2017房地產估價師考試仿真題
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一、單項選擇(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。)
1. 成本法概念中的“成本“，并不是通常意義上的成本，而是(D )。
A、價格
C、勞動價值
B、生產費用
D、成本加利潤
2. 運用成本法估價，需要懂得( D )。
A、房地產成本構成
C、房地產價格構成
B、房地產供求關系
D、房地產重置價格構成
3. 對價格的定義，第一種“是為獲得一種商品或勞務所必須付出的東西”講的是現象，第二種“是商品價值的貨幣表現”講的是本質。對于房地產估價來說，主要是從( B )上把握房地產價格的“數量”。
A、貨幣支付
C、現象
B、價值
D、本質
4. 某房地產現房價格為4000元/平方米，開發商利用預售收入投資使利潤增加200元/平方米，預計從期房達到現房期間現房出租的凈收益的折現值為300元/平方米，風險補償200元/平方米，該房地產期房價格為( B )元。
A、3800
C、3300
B、3500
D、3100
5. 重建價格，是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點的價格水平，重新建造與估價對象建筑物( B )的新建筑物的正常價格。
A、具有同等效用
C、具有同等功能
B、完全相同
D、類似
6. 實際觀察法不是直接以建筑物的有關年限來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的( D )。
A、剩余價值
B、實際使用年限
C、剩余使用壽命
D、實際損耗程度
7. 房地產估價程序是指房地產估價全過程中的各項具體工作，按照其( A )所排列出的先后進行次序。
A、時間順序
C、程序
B、邏輯順序
D、內在聯系性
8. 房地產估價的核心是為( C )，對特定房地產在特點時點的價值作出估計。
A、特定對象
C、特定目的
B、特定委托人
D、特定要求
9. 具有投資開發或開發潛力的房地產的估價，應選用( B )作為其中的一種估價方法。
A、比較法
C、收益法
B、假設開發法
D、成本法
10. 對估價資料的保存時間一般應在( D )以上。
A、5年
B、8年
C、10年
D、15年
11. 假設開發法在形式上是( B )。
A、評估新建房地產價格的收益法的倒算法
B、評估新建房地產價格的成本法的倒算法
C、評估房地產價格的收益法的倒算法
D、評估房地產價格的成本法的倒算法
12. 在傳統方法中，投資利息和( B )都單獨顯現出來，在現金流量折現法中這兩項都不單獨顯現出來，而是隱含在折現過程中。
A、投資利潤
C、投資收益
B、開發利潤
D、銷售稅
13. 投資利息估算只有在( B )才需要。
A、比較法
C、現金流量折現法
B、傳統方法
D、收益法
14. 在現實生活中，房地產價格的高低是由( A )的結果。
A、眾多影響房地產價格的因素綜合作用
B、影響房地產價格的因素作用
C、各種影響房地產價格的因素其影響強度不同
D、各種影響因素影響房地產價格變動方向不同
15. 商業用途房地產的位置優劣，主要是看繁華程度和( C )。
A、周圍環境狀況
C、臨街狀況
B、與市中心的遠近
D、交通便捷程度
16. 房地產估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在( C )下的估價結果具有近似性。
A、同一估價原則、同一估價時點
C、同一估價目的、同一估價時點
B、同一估價目的、同一估價方法
D、同一估價原則、同一估價目的
17. 現有建筑物應予保留的條件是：現狀房地產的價值( B )新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。
A、小于
C、等于
B、大于
D、小于或等于
18. 某房地產土地面積為500平方米，土地價格為2000元/平方米，建筑物建筑面積1000平方米，用成本法估算出的該建筑物的重置價為1800元/平方米，市場上同類房地產的正常房地價格為2500元/平方米，則該建筑物的每平方米建筑面積的實際價值比重置價值低( C )元。
A、100
C、300
B、200
D、400
19. 收益法是以( B )為基礎的。( )說明，決定房地產價值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。
A、收益原理
C、未來原理
B、預期原理
D、替代原理
20. 某房地產是在有償出讓的國有土地上開發建造的，當時獲得的土地使用權年限為50年，現在已使用了5年，預計利用該房地產正常情況下每年可獲得凈收益10萬元，該類房地產的資本化率為6%，則該房地產的收益價格為( B )。
A、150.56萬元
C、157.61萬元
B、154.56萬元
D、152.69萬元
21. 某宗房地產現行的價格為4500元/m2，年凈收益為250元/m2，資本化率為6%。現獲知該地區將興建一座大型的現代化火車站，該火車站將在5年后建成投入使用，到那時該地區將達到該城市現有火車站地區的繁榮程度，在該城市現有火車站地區，同類房地產的價格為6000元/m2。據此預計新火車站建成后投入使用后，新火車站地區該房地產的價格將達到6000元/m2。則獲知新建火車站后該宗房地產的價格為( C )。
A、5250元/m2
C、5536元/m2
B、5655元/m2
D、5456元/m2
22. 比較法適用的條件，是在同一供求范圍內存在著較多的(A )。
A、類似房地產的交易
C、相關房地產的交易
B、相同房地產的交易
D、房地產的市場交易
23. 如果先按原幣種的價格進行交易日期修正，則對進行了交易日期修正后的價格，應采用( C )的市場匯價進行換算。
A、估價作業日期
C、估價時點
B、成交日期
D、交易日期修正后
24. 價格指數中如果是以某個固定時期作為基期的，稱為( B )。
A、固定價格指數
C、長期價格指數
B、定基價格指數
D、環比價格指數
25. 房地產價格通常有上下波動。但從長期來看，會顯現出一定的( C )。
A、變動規律和發展趨勢
B、變動規律和長期趨勢
C、發展規律和變動趨勢
D、發展規律和長期趨勢
26. 越接近( C )的發展速度對估價更為重要
A、客觀情況
C、估價時點
B、市場供求
D、現在
27. 針對不同的估價目的所采用的價值標準，分為( C )。
A、客觀合理價值標準與公開市場價值標準
B、客觀合理價值標準與非公開市場價值標準
C、公開市場價值標準與非公開市場價值標準
D、客觀合理價值標準與主觀合理價值標準
28. 街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。計算街角地的價格通常是采用( B )
A、正旁兩街分別輕重估價法
C、比較法
B、重疊價值估價法
D、假設開發法
29. 下列哪種房地產不是按經營使用方式來劃分的( C )。
A、出租型房地產
C、旅館型房地產
B、自用型房地產
D、營業型房地產
30. 某宗房地產預計未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長3%，運營費用年增長2%，收益年限可視為無限年，該宗房地產的資本化率為7%。該宗房地產的收益價格為( A )。
A、650萬元
C、585萬元
B、687萬元
D、630萬元
31. 某一房地產，其土地價值是總價值的30%，土地資本化率為5%，建筑物資本化率為7%，綜合資本化率為( D )。
A、6.6%
C、6.2%
B、5.8%
D、6.4%
32. 路線價法實質上是一種(C )
A、長期趨勢法
C、比較法
B、成本法
D、收益法
33. 土地具有( B )，而其他物品，經一定年限或長久的使用之后，不論如何保管，最終均難免損耗。
A、不可損耗性
C、保值增值性
B、不可毀滅性
D、壽命長久性
34. 路線價法特別適用于對( C )進行估價
A、單宗土地
C、大量土地
B、待開發土地
D、少量土地
35. 由于土地具有( A )，所以基本上是一宗土地一個價格，而且不同的土地之間價格差異較大。
A、獨一無二性
C、價值高大性
B、不可移動性
D、數量有限性
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二、多項選擇(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，請在答題卡上涂黑其相應的編號。錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)
1. 運用假設開發法估價的效果如何，除了對假設開發法本身的運用技巧掌握得如何外，還要求有一個良好的社會經濟環境，如：( )。
A、要有一個明朗、開放及長遠的房地產政策
B、要有一套統一、嚴謹及健全的房地產法規
C、要有一套完整的開發計劃和管理制度
D、要有一個穩定、清晰及全面的房地產投資開發和交易的稅費清單
E、要有一個長遠、公開及穩定的土地供給出讓計劃
2. 選擇最佳的開發利用方式包括( )等的確定。
A、結構
C、用途
E、檔次
B、構造
D、規模
3. 歸納起來，古今中外主要有下列幾種物品分配方式( )。
A、武力、計劃
C、抽簽、排隊
E、禮讓、價格
B、偷竊、掠奪
D、分配、補償
4. 明確估價基本事項主要包括( )。
A、明確估價目的
C、明確估價時點
E、明確估價費用
B、明確估價對象
D、明確估價內容
5. 價格等于“成本加平均利潤”，是長期內平均來看的，而且還需要具備下述條件：( )。
A、生產成本高于市場平均成本
B、生產成本低于市場平均成本
C、自由競爭
D、該種商品本身可以大量重復生產
E、生產成本等于市場平均成本
6. 政府對房地產價格的干預，包括( )。
A、政府指導價、政府定價
C、規定成本構成或利潤
E、規定成本利潤率
B、市場調節價、宏觀調控價
D、最高限價、最低限價
7. 確定重新構建價格時，應特別注意下列幾點( )。
A、重新構建價格是估價時點時的價格
B、重新構建價格是現在的價格
C、重新構建價格是客觀的
D、重新構建價格是開發成本、稅金、開發利潤的總和
E、建筑物的重新構建價格是全新狀況下的價格，未扣除折舊
8. 在明確了估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，擬定估價作業方案。估價作業方案主要包括下列內容( )。
A、擬采用的估價技術路線和估價方法
B、擬調查搜集的資料及其來源渠道
C、預計所需的時間、人力、經費
D、估價作業步驟和時間進度安排
E、完成估價任務的措施
9. 對房地產估價總的要求是( )，這應作為房地產估價的最高原則。
A、合法
C、客觀
E、公平
B、獨立
D、公正
10. 要把握影響房地產價格的因素，首先應在觀念上具備以下認識( )。
A、各種影響房地產價格變動的因素，影響房地產價格變動的方向是不盡相同的
B、各種影響房地產價格的因素，影響房地產價格變動的程度是不盡相同的
C、各種影響房地產價格的因素與房地產價格之間的影響關系是不盡相同的
D、某些影響因素對房地產價格的影響可以用數學模型來度量
E、某些影響因素對房地產價格的影響可以進行定性分析
11. 有以下幾個經濟學原理有助于把握最高最佳使用 ( )。
A、適合原理
C、均衡原理
E、收益原理
B、替代原理
D、收益遞增遞減原理
12. 在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產的( )。
A、客觀收益
C、有形收益
E、潛在收益
B、實際收益
D、無形收益
13. 區位狀況比較修正的內容包括( )。
A、環境景觀
C、朝向樓層
E、平面布局
B、地形地勢
D、建筑規模
14. 建筑物外觀形象包括( )。
A、建筑式樣
C、結構
E、色調
B、風格
D、構造
15. 標準宗地是路線價區段內具有代表性的土地，選取標準宗地的具體要求包括有( )。
A、一面臨街，土地形狀為矩形
B、臨街深度為標準深度，臨街寬度為標準寬度
C、土地面積中等
D、用途為所在區段具有代表性的用途
E、建筑容積率為所在區段具有代表性的建筑容積率
三、判斷(共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的編號，用“√”表示正確，用“╳”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)
1. 由于房地產的壽命長久，占用收益性房地產不僅現在能獲得收益，而且能期望在未來繼續獲得收益。 ( )
2. 房地產價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，而不用實物、勞務等其他形式來償付。 ( )
3. 運營費用是從估價角度出發的，與會計上的成本費用有所不同，如不包含所得稅、房地產抵押貸款償還額、建筑物折舊費、土地攤提費、房地產改擴建費用等。( )
4. 房地產估價程序是指房地產估價全過程中的各項具體工作，按照其外在聯系性所排列出的先后進行次序。 ( )
5. 如果估價對象為單獨的土地或單獨的建筑物，但缺少相應的交易實例，而只有土地與建筑物合成體的交易實例時，一般不能采用比較法估價。 ( )
6. 交易日期修正的關鍵，是要把握估價對象這類房地產的價格自某個時期以來的漲落變化情況。 ( )。
7. 估價時點，應根據估價目的來確定。 ( )
8. 某一地帶有一鐵路，這一地帶如果作為居民區，鐵路就可能成為增值因素。( )
9. 房地產價格一般隨交易的需要而個別形成，并容易受買賣雙方的個別因素的影響。 ( )
10. 人口密度過高會導致生活環境惡化，從而有可能降低房地產價格。 ( )
11. “路線價”是臨街土地中“標準宗地”的平均水平價格，可視為比較法中的“可比實例”價格。 ( )
12. 如果房地產價格時間序列的逐期增減量大致相同，就可以計算其逐期發展速度的平均數，即平均發展速度，據此推算各期的趨勢值。 ( )
13. 選擇最佳的開發利用方式包括用途、規模、檔次等的確定。這些內容的確定都要在城市規劃許可的范圍內選取。 ( )
14. 從估價的角度看，開發商自有資金應得的利息要與其應獲的利潤分開，不能算作利潤。 ( )
15. 從理論上講，標準深度是對地價影響的轉折點：由此接近道路方向，地價受道路的影響而逐漸降低;由此遠離道路的方向，地價可視為基本不變。 ( )
四、計算題(共2小題、20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結果的不得分，計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答。)
1. 某賓館共有400個標準間和100個套間，標準間每個每天200元，套間每個每天350元，年平均空房率25%。餐飲收益為客房收益的30%。客房運營費用率為35%，餐飲運營費用率為55%。康體娛樂等其他方面的凈收益為每年200萬元。該類房地產的資本化率為10%。土地使用年限不限。搜集同類賓館的價格和凈收益資料如下表所示：
|
可比房地產 |
價格（萬元） |
凈收益（萬元/年） |
|
A |
25200 |
3000 |
|
B |
29400 |
3500 |
|
C |
23800 |
2800 |
|
D |
16600 |
2000 |
試依據上述資料估計該賓館的現時價格。
2. 某在建工程開工于2002年4月1日。總用地面積5000m2，規劃總建筑面積40000 m2，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從開工之日起計，當時取得土地的花費為樓面價1200元/ m2。該項目的正常開發期為3年，建設費用(包括前期工程費用、建筑安裝工程費、管理費等)為建筑面積2800元/ m2。至2003年10月1日實際完成了主體結構，已投入50%的建設費用，但估計至建成尚需2年，還需投入60%的建設費用，建成后半年可租出，可租出面積的月租金為80元/ m2，可出租面積為建筑面積的70%。正常出租率為80%，出租的運營費用為有效毛收入的30%。當地購買在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3%，同類房地產開發項目的銷售稅費為售價的6%，試利用上述資料用現金流量折現法估算該在建工程2003年10月1日的正常購買總價和按規劃建筑面積折算的單價為多少(資本化率為8%，折現率為10%)。
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