhuǎn)過程中，要尊重農(nóng)戶的意見，農(nóng)戶自愿，才能進行統(tǒng)一整理。
四、農(nóng)村集體非農(nóng)用地入市的實踐探索
酒店村的農(nóng)村集體非農(nóng)用地中的43.8畝，由鎮(zhèn)政府以每畝1.64萬元共72萬元的價格統(tǒng)一征用，建成擁有52棟房屋的小區(qū)，再以每棟14萬元的價格賣出。還有一部分830畝的土地，村委以每年每畝300元的價格，把其中陸地部分502畝的村集體土地承包出去，以每年5萬元的價格把其中的320畝的水面面積承包出去，還有8畝土地?zé)o償提供用于建設(shè)革命紀(jì)念館。由于酒店村靠海，因此村里還有一塊3000余畝的淺海灘涂。村委把這部分土地以每年8萬元的價格，全部承包給農(nóng)戶。
五、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)市場建設(shè)
目前，酒店村還沒有產(chǎn)權(quán)的評估機構(gòu)和擔(dān)保機構(gòu)，只有一少部分的兼職中介人。其產(chǎn)權(quán)市場還不完善，缺少一批配套機構(gòu)，銀行也不允許農(nóng)民進行抵押貸款。
酒店村是福清市國家級的固定觀察點，具有典型的代表性，對我們制定農(nóng)村政策法規(guī)，指導(dǎo)農(nóng)村工作具有重要的模版作用。下面就這次酒店村調(diào)研，我辦提出一些建議。
1、農(nóng)村集體非農(nóng)用地應(yīng)由市政府有關(guān)部門統(tǒng)一拍賣，價格應(yīng)由鎮(zhèn)、村、村民協(xié)商制定，要適當(dāng)?shù)奶岣叽寮w、農(nóng)戶的分成比例。
2、農(nóng)村集體非農(nóng)用地的入市方式要以公開投標(biāo)的形式，拍賣程序要有幾個規(guī)范的基本程序，如農(nóng)民自愿等。
3、在土地審批環(huán)節(jié)，手續(xù)煩瑣、收費過高。應(yīng)適當(dāng)?shù)暮喕掷m(xù)，減少收費。
4、農(nóng)民建房應(yīng)嚴(yán)格按照鎮(zhèn)、村的統(tǒng)一規(guī)劃的要求進行。
5、每個鎮(zhèn)應(yīng)設(shè)立一個專職或兼職的評估機構(gòu)、中介機構(gòu)、交易機構(gòu)，對農(nóng)民買賣房屋、土地進行操作、指導(dǎo)和監(jiān)督。
課題組組長：xx
成員：xx
xx
xx
執(zhí)筆：xx
時間：20xx.x.x
村土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報告3
xx位于xxxxxxx，總戶數(shù)有1417戶,5661人,每年村財收入約25萬元。該村共有耕地20xx畝，家庭承包地2612畝，村集體土地830畝，淺海灘涂近3000畝，有2150座農(nóng)村住宅。20xx年，全村年產(chǎn)值達到3845.6萬元，農(nóng)民人均6893元。近年來,該村從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的勞動力由于種種原因急劇下降，導(dǎo)致大量農(nóng)田處于拋荒狀態(tài)。當(dāng)?shù)卣痛鍍晌槍嶋H,整合土地資源，大力推動土地流轉(zhuǎn)，建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)，有力促進了農(nóng)民增收。xxxxx的土地流轉(zhuǎn)是xxxxxx市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的突出代表，具有典型的代表性，主要體現(xiàn)在以下幾方面：
一、產(chǎn)權(quán)登記與確認(rèn)
（1）在酒店村2150座居住房中，只有850座房屋辦理了房產(chǎn)證,都沒辦理宅基地使用權(quán)證。其不辦理登記的原因有三點：
①上級每年只有審批2戶的指標(biāo)，村里有個300座居住房的小區(qū)，也只分配了20戶的辦證指標(biāo)，這遠遠不能滿足群眾的建房需要。
②辦證手續(xù)煩瑣。要經(jīng)過的程序有：村委----土地局----鎮(zhèn)政府----規(guī)劃局----環(huán)保局----建設(shè)局
③要上交的費用有：土地保償費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、房產(chǎn)稅。
（2）在酒店村有2612畝家庭承包地，1417多戶農(nóng)民全部都有辦理承包地使用權(quán)證,其中轉(zhuǎn)包2450畝，其余162畝土地由30戶農(nóng)戶自己使用。轉(zhuǎn)包的土地已全部簽定了合同，確立了債權(quán)關(guān)系。
二、農(nóng)村房產(chǎn)與宅基地流轉(zhuǎn)
當(dāng)前的農(nóng)村房產(chǎn)、宅基地都是以轉(zhuǎn)讓為主，其市場需求量巨大，就酒店村而言，其市場需求約為200畝土地。雖然法律法規(guī)、政府文件規(guī)定，宅基地、房產(chǎn)不可私下買賣，在買賣時要交納20%的契稅。但實際上，農(nóng)民全在私下買賣，這種情況已經(jīng)持續(xù)了很長一段時間。在買賣時，一般就是由雙方協(xié)議后，簽定契約，沒有到政府備案。針對這種情況，我辦對盤活、變現(xiàn)農(nóng)村房產(chǎn)和宅基地，支持新農(nóng)村建設(shè)提出三點建議：
①政府要對土地統(tǒng)一規(guī)劃。
②政府要出臺政策，允許買賣房產(chǎn)、宅基地，并適當(dāng)收費，在審批時，不受指標(biāo)限制。
③簡化辦證手續(xù)。
三、土地承包經(jīng)營全流轉(zhuǎn)
（1）酒店村的家庭承包地流轉(zhuǎn)形式主要以由鎮(zhèn)政府主導(dǎo)，轉(zhuǎn)包為主，2612畝的家庭承包地中，2450畝土地由村里統(tǒng)一整理并以每畝每年300元的價格（以當(dāng)年500斤谷子的市場價格折算），27年的期限（以農(nóng)戶簽定轉(zhuǎn)包協(xié)議時的時間延算到第二輪土地承包30年期限到期為止）轉(zhuǎn)包給以大拇指集團公司、融景花木有限公司為代表的一批企業(yè)，用以建設(shè)江鏡農(nóng)業(yè)園區(qū)。在此過程中，發(fā)現(xiàn)了一些問題，主要有：
①大拇指集團公司在以每畝300元的價格承包下土地后，又以每畝700元的價格反包了一部分土地出去，群眾對此意見極大。
②融景花木有限公司主要經(jīng)營的是苗木產(chǎn)業(yè)，當(dāng)樹木成長到一定時期后，要把整樹賣出，在把樹木從地里挖出時，土地的耕作層受到嚴(yán)重的破壞。
③簽定合同時，是由鎮(zhèn)政府與企業(yè)簽定，期限為27年。然而只有30%的農(nóng)戶同意轉(zhuǎn)包期限為27年，大部分農(nóng)戶對此長時間的轉(zhuǎn)包并不同意。
（2）各地推動土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和耕地適度規(guī)模經(jīng)營的主要政策就是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的有關(guān)政策。主要措施有：
①政府統(tǒng)一整理土地后，進行統(tǒng)一流轉(zhuǎn)。
②國家投入1600多萬元，村財投入100多萬元用于建設(shè)農(nóng)業(yè)園區(qū)。
③在土地流轉(zhuǎn)過程中，要尊重農(nóng)戶的意見，農(nóng)戶自愿，才能進行統(tǒng)一整理。
四、農(nóng)村集體非農(nóng)用地入市的實踐探索
酒店村的農(nóng)村集體非農(nóng)用地中的43.8畝，由鎮(zhèn)政府以每畝1.64萬元共72萬元的價格統(tǒng)一征用，建成擁有52棟房屋的小區(qū)，再以每棟14萬元的價格賣出。還有一部分830畝的土地，村委以每年每畝300元的價格，把其中陸地部分502畝的村集體土地承包出去，以每年5萬元的價格把其中的320畝的水面面積承包出去，還有8畝土地?zé)o償提供用于建設(shè)革命紀(jì)念館。由于酒店村靠海，因此村里還有一塊3000余畝的淺海灘涂。村委把這部分土地以每年8萬元的價格，全部承包給農(nóng)戶。
五、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)市場建設(shè)
目前，酒店村還沒有產(chǎn)權(quán)的評估機構(gòu)和擔(dān)保機構(gòu)，只有一少部分的兼職中介人。其產(chǎn)權(quán)市場還不完善，缺少一批配套機構(gòu)，銀行也不允許農(nóng)民進行抵押貸款。
酒店村是福清市國家級的固定觀察點，具有典型的代表性，對我們制定農(nóng)村政策法規(guī)，指導(dǎo)農(nóng)村工作具有重要的模版作用。下面就這次酒店村調(diào)研，我辦提出一些建議。
1、農(nóng)村集體非農(nóng)用地應(yīng)由市政府有關(guān)部門統(tǒng)一拍賣，價格應(yīng)由鎮(zhèn)、村、村民協(xié)商制定，要適當(dāng)?shù)奶岣叽寮w、農(nóng)戶的分成比例。
2、農(nóng)村集體非農(nóng)用地的入市方式要以公開投標(biāo)的形式，拍賣程序要有幾個規(guī)范的基本程序，如農(nóng)民自愿等。
3、在土地審批環(huán)節(jié)，手續(xù)煩瑣、收費過高。應(yīng)適當(dāng)?shù)暮喕掷m(xù)，減少收費。
4、農(nóng)民建房應(yīng)嚴(yán)格按照鎮(zhèn)、村的統(tǒng)一規(guī)劃的要求進行。
5、每個鎮(zhèn)應(yīng)設(shè)立一個專職或兼職的評估機構(gòu)、中介機構(gòu)、交易機構(gòu)，對農(nóng)民買賣房屋、土地進行操作、指導(dǎo)和監(jiān)督。
村土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報告4
xx縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)過近幾年的不斷摸索、實踐，已形成了一定規(guī)模，并積累了豐富的經(jīng)驗。為了進一步探索xx縣農(nóng)村土地承包管理及流轉(zhuǎn)方式，建立承包土地經(jīng)營權(quán)市場，我局組織力量對全縣土地承包管理及經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓等土地流轉(zhuǎn)問題進行了一次專項調(diào)查。調(diào)查情況如下：
一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀
1、土地流轉(zhuǎn)規(guī)模。xx縣共有40個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，839個村，25萬農(nóng)戶，77.1萬農(nóng)業(yè)負(fù)擔(dān)人口，農(nóng)村土地承包總面積122.7萬畝，其中水田91.6萬畝。全縣二輪承包簽訂承包合同23.5萬份，承包耕地116.6萬畝，發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證22.1萬份。截至去年底止，全縣土地流轉(zhuǎn)總面積11.8萬畝，占承包土地總面積的10%，涉及承包農(nóng)戶4.6萬戶，占承包數(shù)的19%。從鄉(xiāng)鎮(zhèn)看，40個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都存在土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象，流轉(zhuǎn)面積多的達3200多畝，占總面積的18%，流轉(zhuǎn)面積最少的僅占承包面積的3.2%；從行政村看，有土地流轉(zhuǎn)的村共825個，占總村數(shù)的98%。
2、土地流轉(zhuǎn)成因。我們一行深入到本縣青林、漆河、盤塘、楓樹、茶庵鋪、鄭家驛等6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，走訪了部分村組干部和農(nóng)戶，從中了解到農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要成因有以下幾個方面：一是承包者外出務(wù)工，不能經(jīng)營土地；二是勞動力進城經(jīng)商，不便經(jīng)營土地；三是種田效益不高，不想經(jīng)營土地；四是為了方便生產(chǎn)，需要調(diào)整土地。這些原因雖然各有不同，但有一個共同點，都認(rèn)識到土地是農(nóng)民的基本生產(chǎn)資料，是最可靠的生活保障和生產(chǎn)條件。因此，不愿放棄承包權(quán)，只愿出讓使用權(quán)。
3、土地流轉(zhuǎn)形式。從調(diào)查了解到的情況看，xx縣土地流轉(zhuǎn)的形式主要有以下幾種：一是托管。一些外出務(wù)工或經(jīng)商的農(nóng)戶，將承包的土地部分或全部委托給親友、鄰居，只享受惠農(nóng)補貼，不參與產(chǎn)品分配，這種形式大都是口頭協(xié)議，一般是一年一定。他們都是雙方交涉議定，一般是未經(jīng)發(fā)包方認(rèn)可并且未辦理任何手續(xù)，這種形式的轉(zhuǎn)讓戶約占45%。二是轉(zhuǎn)包。這種形式是原承包戶將承包地全部或部分轉(zhuǎn)包給承接戶。轉(zhuǎn)包的權(quán)利和義務(wù)由雙方議定或請中介人鑒證達成協(xié)議，多為口頭協(xié)議，一般也未經(jīng)過發(fā)包方，也是一年一定一結(jié)算，這種形式的轉(zhuǎn)讓戶占約41%。三是互換。這種形式主要表現(xiàn)在戶與戶之間為方便耕作或防止牲畜踐踏，將原承包地塊互相兌換，兌換條件及補償?shù)仁乱耍呻p方協(xié)商達成協(xié)議，原承包關(guān)系不變。這種形式的轉(zhuǎn)讓戶約占5%。四是租賃。這種形式是承包戶將承包地租賃給本村本組農(nóng)戶或本村組以外的單位和個人用于開發(fā)性生產(chǎn)。承租方一次或分年度付給出租方租賃金，這種形式占轉(zhuǎn)出戶的9%。
4、土地流轉(zhuǎn)效應(yīng)。一是促進了家庭承包經(jīng)營制度的進一步穩(wěn)定和完善。這種土地流轉(zhuǎn)機制，不僅解除了從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)戶的后顧之憂，而且擴大了種地農(nóng)戶的發(fā)展空間，尤其是拓展了解決農(nóng)村人地矛盾突出的途徑。二是加速了農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移，促進了民營私營經(jīng)濟的發(fā)展。這種流轉(zhuǎn)機制，使從事非農(nóng)業(yè)的農(nóng)戶擺脫了土地束縛，集中精力外出打工、經(jīng)商、從事二、三產(chǎn)業(yè)等。目前xx縣這類人員約占10萬人以上，加速了xx縣農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整。三是推動了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營。目前全縣已有規(guī)模經(jīng)營面積2.1萬畝，占到總流轉(zhuǎn)面積的20%，其中經(jīng)營面積在30—50畝的大戶就有120多戶，這些農(nóng)戶經(jīng)營規(guī)模擴大以后，有的發(fā)展優(yōu)質(zhì)稻生產(chǎn)，有的發(fā)展煙葉、果蔬等。鄭家驛鄉(xiāng)高巖村朱明春發(fā)展種植優(yōu)質(zhì)稻60多畝，每年增效1.2萬元，取得了可觀的經(jīng)濟效益。四是創(chuàng)新了經(jīng)營理念。土地的有序流轉(zhuǎn)帶動了勞動力的合理轉(zhuǎn)移，他們走出家門，開闊視野，不僅增加了收入，還學(xué)會了一定的技能，了解外界各種信息以及市場經(jīng)濟的思路，更新了理念。他們憑借與外地的營銷渠道和合作關(guān)系，利用當(dāng)?shù)刭Y源發(fā)展自己的事業(yè)，為振興經(jīng)濟起到了典型引路和示范推動作用。如目前比較興旺的躍宇竹業(yè)、三尖農(nóng)牧等，他們的領(lǐng)辦者都是從土地流轉(zhuǎn)中解脫出來的農(nóng)民和打工成長起來的民營企業(yè)家。
二、存在主要問題
在調(diào)查了解中，我們還發(fā)現(xiàn)xx縣在土地流轉(zhuǎn)過程中還存在著以下幾個帶傾向性的問題：一是各級基層干部對土地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識不清，理解和說法不一，依法管理意識差；二是土地流轉(zhuǎn)方面的法律、法規(guī)和政策制度滯后，缺乏執(zhí)法手段，操作難度大；三是土地流轉(zhuǎn)形式五花八門，程序上隨心所欲，制度不完善，管理不規(guī)范；四是對土地流轉(zhuǎn)，發(fā)包方不清楚，與出讓方、受讓方三者之間沒有履行合法手續(xù)，多為口頭協(xié)議，私下流轉(zhuǎn)屬于個人行為，在誠信制度尚不完善的情況下，土地穩(wěn)定性差，雙方利益無法受到法律保護，一旦發(fā)生糾紛，無法調(diào)處，導(dǎo)致部分農(nóng)戶土地糾紛、矛盾突出。
三、對策及建議
針對xx縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中暴露出來的問題，我們建議應(yīng)從以下幾個方面采取對策措施。
一是認(rèn)識要統(tǒng)一。xx縣雖有一部分農(nóng)民離土甚至離鄉(xiāng)，但大部分農(nóng)民還是繼續(xù)與土地相依為命。推進土地流轉(zhuǎn)是小農(nóng)經(jīng)濟向現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的重要途徑；是為從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民獲得更多的土地，發(fā)展規(guī)模農(nóng)業(yè)、效益農(nóng)業(yè)，從而達到以地生財?shù)哪康奶峁┝吮Ｕ稀Ｒ虼耍骷壵拖嚓P(guān)涉農(nóng)部門要把土地流轉(zhuǎn)當(dāng)作一個重要問題進行調(diào)查研究，作為依法管理土地的一件大事來抓，特別是加強各級黨政領(lǐng)導(dǎo)的法律法規(guī)的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，真正掌握《農(nóng)村土地承包法》的精神實質(zhì)，做到依法行政，使土地流轉(zhuǎn)真正實現(xiàn)“自愿、依法、有序”。
二是運作要規(guī)范。所發(fā)生的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，要符合法律法規(guī)和政策的規(guī)定；要嚴(yán)格按程序辦理，確保土地流轉(zhuǎn)真實性、合法性和有效性；確保土地用途不變，提升地力；維護流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益；明確土地流轉(zhuǎn)操作辦法，包括土地流轉(zhuǎn)申報、審批、登記和流轉(zhuǎn)合同簽訂、鑒證、兌現(xiàn)、糾紛調(diào)處與仲裁以及日常監(jiān)督等一系列辦法。
三是保障要落實。農(nóng)村承包合同管理是農(nóng)經(jīng)部門的重要職責(zé)，要加強農(nóng)村承包合同管理機構(gòu)建設(shè)，進一步明確土地執(zhí)法主體、并賦予相關(guān)的管理權(quán)力和執(zhí)法手段，包括人員和經(jīng)費等都要予以保障，做到有人員、有位置、有責(zé)任、有權(quán)利。只有這樣才有可能把該項工作抓好抓出成效，才能真正做到農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收和農(nóng)村大局的穩(wěn)定。
四是服務(wù)要到位。各級政府還要積極培育和發(fā)展土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的中介服務(wù)組織，尤其是《物權(quán)法》的頒布實施，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)該逐漸走向市場，逐步使土地向?qū)I(yè)大戶、經(jīng)營能手等集約經(jīng)營者集中，建立相應(yīng)的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)系統(tǒng)，使土地從隨意無序流轉(zhuǎn)向有序規(guī)范流轉(zhuǎn)方面轉(zhuǎn)變。同時，村級經(jīng)濟組織要發(fā)揮流轉(zhuǎn)中介的核心作用，協(xié)助解決好流轉(zhuǎn)雙方的矛盾，做好審定承包者資格、簽訂轉(zhuǎn)讓合同及資料歸檔等工作。
村土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報告5
行政村位于鄉(xiāng)北4公里處，轄、積善村2個自然村。全村共有291戶，822人，其中五保戶6人，低保戶104人，特困家庭5戶。全村勞力483人，其中外出務(wù)工人員285人。村領(lǐng)導(dǎo)班子3人，村黨小組5個，共有黨員53人。
全村有耕地2507畝、林地2450畝、草地2571畝。水澆地966畝，機井13眼，全部為管灌，以蔬菜、甜菜種植為主。xxxx年人均收入2200元，是xxxx年省級重點貧困村。
一、村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀
目前，該村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主要形式為轉(zhuǎn)包和出租，均為外出務(wù)工農(nóng)戶與村留守種植農(nóng)戶之間的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，到xxxx年底，全村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)1880畝，占全村耕地總面積的75%，流轉(zhuǎn)土地農(nóng)戶183戶，占全村總農(nóng)戶數(shù)的63%：其中較大宗土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)3起，流轉(zhuǎn)土地農(nóng)戶32戶，占流轉(zhuǎn)土地農(nóng)戶17.5%，流轉(zhuǎn)土地面積320畝,占流轉(zhuǎn)耕地17%；其余為農(nóng)戶之間零星的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。
二、村種植專業(yè)合作社規(guī)劃及運行情況
20xx年初,村支部書記組織村里種植大戶、回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)能手等人，在三家種植合作社的基礎(chǔ)上組建了“建鑫種植專業(yè)合作社聯(lián)社”。
合作聯(lián)社通過積極爭取縣土地綜合治理資金支持，建60平米育苗大棚10個，鋪設(shè)膜下滴管。目前共接收入社農(nóng)戶35戶，入社農(nóng)戶基本為村留守種植農(nóng)戶，共流轉(zhuǎn)土地1247畝。采取自愿入股的形式，每畝交納股金500元,合作聯(lián)社統(tǒng)籌建設(shè)育苗棚,購買化肥、農(nóng)藥等。
種植專業(yè)合作社采取集中連片種植，統(tǒng)一管理、銷售，收益分紅，風(fēng)險共擔(dān)，調(diào)動了部分有想法，想致富的農(nóng)民積極性，給全村種植戶做了表率，能夠有效帶動全村經(jīng)濟發(fā)展，并增加農(nóng)民收入。合作社形式的土地的流轉(zhuǎn)，對土地進行平整和水、電、路、溝的綜合整治，以及高效農(nóng)業(yè)設(shè)施的引入，對土地的投入不斷加大。同時打破了一家一戶的經(jīng)營模式，促進該村傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)開始向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)邁進。
三、存在的問題
少數(shù)村干部對《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》理解不徹底，在流轉(zhuǎn)過程中引導(dǎo)不力，方法不當(dāng)。農(nóng)戶對土地流轉(zhuǎn)政策不夠熟悉，思想認(rèn)識不足，心存顧慮，怕土地流轉(zhuǎn)會失去承包經(jīng)營權(quán)，影響自己的利益，加上農(nóng)民的戀土情結(jié)，寧愿粗放經(jīng)營，也不愿轉(zhuǎn)出去。
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)還處在自發(fā)階段，各方面的利益關(guān)系缺乏調(diào)整的法律依據(jù)。政府部門要制定、完善和出臺指導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)的政策性文件和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理辦法實施細(xì)則，使基層在實際操作中有規(guī)可依，有章可循。
資金短缺是制約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的一大因素，金融部門要本著支持新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌為出發(fā)點加大信貸支持，行政“建鑫種植專業(yè)合作社聯(lián)社”現(xiàn)有7眼機井配套資金不足，需相關(guān)單位給予一定支持。
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