滿堂紅置業(yè)有限公司訴鄧蕙委托合同糾紛上訴案
一、案情
原廣州市龍津西路恩洲大巷145號(hào)705房是被上訴人所有的房產(chǎn)，廣州市滿堂紅置業(yè)有限公司訴鄧蕙委托合同糾紛上訴案。2002年12月9日，被上訴人與上訴人簽訂了《獨(dú)家代理委托書(shū)》。委托書(shū)約定：被上訴人委托上訴人出售廣州市龍津西路恩洲大巷145號(hào)705房，委托期限為2002年12月9日至2003年1月9日，雙方在合同中第二條約定被上訴人保證不與上訴人所介紹的買(mǎi)家私下交易，如一旦發(fā)生此情況，被上訴人同意向上訴人交付買(mǎi)賣(mài)成交額的2％。2003年1月7日、8日，上訴人與鄭子光簽訂了《看房委托及證明》，由上訴人介紹鄭子光購(gòu)買(mǎi)廣州市龍津西路恩洲大巷145號(hào)705房，并與鄭子光到該屋看房，但被上訴人并未與鄭子光達(dá)成訟爭(zhēng)房屋的買(mǎi)賣(mài)交易。2003年1月20日，被上訴人與鄭子光、游麗娟簽訂了《廣州市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，被上訴人以380000元將房屋出售給鄭子光、游麗娟，雙方辦理了房屋交易手續(xù)，現(xiàn)該屋已經(jīng)交付給鄭子光、游麗娟使用。
二、審理
原審法院認(rèn)為，被告與原告簽訂的《獨(dú)家代理委托書(shū)》中雙方約定的委托期限為2002年12月9日至2003年1月9日，而第2條的約定是該委托書(shū)中的內(nèi)容，由于雙方對(duì)第2條的適用時(shí)間沒(méi)有特別約定，故該約定的效力只能與委托書(shū)的期限相對(duì)應(yīng)。現(xiàn)被告將房屋出售給鄭子光的時(shí)間是2003年1月20日，該時(shí)間已超過(guò)了委托書(shū)約定的委托期限，不應(yīng)再受委托書(shū)的約束，原告要求被告按委托書(shū)第2條的約定承擔(dān)違約責(zé)任不予支持。據(jù)此，原審法院遂于2003年4月1日作出判決：駁回原告廣州市滿堂紅置業(yè)有限公司要求被告鄧蕙支付違約金9200元的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)378元，由原告負(fù)擔(dān)。
判后，上訴人廣州市滿堂紅置業(yè)有限公司不服上訴認(rèn)為：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，依法不能成立，法學(xué)論文《廣州市滿堂紅置業(yè)有限公司訴鄧蕙委托合同糾紛上訴案》。一審認(rèn)定委托書(shū)第二條沒(méi)有適用時(shí)間的特別約定，應(yīng)與合同的期限相對(duì)應(yīng)。該推定違背誠(chéng)實(shí)信用原則及公平原則是明顯不當(dāng)?shù)摹Ｔ诒景钢猩显V人為促成被上訴人成功出售物業(yè)做了許多工作，為被上訴人提供中介服務(wù)。包括發(fā)布廣告、向他人推介物業(yè)。當(dāng)鄭子光有購(gòu)買(mǎi)意向后，上訴人多次帶鄭觀看該物業(yè)，意在促成該買(mǎi)賣(mài)。上訴人已經(jīng)盡職履行中介義務(wù)，雖在合同期內(nèi)不能促成成交，但為雙方提供了認(rèn)識(shí)、了解的機(jī)會(huì)，并為買(mǎi)賣(mài)的成交提供了必要的條件，故上訴人在合同中列明第二條作為約束被上訴人。但被上訴人有意規(guī)避委托期限，在期限屆滿后半個(gè)月內(nèi)與上訴人介紹的鄭子光私下成交，嚴(yán)重違反了雙方合同第二條的約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。二、上訴人只有對(duì)合同中第二條不做期限限定，方能有效保障上訴人的合法權(quán)益。房地產(chǎn)中介市場(chǎng)中，普遍存在客戶與業(yè)主私下成交的現(xiàn)象，嚴(yán)重?fù)p害中介業(yè)從業(yè)人員的合法利益，不利于房地產(chǎn)中介業(yè)的健康發(fā)展。如果上訴人介紹買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面后，雙方可以不受約束自行成交，在委托期限屆滿后才肆意成交以規(guī)避中介費(fèi)，中介行業(yè)就不能得到報(bào)酬，所費(fèi)時(shí)間、精力、損失也無(wú)法補(bǔ)償。因此第二條的約定是必要的，旨在不論是否在委托期限之內(nèi)，只要被上訴人與上訴人介紹的賣(mài)方認(rèn)識(shí)后私下交易，即承擔(dān)違約責(zé)任。該約定沒(méi)有期限是合法合理的。一審法院推定第二條的適用時(shí)間為委托期限是不當(dāng)?shù)模瑩?jù)此，要求二審法院撤銷原判予以改判，確認(rèn)被上訴人與鄭子光簽訂的合同無(wú)效，訴訟費(fèi)由被上訴人負(fù)擔(dān)。被上訴人答辯同意原審判決。
二審法院認(rèn)為，上訴人與被上訴人所簽訂的《獨(dú)家代理委托書(shū)》是合法有效的，該委托書(shū)是被上訴人委托上訴人出售其所有的房屋，上訴人也已經(jīng)按合同的約定履行其義務(wù)，介紹其他包括鄭子光在內(nèi)的購(gòu)房人看樓。雖然上訴人最終沒(méi)能在委托期限內(nèi)促成被上訴人與鄭子光的'交易，但其為被上訴人出售房屋履行了其中介的義務(wù)，而被上訴人在雙方簽訂的委托合同期限屆滿不足一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)卻與上訴人介紹的客戶鄭子光達(dá)成了房屋買(mǎi)賣(mài)交易，被上訴人該行為實(shí)際是規(guī)避合同約定的條款的行為，有違誠(chéng)實(shí)信用原則。根據(jù)委托合同的約定被上訴人不得與上訴人所介紹的購(gòu)房人私下進(jìn)行交易，如被上訴人違反該規(guī)定，則需由被上訴人向上訴人支付買(mǎi)賣(mài)成交額的2％作為賠償，故上訴人現(xiàn)在要求被上訴人按照其成交價(jià)款的2％，即9200元支付違約金是符合合同約定。被上訴人在委托期限屆滿后短期內(nèi)與上訴人所介紹的看房人鄭子光達(dá)成協(xié)議，其行為有違誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原審認(rèn)定，合同中第二條的適用時(shí)間與委托書(shū)的期限相對(duì)應(yīng)是缺乏法律依據(jù)，本院予以糾正。
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