合同法：租賃權的認定與處理
租賃權作為一種特殊的債權，受到了“物權化”的特殊保護。這既是各國立法的通例，也是學界的共識。優先保護租賃權的根本原因是保護弱者，但是其法律技術基礎在于其“公示性”，但是我國立法對租賃權的公示性并無明確規定。執行程序中正確地認定與處理租賃權，對于貫徹特殊保護租賃權的立法政策，平衡相關主體的權益，保證執行工作的順利開展具有重要的意義。
一、執行程序中對于租賃權的認定
1、承租人基于租賃合同的兩種權利
基于租賃合同，承租人主要享有兩種權利。一是依據租賃合同，要求出租人按照約定的標準交付租賃物的權利;二是占有租賃物后，對于租賃物占有使用的權利。我國立法對此并未明確予以區分，但這兩種權利的性質并不相同。前一種是純粹債權性的權利，適用債權的相對性及平等原則;后一種權利具備“占有”這一公示性表征，會產生“物權化”與特殊保護的問題，才是真正意義上的租賃權。
2、以公示為表征的租賃權
租賃權需要公示，不僅是學界共識，也為各國立法所要求。但是對于公示的方式，各國規定并不一致。如德國與我國臺灣地區要求占有;日本、法國、瑞士等國家要求租賃權進行登記。
值得注意的是我國臺灣地區租賃權公示制度的變遷。臺灣“民法”原來規定“租賃物的交付產生對抗效力”。學界批評該規定不足以保護買受人的權益，還可能出現當事人作假妨礙強制執行的漏洞。1999年臺灣修訂“債編”，就租賃權的成立增加了“承租人占有中”的要件，強化了租賃權的公示性。但是學者對此仍不滿意，認為租賃權的公示是否足夠， 應否采取租賃登記制，仍有進一步觀察理論實務發展之余地。
我國大陸立法未明確租賃權的公示性要求，但是《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》強調了占有對于租賃的意義。該司法解釋第六條規定，就同一房屋存在多份有效租賃合同，承租人均主張履行的情況下，人民法院按照占有、登記、合同成立在先的順序確定優先履行的承租人。該規定明確了占有人在一物多租情況下的優先權，其關于“占有”的強調對于租賃權的認定具有重要參照價值。
3.執行程序中對于租賃權的認定
執行程序中應對合同法第二百二十九條作限縮解釋，將租賃權的成立限制于占有租賃物之后，以“占有”作為認定租賃權成立與否的標準。主要理由如下：
第一，符合租賃權特殊保護制度的立法目的。租賃權的特殊保護主要表現為“買賣不破租賃”、“承租人的優先購買權”兩種制度。“買賣不破租賃”的主要立法目的在于保護弱勢群體，避免由于出租人處分租賃物的行為導致承租人被迫放棄耕地(土地租賃)，或者搬離租賃物(房屋租賃)，危及租賃人基本的生存權或居住權。在承租人尚未占有租賃物時，承租人對于租賃物的依賴尚未建立，履行買賣合同并不危及承租人的上述權利。“承租人優先購買權”的主要立法目的在于減少物上權利主體的數量，便利物之流轉，發揮物之效用。如果沒有對于租賃物的占有，就不存在適用優先購買權制度的必要。
第二，以占有作為認定租賃權成立的標準，能夠保護交易安全，防止不特定第三人的權利受到侵害。眾所周知，物權的對抗性來自于其公示產生的公信力。比如，登記后的抵押權能夠對抗抵押物的受讓人，如果允許未辦理登記的抵押合同對抗抵押物的買受人，那將極大危及交易安全。這種風險不僅會大大增加買受人在交易前的調查成本，甚至導致交易失敗。久而久之，市場通過交易優化資源配置的功能喪失，經濟發展與社會進步將陷入停滯。
第三，以占有作為認定租賃權成立的標準，能夠防止惡意規避執行行為的發生。我國當前社會誠信程度不足，當事人規避執行情況嚴重，虛假租賃就是一個典型表現。如果不將“占有”作為認定租賃權的標準，而將全部租賃合同給予“物權化”保護，將會給不法者任意虛構租賃合同、逃避執行大開方便之門，生效法律文書確定的權利將完全失去保障。
二、執行程序中對于租賃權的具體處理
執行程序主要在拍賣租賃物時涉及租賃權的處理問題。根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十一條的規定，司法拍賣對于擔保物權采用滌除主義;對于租賃權等用益物權性質的權利采用承受主義。因此，在執行程序中對于租賃權的一般處理方法為，保留租賃權進行拍賣，在拍賣公告中予以權利負擔披露，同時通知租賃權人行使優先購買權。相對于上述情形，執行程序更需要討論的是租賃與抵押、租賃與查封競合時的處理，分述如下：
1、租賃與抵押并存時的處理
對于租賃與抵押共存時的處理，物權法第一百九十條有明確規定：訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。適用該法條需要注意如下兩點：
第一，需要正確認定租賃權與抵押權發生對抗效力的時間點。但是如上所述，租賃權的成立以占有為條件，所以判斷租賃權產生對抗性的時間點為“占有時”。就抵押權來說，本法條后半段將能夠對抗租賃權的范圍限制于“已經登記”的抵押權，所以判斷抵押權產生對抗性的時間點為“登記時”。
第二，該法條所講的對抗性，僅指抵押權與租賃權之間，并未涉及抵押權人與抵押人、租賃權人與出租人之間的權利義務關系。對于后述兩對關系來說，還是要受雙方合同的約束。即，在抵押在前的情況下，租賃權人雖然不能對抗抵押權人，但是其可以依據合同要求出租人承擔違約責任;同理，成立在后的抵押權人也可基于抵押合同向抵押人主張權利。
2、查封物上租賃的處理
對于租賃權成立在前、查封在后的情況，處理方法同上述執行程序中對于租賃權的一般處理原則。這里主要討論在查封物上設立的租賃關系的處理問題，而該問題的核心又是查封的效力問題。關于查封的效力，理論上有絕對效力說與相對效力說兩種主張。絕對效力說認為，查封是公法上的行為，查封后被執行人喪失對于查封物的處分權，其處分行為屬于絕對無效與確定無效，對于任何人都不產生效力。相對效力說認為，查封僅使被執行人在查封目的之內喪失處分權，所以被執行人對查封物的處分，僅對執行債權人不產生效力，對于被執行人與第三人，仍屬于有效;當債權人撤回申請或查封被撤銷時，處分行為變為完全有效。一般認為，相對效力說既能實現查封的目的，又能兼顧查封后被執行人及第三人之利益，較為合理。《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》(以下簡稱《查封規定》)第二十六條第一款規定：“被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。”該規定沒有否認處分行為的效力，同時又承認查封效力的優先性，被認為確立了查封的相對效力。山東省高級人民法院曾就查封物上租賃關系的處理問題請示最高人民法院，最高人民法院的答復要點為：根據《查封規定》第二十六條，被執行人與第三人簽訂的租賃合同，并不當然無效，只是不得對抗申請執行人。第三人依據租賃合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不應當在裁定中直接宣布租賃合同無效或解除租賃合同。該答復堅持了查封的相對效力，僅在危及查封目的的范圍內，排除了租賃的效力，較好地兼顧了相關權利主體的利益，應該成為處理同類問題的基本思路。
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