非法建造房屋的租賃合同是否有效
未經合法批準建造的房屋，因其標的物具有違法性，該租賃合同應為無效。如被行政部門確定為違章建筑的或所建造的房屋沒有合法審批手續的等。
相關案例：
2005年12月10日，一家玩具廠將5間臨街門面房出租給個體工商戶王先生,雙方簽訂的《租房協議書》約定:租期自2005年12月10日起至2009年12月9日止;每年租金2.5萬元，租金每半年付一次，每次付款提前10天;王先生期滿未支付租金，玩具廠有權單方面解除合同并收回房屋。
王先生承租門面后,3間用于經營汽修店，2間給妻子開小吃店。2006年12月10日始，王先生就不向玩具廠交納房屋租金了，經多次催告無效后，被玩具廠告到法院，要求解除雙方簽訂的《租房協議書》，王先生承擔自2006年12月10日起至實際騰退房屋之日止的房屋占用費。
法院審理后查明，玩具廠出租的房屋系占用耕地而建，沒有合法的產權手續，故出租房屬于違章建筑。
案件在審理過程中存在分歧意見。
第一種意見認為，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效，我國法律禁止非法占用耕地建造房屋，故建在耕地上的建筑物屬非法建筑，出租非法建筑屬違反法律、行政法規的強制性規定，應屬無效。
第二種意見認為，應當區分非法建筑行為和出租行為，建筑行為違法屬于行政法規范的范疇，應受到行政法的制裁;出租行為是不同于建筑行為的獨立民事行為，其效力不受建筑行為的影響，故租賃物為非法建筑不影響租賃合同的效力，本案亦無其他影響合同效力的因素，故租賃合同應為有效。
筆者同意第二種意見，理由是：
占用耕地建筑房屋的行為屬于土地管理法禁止的違法行為，應受到相應行政處罰甚至追究刑事責任，但其民事法律效果為建筑人取得建筑物所有權。我國《土地管理法》第74條規定，違反本法規定，擅自在耕地上建房破壞種植條件的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正或者治理，可以并處罰款;構成犯罪的，依法追究刑事責任。第83條規定，依照本法規定，責令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施的，建設單位或者個人必須立即停止施工，自行拆除;對繼續施工的，作出處罰決定的機關有權制止。
可見，未經允許占用耕地建房的行為應屬違反土地管理法的行為，應受到相應的行政處罰。情節嚴重的，追究刑事責任。但是，也應當看到，土地管理法所規范的只是占用耕地進行建房的行為，對于已經占用耕地進行建造了的房屋，應由行政執法機關責令拆除，但并未對已經建好的房屋是否可以使用(包括出租)，未做出禁止性規定。所以，盡管違法建筑的行為人根據行政法要受到行政處罰，但在民法上其仍然是違法建筑的所有權人。在無其他影響租賃合同效力因素的情況下，該租賃合同應當認定為有效。
因此，本案中王先生與玩具廠簽訂的《租房協議書》合法有效，因承租人未按約定交納租金，構成違約。按我國《合同法》第227條的規定，承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，并要求王先生承擔自2006年12月10日起至實際騰退房屋之日止的房屋占用費。
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