解讀合同法解釋三
下面，YJBYS小編為大家解讀合同法解釋三，供大家參考借鑒，希望能夠幫到大家。
012年3月31日通過的《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱“《合同法司法解釋三》”)，已于今年7月1日實施。作為規范市場交易秩序的《合同法司法解釋三》的出臺，無疑會對房地產市場的發展產生極其重要的影響。就筆者觀察而言，《合同法司法解釋三》將在以下幾個方面對房地產市場發揮著重要影響。
一、《認購書》為預約合同，違反約定應承擔違約責任
現行商品房買賣過程中，一般都采取先簽訂《認購書》再簽訂正式的商品房買賣合同的操作模式。通常來說，商品房買賣雙方《認購書》的目的主要是約定，由買方支付一定數額的定金，以擔保買方及時簽訂商品房買賣合同。由于簽訂《認購書》后還要簽訂一個正式的商品房買賣合同，因此有關《認購書》法律性質一直存在頗多爭議，在理論上存在預約合同說、商品房買賣合同說等觀點，在實踐中人們的認識也不盡一致。《合同法司法解釋三》明確規定了《認購書》屬于預約合同，對于商品房買賣《認購書》性質的認識大致經歷了以下過程。
2003年《最高人民法院關于審理商品房買賣合同案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱“《商品房買賣合同解釋》”)公布后，司法實踐中對具備一定條件的《認購書》被認定為是商品買賣合同。根據《商品房買賣合同解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同”。而對于不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同主要內容的《認購書》的性質，《商品房買賣合同解釋》并為作出明確規定。由于《認購書》的法律性質，長期以來認識并不統一，進而造成了司法實踐中的混亂。
《合同法司法解釋三》首次明確了《認購書》的法律性質，根據該解釋第二條：“當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持”的規定，《認購書》屬于預約合同。《認購書》簽訂后，一方當事人不履行《認購書》約定的義務，對方有權要求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償。筆者認為，在商品房買賣過程中，違反《認購書》約定應當按照以下兩個原則處理：一，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理(即買方違約無權要求退還定金，賣方違約雙倍退還定金)，同時，若依照定金的規定處理不足以彌補守約方損失的，守約方還可以要求違約方賠償損失;二，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
通過上述分析，我們不難看出，《合同法司法解釋三》規定了《認購書》屬于預約合同，同時，也加大了對違約方的懲戒力度，一旦違反《認購書》的約定，守約方不但可以要求按照定金法則處理，而且可以要求違約方賠償損失。因此，對交易雙方而言其違約成本都有大幅度提高，在簽訂《認購書》時一定要三思而后行。
二、無權處理合同不再是效力待定
根據《合同法》第五十一條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”也就是說，無處分權的人與第三人簽訂買賣合同處理他人財產，只有在得到權利人的罪人后方可有效，否則，該買賣合同無效。隨著我國司法實踐大量案例的的提煉和民法理論的深入研究，認定無權處分合同無效的弊端也日漸顯現。無權處分被認定無效后，善意買受人不僅不能取得標的物所有權，甚至無法向出賣人(無權處分人)主張違約責任，要求賠償包括預期利益在內的全部損失，而只能向出賣人主張締約過失責任，請求賠償信賴利益，二者之間差距甚大。對惡意之人不講誠信的懲罰和對權利人合法利益的保護，竟然變成了傷害善意買受人的利器，既無法保障交易安全，也不符合合同法鼓勵交易的立法目的。
為了解決無權處分合同被認定無效未帶來的弊端，《合同法司法解釋三》對無權處分合同做了重新界定。根據《合同法司法解釋三》第三條第一款：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”換句話說，今后無權處分合同在未得到權利人追認的情況下法院不再確認該合同無效，除特別約定外，無權處分合同自雙方簽字(或者蓋章)時即發生法律效力。無權處分合同不再確認無效的情況下，善意第三人如何維護自己的合法權益呢?《合同法司法解釋三》第三條第二款又接著規定：“出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”由此我們不難看出，無權處分合同不再確認無效，并不代表無權處分人得不到法律處罰，善意第三人完全可以追加無權處分人的違約責任。
筆者認為，《合同法司法解釋三》第三條針對效力待定合同的新規定，勢必將對房地產市場產生深遠的影響。首先，對于賣方來說，只要能確保不影響交房及產權過戶的情況下，可以提前與買方簽訂商品房買賣合同，這就突破了《商品房買賣合同解釋》的限制。因為根據《商品房買賣合同解釋》的規定，若賣方隱瞞沒有預售證、所售房屋已抵押等權利瑕疵與購房人簽訂商品房買賣合同的，則除購房人可以解除合同外，賣方還應向購房人支付不超過購房款一倍的賠償金。其次，對于買方來說，今后賣方在簽訂買賣合同時對標的物沒有處分權不影響買賣合同的效力，買方不能再以賣方沒有處分權為由主張合同無效。這就要求買方在簽訂買賣合同時重視違約責任條款的設計，以便在賣方不能辦理過戶時追究其違約責任。
三、有關分期付款的新規定
在商品房買賣中分期付款是經常采用的付款方式之一，但《合同法》卻僅僅規定：“分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。”至于何為分期付款，分期付款交易中如何保護買方的合法權益等諸多問題《合同法》并為涉及。由于缺少法律規范，分期付款交易中經常出現糾紛就在所難免了，有鑒于此，此次《合同法司法解釋三》對分期付款做了較為詳盡的規定。筆者歸納起來，大致可分以下兩點：
一是，明確了分期付款買賣的含義。《合同法司法解釋三》第三十八條規定：“合同法第一百六十七條第一款規定的“分期付款”，系指買受人將應付的總價款在一定期間內至少分三次向出賣人支付。”也就是說，分期付款僅指分三期以上的付款方式，今后分兩次付款不再視為分期付款;二是，突出了對買方權益的保護。根據《合同法司法解釋三》第三十九條第一款規定：“分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時可以扣留已受領價金，出賣人扣留的金額超過標的物使用費以及標的物受損賠償額，買受人請求返還超過部分的，人民法院應予支持。”同時，針對標的物沒有約定使用費的情況，該解釋又規定：“當事人對標的物的使用費沒有約定的，人民法院可以參照當地同類標的物的租金標準確定。”
在房地產市場調控不斷加強的今天，規范分期付款的各項權利義務顯得格外重要。為了配合金融杠桿的調節作用，銀行貸款利率不斷上調，一方面，對于購房人來說，按揭貸款購房的利息負擔也越來越重，分期付款無疑是一個不錯的選擇;另一方面，對于賣方來說，為了刺激購房人的需求提高銷售量，分期付款自然也成了當前環境下賣方的首先。由此我們可以看出，《合同法司法解釋三》的出臺，不但能有效保證交易雙反的合法權利，而且也必將對房地產企業渡過政策調控“難關”發揮一定的積極作用。
綜上所述，《合同法司法解釋三》的出臺，必將對房地產市場發揮重要作用，與以往相關規定相比突出強調了對交易安全的保護。合同不再被輕易認定無效，買賣雙方應通過不斷完善合同條款來最大限度的保護自己的合法權益。
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