瀘州市物業管理辦法

時間：2024-10-29 14:09:15 物業管理師

瀘州市物業管理辦法

　　《瀘州市物業管理辦法》已經市七屆人民政府第32次常務會議審議通過，2014年6月10日起實施，下面是瀘州市物業管理辦法全文：

　　第一章總則

　　第一條為了維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，規范物業管理活動，促進社會和諧，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《四川省物業管理條例》和建設部《物業服務企業資質管理規定》等法律、法規、規章及有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條本市行政區域內物業管理、使用及相關監督管理活動適用本辦法。

　　第三條市人民政府房地產行政主管部門(以下簡稱市房地產主管部門)負責全市物業管理活動的指導、監管工作。

　　區縣人民政府房地產行政主管部門(以下簡稱區縣房地產主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的具體監督管理工作。

　　發改、公安、司法、環保、城管、質監、工商等有關部門按照各自職責，依法實施對物業管理活動的服務和監督工作。

　　供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。水、電、氣等專業經營單位應落實抄表收費到最終用戶，承擔專業經營設施設備的經營管理義務，協調處理涉及水、電、氣等方面的矛盾和糾紛，確保居民正常使用。

　　第四條區縣人民政府應當把物業服務業納入本地現代服務業發展規劃，制定扶持政策，加強行業管理，建立機構，落實獎懲，確保物業管理工作健康有序發展。

　　第五條街道辦事處(鄉、鎮人民政府)組織指導、協調本轄區內物業管理區域業主大會的設立和選舉業主委員會的工作，督促業主大會和業主委員會依法履行職責，協調社區建設與物業管理的關系，調解處理物業管理糾紛。

　　居民(村民)委員會協助街道辦事處(鄉、鎮人民政府)開展物業管理有關的工作。

　　業主、業主大會及業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理、使用發生爭議，可向街道(鄉、鎮)人民調解委員會申請調解。

　　第六條建立物業管理工作聯席會議制度，協調處理物業管理與社區管理之間的相關問題。

　　物業管理工作聯席會議由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責召集，區縣房地產主管部門、居民(村民)委員會、公安派出所和物業服務企業、業主委員會或業主代表、專業經營單位等參加物業管理工作聯席會議，協調解決下列事項：

　　(一)業主委員會不依法履行職責的問題;

　　(二)業主委員會換屆過程中出現的問題;

　　(三)履行物業服務合同中出現的重大問題;

　　(四)提前終止物業服務合同的問題;

　　(五)物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題;

　　(六)需要協調解決的其他物業管理問題。

　　第二章業主、業主大會及業主委員會

　　第七條依法登記取得房屋的所有權人為業主。

　　因買賣、贈與等法律關系已經先行占有房屋以及因繼承、訴訟、政府征收等方式已取得房屋所有權，但尚未依法辦理所有權登記的，在物業管理中享有業主權利，承擔相應義務。

　　業主不得以放棄權利為由不履行義務。

　　第八條因客觀原因未成立業主大會和選舉產生業主委員會的物業管理區域，可以由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)，在征求該物業管理區域業主意見并取得專有部分建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主書面同意后，由物業所在地居民(村民)委員會代行業主委員會職責。

　　第九條籌備組工作經費和召開首次業主大會會議的經費應當由建設單位承擔。

　　該經費由開發建設單位按照建筑面積3萬平方米以下(含3萬平方米)0.5萬元，3萬—5萬平方米(含5萬平方米)1萬元，5萬平方米以上2萬元的標準先行給予保障，并在辦理基礎配套設施竣工驗收備案之前，按照屬地管理原則轉入社區居委會建立的業主大會辦公經費監管賬戶。

　　業主大會成立后產生的經費由業主共同承擔。業主委員會成員的交通、通訊和誤工補貼等計入物業管理成本。業主委員會應按業主大會的決定開支費用，開支情況每年應向業主大會報告。

　　第十條業主委員會成員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表，并符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具備一定組織能力;

　　(三)遵守管理規約和業主大會議事規則，履行業主義務，不欠交物業服務費及其它相關費用;

　　(四)未發生侵犯本物業區域其他業主權益和公共利益行為;

　　(五)本人、配偶以及直系親屬沒有在本物業管理區域內實施管理服務的物業服務企業中工作;

　　(六)具備履行職務的健康條件和文化水平;

　　(七)書面承諾積極、及時、全面履行工作職責，具備必要的工作時間。

　　第十一條業主或利害關系人認為業主委員會產生過程違反程序或者存在弄虛作假等情況的，可以持相應的證據材料向物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)申請核實，街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當在收到申請后20日內，將核實情況報區縣房地產主管部門，區縣房地產主管部門根據情況作出處理。

　　第十二條業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，由5人以上11人以下的單數組成，任期不超過5年。

　　業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

　　業主委員會的決定應當在作出之日起3日內在物業管理區域內顯著位置公告7日以上。業主委員會的決定由業主委員會存檔、管理，接受業主查詢。

　　經選舉產生的業主委員會委員在任期內不能勝任工作的，經業主委員會二分之一以上委員或者五分之一以上業主提議撤銷其委員資格，并進行補選。

　　第十三條因物業管理區域發生變更等原因導致業主委員會解散的，解散前，業主委員會應當在物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)的指導監督下，由居民(村民)委員會協助做好業主共同財產清算工作。

　　第三章前期物業管理

　　第十四條建設單位申請辦理商品房預售許可或現房銷售前，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業進行前期物業管理。評標委員會的專家成員，應當由招標人從房地產行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。招標人在確定中標人之日起15日內持相關資料到區縣房地產主管部門備案，并由區縣房地產主管部門將確定的中標人名單抄送物業管理區域所在地街道辦事處。

　　有下列情形之一的，經住宅物業所在地區縣房地產主管部門核準，可以采用協議方式選聘物業服務企業：

　　(一)住宅物業管理區域房屋總建筑面積低于3萬平方米的;

　　(二)投標人少于3個的;

　　(三)法律、法規另有規定的。

　　一個物業管理區域應當作為一個整體進行招投標。

　　第十五條建設單位與物業買受人簽訂房屋買賣合同時，應當向買受人明示前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅使用說明書等內容。

　　物業買受人應當遵守臨時管理規約，履行前期物業服務合同。

　　前期物業服務合同示范文本由市區縣房地產主管部門參照省住房城鄉建設行政主管部門制作的示范文本進行制定。

　　第十六條新建住宅物業實行物業交付承接查驗制度。承接新建物業前，物業服務企業和建設單位在新建小區竣工驗收后，應當按照國家相關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　物業承接查驗應當邀請業主代表以及物業所在地房地產行政主管部門、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居民(村民)委員會參加，可以聘請相關專業機構協助進行。

　　第十七條物業服務企業應當自物業交接后30日內，將查驗文件向物業所在地的區縣房地產主管部門備案，并在物業管理區域內顯著位置公告。

　　第十八條物業服務企業應當按照有關規定與建設單位或者業主委員會辦理物業檔案和物業服務檔案、業主權屬等資料的移交手續。

　　物業服務企業應當自辦理移交手續之日起30日內，持相關資料向區縣房地產主管部門備案。

　　第四章物業服務

　　第十九條物業管理區域由建設單位或業主委員會向區縣房地產主管部門提出申請，物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)配合區縣房地產主管部門劃定。

　　區縣房地產主管部門應當建立物業管理區域檔案。

　　第二十條新建住宅物業時，建設單位應按標準配套建設物業服務用房、業主委員會議事活動用房。

　　物業服務用房、業主委員會議事活動用房位于地面的部分不低于百分之五十。物業服務用房按照房屋建筑總面積的千分之二，且不低于100平方米配置;業主委員會議事活動用房按照不低于30平方米配置。

　　第二十一條物業服務企業應當依法履行合同，按照國家、四川省和本市有關物業管理的技術標準和行業規范提供專業化的服務，不斷提高管理和服務水平。

　　物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起30日內，向區縣房地產主管部門備案。

　　第二十二條物業服務企業應當接受資質審批部門、區縣房地產主管部門和物業所在街道辦事處(鄉、鎮人民政府)的監督檢查，按規定報送信用信息、統計報表等相關資料。

　　區縣房地產部門應加大對轄區內物業服務企業的監督檢查，并將監督檢查情況作為企業誠信檔案的內容予以考核。

　　物業服務企業應當接受業主、業主大會、業主委員會的監督。

　　第二十三條物業服務企業應當制訂物業管理區域內安全防范應急預案，對突發性自然災害，公共衛生事件，供水、供電、供氣事故，物業安全事故等突發事件的預防和處置進行具體規定，當突發事件發生時及時報告相關部門。

　　公安、環保、規劃、工商、質監、城管等部門應當加強對物業管理區域的管理指導，接到有關違反治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定行為的報告或發生安全事故的報告后，應當及時調查處理。

　　物業管理區域的治安防范活動應接受公安機關的行政管理和指導、監督、檢查，并和轄區派出所建立治安聯動機制。物業服務企業應當主動協助、配合公安機關加強對小區的流動人口和出租房屋管理，建立出租房、暫住人口的管理工作信息檔案，實時掌握動態，并將信息檔案報所屬派出所。

　　第二十四條業主應當按照物業服務合同的約定交納物業服務費用。

　　業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用，業主委員會應當督促其交納;經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費的，物業服務企業可以依法追繳。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費用，從其約定，業主負連帶交納責任。物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

　　第二十五條物業服務收費標準應當遵循合理、公平、公開、質價相符的原則，由合同雙方當事人予以約定。前期物業服務和保障性住房物業服務收費標準由區縣人民政府價格行政主管部門會同區縣房地產行政主管部門根據當地實際情況制定政府指導價，并定期公布。物業服務收費高于政府指導價，須經區縣人民政府價格行政主管部門同意。

　　同一物業管理區域內同一物業類型、同一物業服務內容和標準的，物業服務收費應當執行同一價格標準。

　　物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公布物業服務項目及其收費標準。

　　第二十六條物業服務收費標準應當保持相對穩定。有下列情形，需要調整物業服務收費標準的，物業服務企業應當與業主委員會協商，并經業主大會同意：

　　(一)公共服務產品能耗價格調整的;

　　(二)業主要求物業服務內容和物業服務等級變動的;

　　(三)物業管理區域內共用設施設備維修養護費用調整的;

　　(四)其他政策性費用調整的。

　　物業管理區域所在地區縣人民政府價格行政主管部門應當加強物業服務收費的監督和管理。調整物業服務收費標準產生糾紛時，物業服務合同雙方當事人可以向物業管理區域所在地區縣人民政府價格行政主管部門設立的價格認證機構申請對調價幅度的合理性進行評審。

　　第五章物業使用與維護

　　第二十七條業主、物業使用人應當按照城鄉規劃主管部門批準或者房地產權證載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。

　　第二十八條業主、物業使用人對物業進行裝飾、裝修前，應當將裝飾、裝修的時間、范圍、方式等口頭或書面告知物業服務企業。

　　物業服務企業應當將業主、物業使用人告知的前款事項進行登記，并將裝飾、裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人以及裝飾、裝修人員。

　　業主、物業使用人裝飾裝修房屋過程中產生的建筑垃圾，由業主、物業使用人負責清理。委托物業服務企業清理的，應當約定清理的費用。

　　物業服務企業發現在物業使用、裝飾裝修過程中有違反相關規定及管理規約行為的，應當予以勸阻，勸阻無效的，及時報告業主委員會和相關行政管理部門依法處理。

　　第二十九條物業的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應的權利，承擔相應的義務。

　　第三十條物業管理區域內的電梯由業主委員會或業主委員會選聘的物業服務企業按照合同約定和特種設備有關法律、法規的規定，承擔特種設備使用單位職責。

　　電梯的日常維護保養單位，應當對其安全性能負責，保證電梯的安全運行。接到故障通知后，應當立即趕赴現場，并采取必要的應急救援措施。

　　第三十一條物業管理區域的車位(車庫)應首先滿足本區域業主的需要。

　　已經建成并交付使用的物業，物業管理區域條件允許并經業主大會同意，可以新劃定車位，用于業主停車。但不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

　　物業服務企業應當對占用消防通道、公共綠地和妨礙行人和其他車輛正常通行的行為進行糾正，并視情節輕重報告相關行政管理部門依法處理。

　　公安、消防、搶險、救護、環衛、市政、郵政等特種車輛執行公務時在物業管理區域內臨時停放，不得收費。

　　第三十二條市房地產行政主管部門負責城市規劃區范圍內住宅專項維修資金的歸集，歸集后劃歸各區。

　　各區房地產行政主管部門負責本行政區域內住宅專項維修資金的使用管理和城市規劃區范圍外住宅專項維修資金的歸集。

　　各縣房地產行政主管部門負責本行政區內住宅專項維修資金的歸集、使用管理。

　　第三十三條業主可以在管理規約中或者事前約定，發生下列情況時，物業服務企業應當配合業主委員會先行組織維修、更新或者采取應急防范措施，同時由業主委員會向房地產行政主管部門報告，經核準后其費用在專項維修資金中列支，事后應當向業主大會書面說明情況：

　　(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

　　(二)電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的;

　　(三)樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的;

　　(四)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的;

　　(五)其他危及公共安全和物業使用功能的緊急情況。

　　區縣房地產行政主管部門接到緊急情況維修申請報告后，應當在3個工作日內辦理相關手續。

　　第六章資質管理

　　第三十四條市房地產主管部門負責全市物業服務企業資質管理的指導、監督工作。

　　第三十五條區縣房地產主管部門負責本行政區域內物業服務企業資質的具體監督管理工作。

　　第三十六條本市物業服務企業申報三級(含暫定三級)資質核定、資質變更或者續期換證的，由區縣房地產主管部門審核，市房地產主管部門發證。

　　申報二級資質核定、資質變更或者續期換證的，區縣房地產主管部門提出初審意見后，由市房地產主管部門轉報省人民政府建設主管部門審核發證。

　　申報一級資質核定、資質變更或者續期換證的，按省、國務院建設主管部門的相關規定執行。

　　第三十七條物業服務企業申請核定資質等級，在申請之日前一年內有建設部《物業服務企業資質管理辦法》第十一條規定行為之一的，區縣房地產主管部門不予審批。

　　第七章法律責任

　　第三十八條違反本辦法規定的行為，法律、法規、規章已有規定的，從其規定。

　　第三十九條業主、物業使用人對物業服務企業在物業管理活動中侵害自己合法權益的行為，可以向物業所在地區縣房地產主管部門投訴，區縣房地產主管部門應當及時受理，并在受理之日起30日內將處理結果回復投訴人。屬于其他部門職責的，告知投訴人向相關部門投訴。

　　第八章附則

　　第四十條已建成的物業管理區域，業主委托其他管理人提供物業服務的，參照本辦法的相關規定執行。

　　第四十一條本辦法自2014年7月10日起施行，有效期五年。原《瀘州市物業管理辦法》(2008年瀘州市人民政府第57號令)同時廢止。

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