滕州物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則「全文」
滕州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則自二〇一一年七月一日起施行，下面是小編整理的滕州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則全文，希望對(duì)大家有所幫助!
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。
第二條 本實(shí)施細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 本實(shí)施細(xì)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護(hù)、服務(wù)及監(jiān)督管理活動(dòng)。
第四條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理相結(jié)合的原則。
第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是本市物業(yè)管理主管部門，依法對(duì)本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。其主要職責(zé)是：
(一)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章和相關(guān)政策，監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)管理活動(dòng);
(二)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策，制定物業(yè)管理具體規(guī)定;
(三)根據(jù)授權(quán)審核物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì);
(四)負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)管理招投標(biāo)工作;
(五)負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的備案管理工作;
(六)負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)的承接查驗(yàn)工作;
(七)負(fù)責(zé)劃定物業(yè)管理區(qū)域;
(八)負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金和物業(yè)質(zhì)量保修金的收繳、管理、使用工作;
(九)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的監(jiān)督檢查，依法查處違法、違約行為;
(十)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的管理和培訓(xùn);
(十一)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)損壞承重結(jié)構(gòu)、改變房屋用途等行為;
(十二)會(huì)同有關(guān)部門處理重大物業(yè)管理糾紛、投訴及有關(guān)問(wèn)題;
(十三)參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋的竣工綜合驗(yàn)收;
(十四)會(huì)同有關(guān)部門組織實(shí)施舊住宅小區(qū)綜合整治工作;
(十五)法律法規(guī)和規(guī)章授予的其他職責(zé)。
滕州市物業(yè)管理辦公室(以下簡(jiǎn)稱市物業(yè)辦)，具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理日常管理工作。
第六條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、管理本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。其主要職責(zé)是：
(一)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，建立“四位一體”管理模式，即：社區(qū)黨組織、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)于一體的社區(qū)管理模式，實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，做好社區(qū)居(村)民委員會(huì)與業(yè)主委員會(huì)之間的協(xié)調(diào)配合工作;
(二)負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé);
(三)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的日常管理與考評(píng)，調(diào)處矛盾糾紛;
(四)參與物業(yè)管理區(qū)域劃分和本實(shí)施細(xì)則賦予的其他職能。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)管理專職機(jī)構(gòu)。在任命物業(yè)管理專職機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)人時(shí)，應(yīng)當(dāng)征求市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的意見(jiàn)。
社區(qū)居(村)委會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)開(kāi)展社區(qū)行政管理、安全管理及社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第七條 政府各職能部門應(yīng)按照下列規(guī)定履行相應(yīng)職責(zé)：
(一)市城市管理局
1、依法查處城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域擅自占用公共空間進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的行為;
2、依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未經(jīng)批準(zhǔn)或未按照批準(zhǔn)內(nèi)容搭建臨時(shí)設(shè)施、建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施及違反規(guī)劃擅自扒門改窗的行為;
3、依法查處城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域擅自飼養(yǎng)家畜家禽的行為;
4、依法查處城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域社會(huì)生活噪聲污染、建筑施工噪聲污染;飲食服務(wù)業(yè)違反規(guī)定排放油煙、露天燒烤食品污染環(huán)境的行為;建筑施工造成大氣污染的行為;
5、履行法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
(二)市規(guī)劃局
1、負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)用房和社區(qū)居委會(huì)辦公用房規(guī)劃、設(shè)計(jì)的監(jiān)督管理，在經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖和《建筑工程規(guī)劃許可證》上，明確新建住宅小區(qū)各類配套建筑和設(shè)施設(shè)備配置的具體位置和面積;
2、負(fù)責(zé)舊住宅區(qū)綜合整治中規(guī)劃變更的審批。
(三)市公安局
1、指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和秩序維護(hù)人員開(kāi)展安全防范工作，指導(dǎo)落實(shí)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范設(shè)施建設(shè);
2、消除物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安隱患，及時(shí)調(diào)解各類治安管理矛盾糾紛;
3、指導(dǎo)監(jiān)督消防管理工作，依法查處違反消防管理規(guī)定的行為。
(四)市物價(jià)局
1、會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度標(biāo)準(zhǔn)，并定期向社會(huì)公布;
2、負(fù)責(zé)制定車位使用費(fèi)、電梯和二次供水設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);
3、對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的各項(xiàng)收費(fèi)進(jìn)行檢查和管理，對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)、超范圍和強(qiáng)行搭車收費(fèi)行為進(jìn)行查處;
4、受理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格咨詢及投訴，協(xié)調(diào)解決因物業(yè)管理收費(fèi)引發(fā)的矛盾和糾紛。
(五)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局所屬各職能單位，應(yīng)根據(jù)各自職責(zé)，各司其職，共同做好與物業(yè)管理相關(guān)的工作。
(六)環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)、民政、財(cái)政、安監(jiān)、郵政、通訊、供電、供水、供氣、供熱、有線電視等部門和單位，負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和配合。
第八條 本市范圍內(nèi)的各類住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)和政府投資的機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等各類物業(yè)及其設(shè)施，應(yīng)當(dāng)按照招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。
鼓勵(lì)采用節(jié)能、環(huán)保的新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理
第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域
第九條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵守以下規(guī)定：
(一)新建物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)有市政規(guī)劃道路穿越的，應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域，市規(guī)劃局有明確要求的除外。
(二)新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅物業(yè)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
(三)分期建設(shè)或由兩個(gè)以上單位共同開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，配套的設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
(四)原有建筑規(guī)模較小的相鄰物業(yè)項(xiàng)目，可以整合為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
(五)原有物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)，已分割成兩個(gè)以上相對(duì)封閉區(qū)域的，在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理和維護(hù)責(zé)任的情況下，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。
(六)與住宅物業(yè)項(xiàng)目相鄰的新建單幢商住樓宇或者非住宅物業(yè)，具有獨(dú)立設(shè)施設(shè)備，并且能夠封閉管理的，可以單獨(dú)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
第十條 建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前,應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和地名核準(zhǔn)文件等資料，向市物業(yè)辦申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域。
第十一條 市物業(yè)辦應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起十個(gè)工作日內(nèi)，在征求街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦公室等單位的意見(jiàn)后進(jìn)行劃分登記，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。
物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由市物業(yè)辦按照本實(shí)施細(xì)則的規(guī)定重新進(jìn)行劃分登記，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的業(yè)主同意。
第二節(jié) 配套建筑與設(shè)施設(shè)備
第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家和省有關(guān)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登記備案手續(xù)，不得擅自改變用途。
第十三條 物業(yè)服務(wù)用房專用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)辦公，其配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：
(一)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無(wú)償配備物業(yè)服務(wù)用房。建筑面積10萬(wàn)平方米以下(含10萬(wàn)平方米)的，按照建筑面積的4‰配置，但不得小于100平方米;建筑面積超過(guò)10萬(wàn)平方米的，超出部分按照3‰比例配置。市規(guī)劃局在審批建設(shè)項(xiàng)目和規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)予以審核。
(二)具備水、電、采光、通風(fēng)、燃?xì)狻崃Φ日Ｊ褂霉δ堋?/p>
業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。
物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無(wú)償提供，屬于全體業(yè)主共有。
第十四條 住宅小區(qū)建設(shè)單位應(yīng)按照不低于總建筑面積3‰的比例配置物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房經(jīng)營(yíng)收入優(yōu)先用于補(bǔ)充物業(yè)管理活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，也可以用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金，具體辦法由業(yè)主大會(huì)在《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中規(guī)定。
第十五條 住宅小區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于五十平方米;住宅小區(qū)內(nèi)的社區(qū)居(村)民委員會(huì)用房，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求進(jìn)行配套建設(shè)。
住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居(村)民委員會(huì)用房和承擔(dān)義務(wù)教育的中小學(xué)校，屬于政府所有，建設(shè)投資由政府承擔(dān)，具體投資來(lái)源應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書中載明。
第十六條 按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會(huì)所、幼兒園的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。未在商品房買賣合同中約定其歸屬的，屬于全體業(yè)主共有。
《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》經(jīng)市物業(yè)辦備案后，建設(shè)單位方可與買受人簽訂商品房買賣合同。
第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)(包括專用車庫(kù)和共用車庫(kù)內(nèi)的車位，下同)的歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設(shè)單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈(zèng)、出售或者出租給業(yè)主。未在商品房買賣合同中約定其歸屬的，應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。
第十八條 住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、維護(hù)和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè);專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位在設(shè)計(jì)、建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度要求同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用。
住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)(含綜合開(kāi)發(fā)費(fèi))，并根據(jù)公用事業(yè)價(jià)格改革和調(diào)整情況逐步核減，交由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位專項(xiàng)用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位所有。
專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計(jì)量裝置。
第十九條 本細(xì)則實(shí)施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位驗(yàn)收合格后應(yīng)當(dāng)接收。
第二十條 市規(guī)劃局在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計(jì)審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的意見(jiàn)。
第三節(jié) 前期物業(yè)管理與物業(yè)交付
第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過(guò)招標(biāo)的'方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)下屬或有利害關(guān)系的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不得參與本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及相關(guān)單位開(kāi)發(fā)的新建項(xiàng)目的投標(biāo)。
建筑面積2萬(wàn)平方米以上的住宅物業(yè)和1萬(wàn)平方米以上的新建非住宅物業(yè)，及政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位投資建設(shè)的各類辦公用房應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
建筑面積2萬(wàn)平方米以下的住宅物業(yè)和1萬(wàn)平方米以下的新建非住宅物業(yè)，及政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位投資建設(shè)的各類辦公用房，經(jīng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書十日前，持招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書、招標(biāo)文件等有關(guān)資料，向市物業(yè)辦備案。
第二十二條 建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金制度。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)非正常退出物業(yè)后，新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入物業(yè)前的過(guò)渡管理。自本實(shí)施細(xì)則頒布實(shí)施之日起，所有的新建物業(yè)項(xiàng)目均實(shí)行履約保證金制度。履約保證金按照下列標(biāo)準(zhǔn)繳納：
2萬(wàn)平方米以下(含2萬(wàn)平方米，下同)的物業(yè)項(xiàng)目，繳納標(biāo)準(zhǔn)不低于1萬(wàn)元;2萬(wàn)平方米以上，5萬(wàn)平方米以下的物業(yè)項(xiàng)目，繳納標(biāo)準(zhǔn)不低于2萬(wàn)元;5萬(wàn)平方米以上，10萬(wàn)平方米以下的物業(yè)項(xiàng)目，繳納標(biāo)準(zhǔn)不低于3萬(wàn)元;10萬(wàn)平方米以上，15萬(wàn)平方米以下的物業(yè)項(xiàng)目，繳納標(biāo)準(zhǔn)不低于5萬(wàn)元;15萬(wàn)平方米以上的物業(yè)項(xiàng)目，每增加5萬(wàn)平方米，繳納標(biāo)準(zhǔn)在5萬(wàn)元基礎(chǔ)上，相應(yīng)增加2萬(wàn)元。
履約保證金存入市物業(yè)辦指定的帳戶，該帳戶由市物業(yè)辦和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)物業(yè)管理專職機(jī)構(gòu)實(shí)行雙印鑒管理。物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方不再續(xù)約或因不可抗力因素導(dǎo)致合同終止的，雙方無(wú)異議的履約保證金本息全部退還。
第二十三條 全面推行前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)制度，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的提前介入費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
建設(shè)工程竣工驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須參與。
第二十四條 建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報(bào)市物業(yè)辦備案，并在商品房銷售時(shí)將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形和物業(yè)承接查驗(yàn)等內(nèi)容進(jìn)行約定;涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。
第二十五條 新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：
(一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)(不具備市政管網(wǎng)供水的住宅小區(qū)除外)，并安裝分戶計(jì)量裝置;
(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng);
(三)小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計(jì)量裝置;
(四)在城市管道燃?xì)狻⒓泄嶂鞴芫W(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)狻⒐峁艿赖姆笤O(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃?xì)夥謶粲?jì)量裝置和供熱分戶控制裝置;
(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報(bào)箱等按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位;
(六)按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動(dòng)報(bào)警裝置、消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè);
(七)小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連;
(八)按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設(shè)施建設(shè);
(九)按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)、垃圾站、公共廁所及車庫(kù)、車位的配置;
(十)住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場(chǎng)地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施;
(十一)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照前款規(guī)定，對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門的監(jiān)管，并向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù)。
第二十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。
在物業(yè)交付使用15日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。
第二十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。
第二十八條 建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書等資料。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)，并可以接受建設(shè)單位的委托，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。
第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理承接查驗(yàn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前，在市物業(yè)辦、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房和下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)業(yè)主名冊(cè);
(五)物業(yè)管理必需的其他資料。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向市物業(yè)辦辦理備案手續(xù)：
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;
(二)臨時(shí)管理規(guī)約;
(三)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;
(四)建設(shè)單位移交資料清單和建設(shè)工程檔案驗(yàn)收意見(jiàn)書;
(五)查驗(yàn)記錄;
(六)交接記錄;
(七)其它承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。
第三十一條 物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表以及市物業(yè)辦參加，可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)的過(guò)程和結(jié)果可以公證。
第三十二條 物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。
供水、供電、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定，履行相關(guān)專營(yíng)責(zé)任。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收費(fèi)的，委托單位要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將其委托合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第三章 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)
第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)籌備組
第三十三條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
符合下列條件之一的，建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向市物業(yè)辦和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)報(bào)告，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)：
(一)業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上;
(二)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上;
(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。
第三十四條 符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)提交召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的下列資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊(cè);
(三)業(yè)主名冊(cè);
(四)建筑規(guī)劃總平面圖;
(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;
(六)物業(yè)服務(wù)用房權(quán)屬登記證明;
(七)其他有關(guān)的文件資料。
第三十五條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。