《榮成市物業(yè)管理辦法》全文
《榮成市物業(yè)管理辦法》自2009年11月1日起施行，下面是小編整理的辦法全文：
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本辦法。
第三條 市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
市建設(shè)、城管、財(cái)政、民政、物價、公安、環(huán)保、工商等有關(guān)部門，按照各自職責(zé)，共同做好物業(yè)管理工作。
第四條 各鎮(zhèn)政府、街道辦事處具體組織本轄區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)。調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的相互關(guān)系。
社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助鎮(zhèn)政府、街道辦事處開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第二章 新建物業(yè)及前期物業(yè)管理
第五條 建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前,應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和地名核準(zhǔn)文件等資料，向市物業(yè)主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。
市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起20日內(nèi)，在征求鎮(zhèn)政府、街道辦事處、建設(shè)行政主管部門等單位的意見后進(jìn)行劃分登記，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。
第六條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由市物業(yè)主管部門按照本辦法的規(guī)定重新進(jìn)行劃分登記，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到50%以上的業(yè)主同意。
第七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的5‰的標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于100平方米，零星(插建、改建)物業(yè)不得少于50平方米，且具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。
業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于20平方米。
物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，屬于業(yè)主共有。
第八條 住宅小區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于50平方米;住宅小區(qū)內(nèi)的社區(qū)居民委員會用房，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求進(jìn)行配套建設(shè)。
住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居民委員會用房和承擔(dān)義務(wù)教育的中小學(xué)校，屬于政府所有，建設(shè)投資由政府承擔(dān)，具體投資來源須在項(xiàng)目建設(shè)條件意見書中載明。
第九條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。按照規(guī)劃在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會所、幼兒園的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(包括專用車庫和公用車庫的車位，下同)的歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。
第十一條 住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、維護(hù)和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。
住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)(含綜合開發(fā)費(fèi))，并根據(jù)公用事業(yè)價格改革和調(diào)整情況逐步核減，交由專業(yè)經(jīng)營單位專項(xiàng)用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有，具體按照省建設(shè)行政主管部門規(guī)定執(zhí)行。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按照威海市政府制定的標(biāo)準(zhǔn)收取。
專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計(jì)量裝置。
第十二條 市建設(shè)行政主管部門在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃和設(shè)計(jì)審查時，應(yīng)當(dāng)就小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求物業(yè)主管部門和專業(yè)經(jīng)營等單位的意見。
第十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格之日起30日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備辦理產(chǎn)權(quán)移交后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。
第十四條 本辦法實(shí)施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。具體按照威海市政府的規(guī)定執(zhí)行。
第十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。
第十六條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)市物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并報市物業(yè)主管部門備案。
第十七條 建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報市物業(yè)主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。
第十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)和管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第十九條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時間、合同終止情形等內(nèi)容進(jìn)行約定;涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。
第二十條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十一條 新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù):
(一)所有建設(shè)項(xiàng)目嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和有關(guān)專業(yè)管理部門的要求建設(shè);
(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng);
(三)小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計(jì)量表;
(四)生活用水納入公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計(jì)量表;
(五)在城市管道燃?xì)狻⒓泄嶂鞴芫W(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)狻⒐峁艿赖姆笤O(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃?xì)夥謶粲?jì)量表和供熱分戶控制裝置;
(六)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報箱等按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位;
(七)按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè);
(八)小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連;
(九)按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設(shè)施建設(shè);
(十)按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置;
(十一)住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地設(shè)置有效的隔離設(shè)施;
(十二)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，接受市建設(shè)、物業(yè)管理等有關(guān)部門的監(jiān)管，并向市建設(shè)行政主管部門辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù)。
建設(shè)單位組織工程竣工驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監(jiān)督。
第二十二條 建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可接受建設(shè)單位的委托，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在市物業(yè)主管部門、鎮(zhèn)政府、街道辦事處的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)業(yè)主名冊;
(五)物業(yè)管理必需的其他資料。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時,將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。
第二十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積不低于3元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，為其建設(shè)的項(xiàng)目提供物業(yè)啟動資金，主要用于物業(yè)服務(wù)用房的裝飾裝修、企業(yè)辦公設(shè)施設(shè)備及服務(wù)器具的配置等。
第三章 業(yè)主及業(yè)主大會
第二十五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第二十六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
第二十八條 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：
(一)業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到50%以上;
(二)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到50%以上;
(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且入住戶數(shù)比例達(dá)到25%以上。
第二十九條 符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，鎮(zhèn)政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。
籌備組由7人以上不超過15人的單數(shù)組成，由建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、鎮(zhèn)政府、街道辦事處、社區(qū)居委會等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的50%。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起10日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書面公告。
第三十條 籌備組履行下列職責(zé)：
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)和內(nèi)容;
(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則和選舉辦法;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);
(四)提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;
(五)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起60日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。
第三十一條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用、維護(hù)、管理和業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)及違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項(xiàng)依法作出約定。
第三十二條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責(zé)。
第三十三條 業(yè)主大會履行下列職責(zé)：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約;
(二)選舉、撤換業(yè)主委員會成員;
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金);
(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
第三十四條 業(yè)主大會對業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規(guī)定確定：
(一)按照業(yè)主戶數(shù)計(jì)算的，一戶計(jì)算為一票;建設(shè)單位未出售的專有部分，計(jì)算為一票;
(二)按照建筑面積計(jì)算的，每一平方米建筑面積計(jì)算為一票;建筑面積不足一平方米的按一票計(jì)算。
業(yè)主身份以及建筑面積的確認(rèn)，以不動產(chǎn)登記簿或其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。
第三十五條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
業(yè)主大會會議采用集體討論形式時，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應(yīng)當(dāng)事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實(shí)反映。
業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主，無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計(jì)入已表決的多數(shù)票數(shù)，由管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約規(guī)定。
第三十六條 業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集召開臨時業(yè)主大會會議：
(一)有20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會不履行召集義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主申請，由鎮(zhèn)政府、街道辦事處負(fù)責(zé)組織業(yè)主召開業(yè)主大會。
第三十七條 業(yè)主大會決定本辦法第三十三條第(五)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本辦法第三十三條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
第三十八條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依照國家有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會的授權(quán)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展活動。履行下列職責(zé)：
(一)召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(六)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第三十九條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由3人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過5年，可連選連任。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選主任、副主任和執(zhí)行委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。
執(zhí)行委員負(fù)責(zé)業(yè)主委員會的日常事務(wù)工作，經(jīng)推薦可以依照法定程序進(jìn)入所在地社區(qū)居委會任職。
第四十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向市物業(yè)主管部門和鎮(zhèn)政府、街道辦事處備案：
(一)業(yè)主大會會議決議;
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(三)管理規(guī)約;
(四)業(yè)主委員會委員名單和基本情況;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。
市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到前款規(guī)定資料之日起10日內(nèi)，對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會備案證明，并出具業(yè)主委員會刻制印章證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。
業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)書面告知市物業(yè)主管部門和鎮(zhèn)政府、街道辦事處。
第四十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議。
業(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行委員負(fù)責(zé)召集，可以邀請社區(qū)居委會派人參加會議。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有2/3以上委員出席，作出決定時應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定之日起3日內(nèi)，將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
第四十二條 業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。
原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會;不及時移交的，鎮(zhèn)政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其移交。
第四十三條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：
(一)以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的;
(二)拒不履行委員職責(zé)的;
(三)業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者20%以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的;
(四)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的;
(五)因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。
決定終止業(yè)主委員會委員資格的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)同時選舉新的業(yè)主委員會委員繼任。
第四十四條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi)及執(zhí)行委員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān)。具體辦法與標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定。使用情況每年應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第四十五條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。
從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書后，方可上崗。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項(xiàng)：
(一)物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù);
(二)公共綠化的維護(hù);
(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù);
(四)公共區(qū)域的秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù);
(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù);
(六)物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理;
(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管;
(八)其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
第四十七條 業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，與通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出約定。
物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主有權(quán)進(jìn)行查詢。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起10日內(nèi)，向市物業(yè)主管部門備案。
第四十八條 解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行必要的通知義務(wù);合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前60日通知。
物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：
(一)移交保管的物業(yè)檔案、業(yè)主檔案、物業(yè)服務(wù)檔案;
(二)提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料;
(三)移交物業(yè)服務(wù)用房;
(四)清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用;
(五)使用啟動資金購置的辦公設(shè)備、服務(wù)器具等;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據(jù)合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請專業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個人。
第五十條 市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向市物業(yè)主管部門報送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報表等相關(guān)資料。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)遵循合理、公開的原則，以合理成本費(fèi)用為基礎(chǔ)，結(jié)合不同類型物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量確定。住宅類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價;非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。
住宅類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法及標(biāo)準(zhǔn)，由市價格主管部門和市物業(yè)主管部門制定并報市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。
已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方約定。
第五十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
對拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，由業(yè)主委員會督促其交納，并可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公示。
第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)拒絕。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第五十四條 住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。
專業(yè)經(jīng)營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。
第五十五條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者其他場地設(shè)置車位的，其車位設(shè)置、管理、收費(fèi)等事項(xiàng)由業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定。
業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定收取場地使用費(fèi)的，場地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人收取，并支付一定比例的報酬。
第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，并協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，保安人員應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定，履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
第五十七條 市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第五十八條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為;
(二)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為;
(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;
(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為;
(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為;
(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護(hù)規(guī)定的行為;
(七)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為;
(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為;
(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，并報告有關(guān)行政管理部門。
有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第五十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。
未統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)安裝太陽能的住宅，業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施的，應(yīng)征求頂層業(yè)主的意見，在確保不破壞屋面、影響房屋安全的情況下，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。
第六十條 業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約，將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會提出書面申請，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。
第六十一條 供熱、供氣、有線電視、通訊、消防、市政設(shè)施工程等單位因更新改造、維修、養(yǎng)護(hù)等需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用、挖掘道路及公共場地、架設(shè)管線的，施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)與該區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂工程施工管理協(xié)議，并承擔(dān)恢復(fù)原狀責(zé)任。
第六十二條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù);按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。
業(yè)主拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
第六十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。
住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議包括下列內(nèi)容：
(一)裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容和實(shí)施期限;
(二)允許施工的時間;
(三)廢棄物的清運(yùn)與處置;
(四)住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求;
(五)禁止行為和注意事項(xiàng);
(六)裝修保證金的收取和退還;
(七)違約責(zé)任;
(八)其他需要約定的事項(xiàng)。
第六十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時，業(yè)主不得拒絕和阻礙。
第六十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國家和省有關(guān)規(guī)定的保修期限、范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報酬。
第六十六條 新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價3%的比例，一次性向市物業(yè)主管部門設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。
建設(shè)單位購買了工程質(zhì)量責(zé)任保險的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。
通過住宅性能認(rèn)定的物業(yè)，建設(shè)單位交存物業(yè)質(zhì)量保證金的比例可適當(dāng)降低。
第六十七條 建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)市物業(yè)主管部門核實(shí)后，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。
第六十八條 物業(yè)分部工程質(zhì)量保修期限屆滿后，建設(shè)單位履行了法定保修責(zé)任的，市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)將與分部工程相對應(yīng)的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時退還建設(shè)單位。
第六十九條 市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理，具體按省建設(shè)行政主管部門規(guī)定執(zhí)行。
第七十條 物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)。
業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時養(yǎng)護(hù)、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。
第七十一條 業(yè)主長期空置物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修、管理等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。
第七十二條 物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān);業(yè)主可以委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。
第七十三條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在入住前將首期專項(xiàng)維修資金存入專項(xiàng)維修資金專戶。專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸、郵政等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，屬于相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位所有。專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。
前款規(guī)定的業(yè)主專有部分以外的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備包括變電(住宅樓用戶電表向電源側(cè))、供水(住宅樓用戶水表向水源側(cè)，含二次供水)換熱和燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計(jì)量器具。
第七十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)的物業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門解決。
專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。
第七十六條 專業(yè)經(jīng)營單位可以將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。
專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等費(fèi)用，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。
第七十七條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第六章 社區(qū)物業(yè)管理與舊住宅區(qū)物業(yè)管理
第七十八條 各鎮(zhèn)政府、街道辦事處的社區(qū)管理機(jī)構(gòu)，具體指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)管理的有關(guān)工作。
第七十九條 物業(yè)管理、城管、公安、建設(shè)、環(huán)保等部門應(yīng)當(dāng)建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對違法行為及時作出處理。
第八十條 實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由鎮(zhèn)政府、街道辦事處負(fù)責(zé)召集，社區(qū)居委會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加。
聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項(xiàng)：
(一)業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件;
(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;
(五)需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
第八十一條 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居委會或者聯(lián)席會議申請調(diào)解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。
第八十二條 有關(guān)部門、單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計(jì)劃生育等社區(qū)服務(wù)活動以及突發(fā)事件應(yīng)急知識的宣傳普及和應(yīng)急演練活動，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助、配合。
第八十三條 對已建成交付使用，但配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)采取措施逐步進(jìn)行改造整治。
舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造建設(shè)資金，由政府承擔(dān);開發(fā)項(xiàng)目設(shè)施不配套等遺留問題由原建設(shè)單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備改造應(yīng)當(dāng)達(dá)到分戶計(jì)量、分戶控制條件，其建設(shè)支出由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān);業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。
舊住宅區(qū)的范圍，由市政府劃定并予以公布。
第八十四條 舊住宅區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房可用于出租經(jīng)營，經(jīng)營收益作為舊住宅區(qū)維護(hù)管理費(fèi)用的補(bǔ)充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。
改造整治前由相關(guān)部門、單位承擔(dān)的環(huán)衛(wèi)綠化、市政設(shè)施養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用，改造整治后仍由其給予補(bǔ)助。
第八十五條 舊住宅區(qū)改造整治完成后，鎮(zhèn)政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)。業(yè)主大會成立前的物業(yè)管理，由社區(qū)居委會組織實(shí)施。
第八十六條 未建立專項(xiàng)維修資金制度的舊住宅區(qū)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》交納專項(xiàng)維修資金;物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，代業(yè)主歸集專項(xiàng)維修資金。有車位場地使用費(fèi)等共有部分收益的，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。
第七章 附則
第八十七條 違反本辦法規(guī)定，由市物業(yè)主管部門依照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定予以處罰。
第八十八條 公有住房制度改革后原產(chǎn)權(quán)單位自行管理物業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。
第八十九條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋所有權(quán)人。
本辦法所稱物業(yè)，是指各類房屋及其配套的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等。
本辦法所稱共用部位，是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)區(qū)域或者單幢住宅內(nèi),由全體業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經(jīng)營性停車場(車庫、地下防空室)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第九十條 本辦法由市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)組織實(shí)施。
第九十一條 本辦法自2009年11月1日起施行。1998年10月12日榮成市人民政府發(fā)布的《榮成市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》(榮政發(fā)〔1998〕49號)同時停止執(zhí)行。
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