上海房地產(chǎn)稅如何征收
房產(chǎn)稅
(1)時(shí)間認(rèn)定：2011年1月28日起購買的住房
【解讀】：新購住房是指2011年1月28日起購買的住房，購房時(shí)間以購房合同最后一頁上打印的日期為準(zhǔn)。
(2)繳納房產(chǎn)稅時(shí)間怎樣確定?
房產(chǎn)稅稅款自納稅人取得應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)的次月起計(jì)算，按年計(jì)征，不足一年的按月計(jì)算應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額。
【解讀】：看房產(chǎn)證上的日期，從第二個(gè)月開始計(jì)算，滿一年的按一年計(jì)算;不足一年時(shí)間的，按月計(jì)算。
(3)征收對(duì)象：本市居民二套房、非本市居民新購房
【解讀】：征收對(duì)象具體包括兩類：
一是本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房);
二是非本市居民家庭在本市新購的住房。
(4)界定三類免征對(duì)象
A.對(duì)本市居民家庭換購住房給予優(yōu)惠
【解讀】：本市居民家庭原來已擁有一套唯一住房，因?yàn)楦纳凭幼l件而新購住房的，該居民家庭新購住房先按規(guī)定核定征免房產(chǎn)稅，當(dāng)其在新購住房后的一年內(nèi)出售家庭原有唯一住房的，對(duì)新購住房已按規(guī)定繳納的房產(chǎn)稅，可予退還。
B.對(duì)本市居民家庭子女成年后因婚姻等購房需求給予優(yōu)惠
【解讀】：對(duì)本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新購、且屬該子女家庭唯一的住房，暫免征收房產(chǎn)稅。
C.對(duì)在本市工作生活的非本市居民家庭購房給予優(yōu)惠
【解讀】：對(duì)于在本市工作生活的非本市居民的基本居住需求，給予優(yōu)惠：一是，對(duì)符合國家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購且屬于家庭唯一的住房，暫免征收房產(chǎn)稅。二是，對(duì)持有本市居住證滿三年并在本市工作生活的購房人，其在本市新購且屬于家庭唯一的住房，暫免征收房產(chǎn)稅;持有本市居住證但不滿三年的購房人，其上述住房先按規(guī)定征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。
(5)如何進(jìn)行征免認(rèn)定?
對(duì)于新購住房的，購房人在辦理房地產(chǎn)登記前，應(yīng)按照地方稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，主動(dòng)提供家庭成員情況和由市房屋狀況信息中心出具的其在本市擁有住房相關(guān)信息的查詢結(jié)果。
【解讀】：家庭成員情況：夫妻、未成年小孩，身份證、戶口本、出生證明、結(jié)婚證等;
市房產(chǎn)交易中心出具的查詢單。
具體申報(bào)流程、需要材料確認(rèn)后馬上通知?
(6)計(jì)稅依據(jù)：交易價(jià)格的70% 稅率：實(shí)行0.4%～0.6%差別化稅率
【解讀】：房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納;
本市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)行差別化的比例稅率，即：適用稅率暫定為0.6%，但對(duì)應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%;
應(yīng)納稅額=應(yīng)稅面積×新購房單價(jià)×70%×稅率
(7)征稅面積如何計(jì)算?
對(duì)本市居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積(指住房建筑面積)扣除。合并計(jì)算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其他住房面積的總和。
【解讀】：對(duì)本市居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積(指住房建筑面積)扣除。即，對(duì)本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米(含60 平方米)的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅;人均超過60平方米的，對(duì)屬新購住房超出部分的面積，按規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。
本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經(jīng)核定可計(jì)入該居民家庭計(jì)算免稅住房面積。
【以一個(gè)三口之家的本市居民家庭(夫妻雙方加上未成年子女)為例】
例①
原有50平方米住房
新購110平方米住房
將這兩套住房面積合并計(jì)算后，該居民家庭全部住房面積為160平方米，人均住房面積為53.33平方米，全部住房面積未超出人均60平方米的免稅住房面積標(biāo)準(zhǔn)，因此，該家庭此次新購的這一套110平方米的住房可暫免征收房產(chǎn)稅。
例②
原有150平方米住房
新購110平方米住房
將這兩套住房面積合并計(jì)算后，該居民家庭全部住房面積為260平方米，人均住房面積為86.67平方米，全部住房面積已超過人均60平方米的免稅住房面積標(biāo)準(zhǔn)，因此，該居民家庭新購住房中超出上述標(biāo)準(zhǔn)的部分面積(260平方米減去180平方米，即80平方米)須按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。
例③
原有250平方米住房
新購110平方米住房
由于該居民家庭原有人均住房面積達(dá)83.33平方米，已超過人均60平方米的免稅住房面積標(biāo)準(zhǔn)，因此，該家庭此次新購的這一套住房的全部面積(即110平方米)，須按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。
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