2017房地產估價師模擬真題
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一、單項選擇(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。)
1、直線趨勢法公式y=a+bx中，x表示( )。
A、價格
C、價格變動率
B、常數
D、時間
2、在比較法中，土地使用權年限修正屬于( )修正。
A、交易情況
C、區域因素
B、交易日期
D、個別因素
3、有在區位、檔次等方面相當的甲、乙兩出租寫字樓，甲寫字樓的建筑面積月租金為50元/平方米，不含物業管理費;乙寫字樓的建筑面積月租金為59元/平方米，含有物業管理費。該類寫字樓的物業管理費為每平方米使用面積10元。甲、乙兩寫字樓的租金相比有( )。
A、甲高于乙
C、甲等于乙
B、甲低于乙
D、不可比
4、甲、乙兩宗房地產，在物質實體方面甲好于乙，在權益、區位等其他方面兩者相當，該兩宗房地產的價值相比有( )。
A、甲大于乙
C、甲小于乙
B、甲等于乙
D、不可比
5、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2000元/平方米，后街路線價為1000元/平方米，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為( )。
A、9
C、15
B、13.5
D、18
6、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產稅等，其收益價格估算可采用( )。
A、類似寫字樓的客觀收益
C、該寫字樓的實際收益
B、市場比較法
D、無法估算
7、某宗房地產采用比較法、成本法、收益法估價的結果有相當的差異，其最終估價結果應( )。
A、取三者的平均值
C、任選其中之一
B、取三者的中間值
D、在三者的基礎上綜合分析決定
8、路線價法估價的第三個步驟為( )。
A、設定標準深度
C、編制深度百分率表
B、選取標準宗地
D、劃分路線價區段
9、評估某宗房地產的價格時，選取的資本化率越高，評估出的價格會( )。
A、越高
B、越低
C、不變
D、符合客觀實際
10、某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的純收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，資本化率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為( )萬元。
A、4858
C、2700
B、5200
D、6264
11、某估價事務所在1998年6月20日至7月20日評估了一宗房地產于1998年6月30日的價格。之后，有關方面對其估價結果有異議。現在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為( )。
A、1998年6月30日
C、重新估價的作業日期
B、現在
D、要求重新估價的委托方指定的日期
12、某宗房地產1999年2月25日的價格為1000美元/平方米，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產以美元為基準的價格月均遞減0.5%，則其1999年10月25日的價格為( )人民幣元/平方米。1999年10月25日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣。
A、7935
C、8290
B、8260
D、7964
13、某宗房地產預計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元。此后分別逐年遞增2%和1%，該類房地產的資本化率為8%，該房地產的價格為( )萬元。
A、100
C、63
B、42
D、77
14、比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優于標準個別因素得102分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得97分，則個別因素修正系數為( )。
A、1.05
C、0.98
B、0.95
D、1.03
15、有一宗房產交易，成交價格為3000元/平方米，付款方式是首付10%，余款在1年內按月等額付清，假設月利率為0.5%，其一次支付的實際成交價格為( )元/平方米。
A、3000
C、2914
B、2700
D、2500
16、土地資本化率RL、建筑物資本化率RB、綜合資本化率RO三者之間的大小關系為( )。
A、RL < RB < RO
C、RL < RO < RB
B、RB < RL < RO
D、RO < RL < RB
17、與比較法關系最為密切的房地產價格形成原理是( )。
A、均衡原理
C、競爭原理
B、預期原理
D、替代原理
18、某城市房地產交易中，賣方、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的6%和3%，某宗房地產交易中買方付給賣方2500元/平方米，應繳納的稅費均由賣方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為( )元/平方米。
A、2660
C、2425
B、2294
D、2427
19、某可比實例價格為2000元/平方米，區域因素直接比較得出的相關數據如下表，則區域因素修正后的價格應為( )元/平方米。
|
區域因素 |
1 |
2 |
3 |
|
權重 |
0.5 |
0.3 |
0.2 |
|
估價對象 |
100 |
100 |
100 |
|
可比實例 |
90 |
100 |
125 |
A、2000
C、2100
B、1900
D、1905
20、建筑物的壽命有自然壽命和經濟壽命之分，該兩者的長短關系有( )。
A、自然壽命≥經濟壽命
C、自然壽命=經濟壽命
B、自然壽命≤經濟壽命
D、無關
21、某辦公樓的土地面積3000平方米，建筑面積10000平方米，該辦公樓出租正常月純收益為18萬元，建筑物重置價格為2000元/平方米，成新率為80%，土地和建筑物的資本化率分別為7%和8%，該辦公樓的土地正常價格為( )萬元。
A、1257
C、800
B、1571
D、1300
22、資本化率=( )+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優惠。
A、平均利潤率
C、經濟增長率
B、安全利率
D、銀行貸款利率
23、現對某期貨房地產進行估價，在此估價中，估價對象狀況應為未來某時點的狀態，房地產市場情況應為( )時點的狀態。
A、現在
C、過去
B、未來
D、B和C
24、有A、B、C三個影響房地產價格的因素，其中A的影響最大，B次之，C最小，分別賦予的權重為f1、f2 、f3，此三者的大小關系應為( )。
A、f1
C、f1=f2 =f3
B、f1>f2 >f3
D、無關
25、某地區某類房地產1999年4月1日至10月1日的價格指數分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以1998年1月1日為100)。其中有一房地產在1999年6月1日的價格為2000元/平方米，對其作交易日期修正到1999年10月1日的價格為( )元/平方米。
A、1376
C、2558
B、2308
D、1055
26、一臨街深度22.86米(即75英尺)，臨街寬度30米的矩形土地，其所在區段的路線價(土地單價)為5500元/平方米，臨街深度75英尺的單獨、累計和平均深度價格修正率分別為20%、90%和120%，該宗土地的總價為( )。
A、452.63萬元
C、339.47萬元
B、75.44萬元
D、377.19萬元
27、進行房地產估價，首先要有( )。
A、估價業務
C、估價對象
B、估價目的
D、估價程序
28、房地產估價的主要難點是( )。
A、市場行情變化不定
B、供需變化引起價格變化
C、影響房地產價格的因素極其復雜且難以把握
D、影響房地產價格的因素影響程度不同
29、某宗房地產的凈收益為每年100萬元，建筑物價值為1000萬元，建筑物的資本化率為8%，土地的資本化率為6%，該宗房地產的價值為( )。
A、1468萬元
C、1500萬元
B、1333萬元
D、1287萬元
30、居住用途房地產的位置優劣，主要是看( )和安寧程度
A、周圍環境狀況
C、臨街狀況
B、繁華程度
D、附近是否有礦產資源
31、某單位擁有的房地產每年可產生100萬元凈收益，同時此單位有2000萬元貨幣以5%的年利率存入銀行，每年可得到與該宗房地產等額的收益，即每年能獲得100萬元的利息，則對該單位來說，這宗房地產的價值與( )萬元的貨幣等價。
A、2000
C、4000
B、400
D、10000
32、已知某收益性房地產40年土地使用權的價格為4000元/m2，對應的資本化率為6%，試求假設其土地使用權為50年，資本化率為8%下的價格( )。
A、3252元/m2
C、3565元/m2
B、3435元/m2
D、3343元/m2
33、目前的房地產市場不景氣，但預測3年后價格會回升，現有一座出租寫字樓要估價。該寫字樓現行市場租金較低，年出租凈收益1000萬元，預計未來的3年內仍維持這個水平，但等到3年后市場回升時將其轉賣的售價會高達25000萬元，銷售稅費為6%。如果投資者要求該類投資的收益率為10%，則該寫字樓目前的價值為：( )。
A、21225萬元
C、2358萬元
B、19854萬元
D、20143萬元
34、房地產價格是由房地產的( )這兩種相反的力量共同作用的結果。
A、供需與價格
C、供給與價格
B、需求與價格
D、供給與需求
35、在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內在聯系的，其中( )是龍頭。
A、估價目的
C、估價時點
B、估價對象
D、估價目的和估價對象
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二、多項選擇(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，請在答題卡上涂黑其相應的編號。錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)
1. 房地產價格形成基礎有( )。
A、房地產的需要
C、房地產的有效需求
B、房地產的有用性
D、房地產的相對稀缺性
2. 評估基準地價時，應明確所評估的基準地價的內涵，包括( )等。
A、土地生熟程度
C、土地使用者
B、土地使用權年限
D、土地利用條件
3. 估價報告書必須記載( )。
A、委托估價方名稱
C、估價報告書使用方名稱
B、受理估價方名稱
D、估價目的
4. 路線價法用于宗地估價，其結果的可信度主要取決于( )的健全與否。
A、路線價
C、宗地形狀
B、深度百分率
D、臨街狀態
5. 最高最佳使用是指估價對象的使用必須滿足( )。
A、法律上允許
C、技術上可能
B、程序上合理
D、財務上可行
6. 假設開發法中預期開發后的樓價可用( )求取。
A、市場比較法
C、成本法
B、收益法
D、購買年法
7. 建筑物的物質折舊包括( )。
A、功能衰退
C、環境惡化
B、正常使用的磨損
D、意外的破壞損毀
8. 一名合格的房地產專業估價人員，在房地產估價方面要具有( )。
A、扎實的理論知識
C、豐富的實踐經驗
B、廣泛的人際關系
D、良好的職業道德
9. 運用比較法估價，選取的可比實例應符合下列條件( )。
A、使用性質相同
C、價格相同
B、地點相近
D、交易日期與估價時點相近
10. 有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于( )。
A、不同收益年限的類似房地產價格的相互轉換
B、資本化率的求取
C、市場比較法中交易日期修正
D、不同類型房地產不同使用年限價格高低的比較
11. 房地產的價格通常由下列幾項構成：( )。
A、土地取得成本
C、管理費用、投資利息
E、銷售稅費
B、開發成本、開發利潤
D、購買土地應繳納的稅費
12. 影響房地產價格的社會因素，主要有( )。
A、政治安定狀況
C、房地產投資
E、城市化
B、社會治安程度
D、房地產投機
13. 房地產估價所評估的是房地產的( )。
A、投資價值
C、市場價值
E、交換價值
B、賬面價值
D、使用價值
14. 估價所需的資料包括下列幾個方面( )。
A、對房地產價格有普遍影響的資料
B、對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料
C、類似房地產的交易、成本、收益實例資料
D、反映估價對象狀況的資料
E、反映估價對象權益和區位狀況的資料
15. 從權益角度看，“干凈”的出讓土地使用權和房屋所有權的房地產是屬于房地產估價對象的一種。這里的“干凈”是指該房地產( )。
A、結構完整
C、產權清晰
E、未設定他項權
B、手續完備
D、稅費已交
三、判斷(共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的編號，用“√”表示正確，用“╳”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)
1. 臨接同一道路的其他土地的價格，是以宗地價格為基準，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當的修正求得，這些修正實為房地產狀況修正。 ( )
2. 房地產價格在短期內通常有上下波動，在短期內可以看出其變動規律和發展趨勢。( )
3. 收益法是建立在貨幣具有時間價值的觀念上的。貨幣的時間價值是指現在的錢比過去的錢有更高的價值。 ( )
4. 在完善的市場經濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由賣方繳納的稅費構成。 ( )
5. 在統一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應采用該價格所對應的日期時的市場匯價。在通常情況下，是采用成交日期時的市場匯價。 ( )
6. 城市規劃規定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進行估價就必須以其使用符合這些規定為前提。 ( )
7. 投資者評估的房地產的投資價值，或者說消費者對房地產的評價，小于或等于該房地產的市場價格，是其投資行為或交易能夠實現的基本條件。 ( )
8. 同一估價機構、在同一城市、同一估價目的、同一時期，對不同位置、檔次的房地產的估價結果應有一個合理的價格差。 ( )
9. 在可比實例的成交日期至估價時點期間，無論房地產價格為上漲、下跌或平穩發展，都必須進行交易日期修正。 ( )
10. 實際觀察法不是直接以建筑物的有關年限(特別是實際經過年數)來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實際損耗程度。 ( )
11. 出租型房地產是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場、停車場、標準工業廠房、倉庫和土地等，其凈收益是根據銷售資料來求取，通常為銷售收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產稅和租賃代理費等后的余額。 ( )
12. 移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移方法分別計算一系列移動的時序價格平均數，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現出價格變動的基本發展趨勢。 ( )
13. 假設開發法適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產估價，如待開發的土地、在建工程、舊房、現房、期房等。 ( )
14. 傳統方法對開發完成后的價值等的估算，是根據估價時的房地產市場狀況作出的，基本上是靜止在估價作業期時的數額;而在現金流量折現法中，是模擬開發過程，預測它們在未來發生時所發生的數額。 ( )
15. 房地產數量有限性的本質，還不在于土地總量有限和不能增加。相對于人類的需要來講，土地的數量目前還是豐富的，關鍵在于獨一無二性造成的房地產供給不能集中于一處。 ( )
四、計算題(共2小題、20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結果的不得分，計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答。)
1. 評估某塊城市規劃確定的住宅用地土地總面積為1500平方米
1、 收集有關資料：共調查了A、B、C三宗土地買賣實例作為比較實例。
2、 可比實例的成交價格如下：
|
|
可比實例A |
可比實例B |
可比實例C |
|
成交價格 （元/平方米） |
1200 |
1150 |
1380 |
|
成交日期 |
2003年2月20日 |
2003年4月20日 |
2003年7月20日 |
|
交易情況 |
正常 |
比正常價格低3% |
比正常價格高5% |
3、 該類土地2003年1月至9月的價格變動情況如下表所示：
|
月份 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
|
價格指數 |
100 |
100.3 |
98.5 |
102.6 |
101.3 |
102.8 |
103.5 |
103.3 |
103.8 |
注：表中的價格指數為環比價格指數，均以上個月為100。
4、 房地產狀況的比較判斷結果，如下表所示：
|
房地產狀況 |
權重 |
估價對象 |
可比實例A |
可比實例B |
可比實例C |
|
因素1 |
0.4 |
100 |
95 |
92 |
106 |
|
因素2 |
0.35 |
100 |
105 |
96 |
109 |
|
因素3 |
0.25 |
100 |
110 |
98 |
97 |
試運用上述資料估算該土地2003年9月20日的正常市場價格。
2. 估價對象為一出租寫字樓，土地總面積7000平方米，建筑總面積56000平方米，建筑物結構為鋼筋混凝土結構，地上36層，地下2層，土地使用權年限為50年，從1998年9月30日取得土地時起計，建設期3年。需要評估出該宗房地產2003年9月30日的買賣價格。有關資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為每平方米使用面積150元，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬元，耐用年限60年，殘值率0;家具設備原值8000萬元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經常費每月100萬元，房產稅為租金的12%，營業稅等為6%。資本化率為8%。
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