前期介入管理制度
在現在社會，很多地方都會使用到制度，制度對社會經濟、科學技術、文化教育事業的發展，對社會公共秩序的維護，有著十分重要的作用。制度到底怎么擬定才合適呢？以下是小編精心整理的前期介入管理制度，希望對大家有所幫助。
1、前期介入的一般程序:由地產、物業雙方確定工作內容要求;并物業組成前期工作小組;制定工作計劃并按照計劃實施。
2、前期介入的工作內容:前期介入主要分五個階段實現:規劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段,驗收階段,項目入伙交付業主使用。
第一節:規劃設計階段介入
規劃設計階段包括:
物業對項目總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態環保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內容提出合理劃建議。
規劃設計評估的程序:
1、地產提前1個月向物業提出書面知會,要求物業參與某項具體項目規劃設計的評估,并提供評估報告。
2、物業接到書面知會后,于3日內回復,由相關部門牽頭組成評估小組,并向地產提交評估所需的開發資料目錄。
3、開發資料包括:企劃文件(市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料、;設計文件(規劃圖、建筑、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等、。
4、地產接到資料目錄后及時內向物業提供具體資料,對不能提供的資料,書面知會物業,并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會,介紹項目情況并解答疑問。
5、物業接到開發資料后一周內,組織評估小組研究,完成項目及類似典型項目的實地考察。
6、評估小組根據開發資料中針對項目評估細則所列內容,及項目說明會、實地考察情況,于一周內詳細編寫完成《項目規劃設計評估報告》,并提交物業相關部門。
7、物業相關部門在評估小組提交報告3日內,組織公司評審組對《項目規劃設計評估報告》進行評審。
8、評估小組根據物業公司評審會議的意見,于3日內完成對《項目規劃設計評估報告》的修改。
9、經修改的《項目規劃設計評估報告》由物業公司相關部門組織相關評審組成員會簽后,提交物業公司總經理審核簽發。
10、物業公司總經理簽發后,評估報告提交地產公司。
11、項目規劃設計總體評估要點:
住宅區規劃功能區分合理,居住私密性和社區交流協調。
住宅區道路交通規劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。
建筑與自然和諧,采光、通風充足,環境優美。
生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。
設備、設施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。
注重環境生態,使用環保、節能等環保材料、設備設施。
安全防衛設計完備,運用先進技防手段,安全及消防配置充分。
智能化配置先進,網絡資源充分,便于數字化小區建設。
便于物業組織管理,節約管理成本。
各項技術經濟指標在同類住宅區中水平領先。
項目規劃設計分類評估要點:
1、安保布局
a、便于安保管理區域分割,消除管理死角。
b、便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點。
c、人員及車輛各級出入口設置清晰,便于動態管理。
d、安保設備設施配置齊全,可采取有效措施防范。
e、安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應快速。
2、消防布局
a、消防設備、設施配置(滅火器、消防箱、室內(外、消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等、充分合理,使用可靠。
b、消防車道設置合理,其位置及轉變半徑符合國家規范。
c、消防登高面(場地、設置合理,其位置及面積符合國家規范。
d、消防通道、門、墻、避難區設置合理,符合國家規范。
3、交通布局
a、各級道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。
b、主要道路和出入口人車分流,在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。
c、機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數的2:1、另加訪客車位占車位數的5%,聯排別墅等高標準住宅應按戶數1:1,另加訪客車位占車位數的10%、。非機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數1:1、5,以上指標可以按照不同地區需求進行調整、,便于停放。
d、有條件,宜設置地下機動車停車庫,應符合國家規范。
4、生活配置
a、根據小區周邊(1公里范圍、市場、商業配套狀況設置充足市政、商業用房。
b、一般應考慮超市、菜市場、醫療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。
c、如住宅區設置商業配套,宜獨立集中,并事先規劃商業功能的劃分和商業經營的配套條件,應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業場所,出入口或樓梯須與住宅分開。
d、如住宅區設置會所,宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據住宅區面積、檔次、經營方式合理配置。例如:一般10萬平方米以上的住宅小區宜設置項目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。
(指標供參考、
5、設備配套
a、水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要,并留有適當擴展余地。
b、配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。
c、溝、管、渠、井的設置合理,便于維護保養。
d、公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數量、亮度、位置合適,宜采用節能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節能自熄開關,十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。
e、配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規范。水泵房不應設在住宅建筑內,給水泵房內不應有污水管穿越,電梯井不應緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時,應采取隔音措施。
6、智能化配置
a、安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統、門禁可視對講系統、小區巡更系統,電視監控
系統、車輛道閘管理系統、室內緊急呼叫系統、電梯內緊急呼叫系統、居家安防系統等,并與中央控制中心聯網。
b、網絡智能化一般可配置社區寬帶、電子公告牌、社區物業管理網絡平臺系統。
c、設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統、停車庫管理系統、電梯運行狀態管理系統、消防管理系統、配電及給排水管理系統、家庭表具管理系統、煤氣泄漏報警系統、緊急廣播系統等,并與中央控制中心聯網。
d、中央控制中心位置宜管理處相鄰相近,布線系統應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。
e、智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統可靠性及可擴性,采用成熟產品。
7、房屋單體
a、屋面應充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。
b、墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。
c、樓板厚度與隔音符合國家規范。
d、住宅分戶門宜采用統一制作的安全防衛門。
e、住宅外窗應考慮開啟方便,尺度(安裝空調要求、,隔音防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶的`門窗。
f、廚房設計應遵循洗、切、炒流線,操作面長度宜在2―3米,燃氣熱水器位置合理,灶宜避開窗口設置。
g、衛生間不應直接開向起居房,餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。
h、廚房、衛生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置,地漏位置合理,便于檢修。
i、管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家規范,管道井檢修孔應設置合理,便于檢修。
j、宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm、,應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動力風帽。
k、底層地坪應充分考慮防潮措施。
l、房型設計應考慮生活習慣,不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等、。
m、有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺、時,應考慮防盜措施。
n、陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1、10m、,宜采用垂直桿件,桿件距小于0、10m,防止兒童攀爬。
8、室內配置
a、室內空調機位設置合理,應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。
b、室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統一機座、安全隱蔽。
c、室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開,與鄰套住宅機座相
d、鄰時,應采取安全隔離措施。
e、空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放,或接入陽臺排水系統。
f、室內空調洞位置合理,應靠近室內機位,管中應距地2、2米左右,向外傾斜10度左右。
g、當戶型或廳房過大時,應考慮柜式空調的要求。
h、如使用小型中央空調,層高應大于3、3m,并留有室外機位置。
i、室內各類插座、開關位置合理,應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。
j、電視、信息(電話和數據、插座宜在主臥、起居、書房分別設置,且不宜并行設置。
k、聯排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。
l、高檔住宅宜考慮居家安防系統的配置及擴展功能。
9、綠化配置
a、綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數量品種充足,造型優美。
b、綠化率、集中綠地率設置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。
c、綠化品種適宜當地氣候條件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長,成活率高,抗病蟲性好。
d、綠化品種便于養護,養護成本節約。
e、綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習慣。
f、綠化品種宜無污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣、。
g、主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。
10、景觀配置
a、景觀裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區域。
b、采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養護。
c、水系岸床設計應考慮防滲漏效果。
d、不宜在小區內設置深度超過1米的水系,并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1、5米,,還應配置相應的救生設備、設施。
e、景觀裝飾應便于清潔、養護,宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。
f、泛光照明不影響住戶,不造成光污染。
11、公共空間
a、應充分考慮雨水排泄能力的設計,避免排泄不暢通。
b、宜設置可開展社區活動的集中場所及避難場所。
c、公共活動區域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對住戶的影響。
d、綠化及保潔用水取水口設置合理(一般距離不大于150m、。
e、各類表具、表箱設置合理,便于查看、收發。樓道內應設置公告欄,宜預留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報箱應有防雨措施。
f、樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入,宜設置無障礙通道和設施。
g、公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員,宜設置相應保護措施。
h、樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。
12、生態環保
a、住宅區內無污染環境的生產性經營性項目。
b、住宅區內污水處理排放符合國家規范。
c、住宅區內無各類污染源。
d、周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。
e、宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。
f、垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。
g、垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發射裝置應選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環境。
h、宜在住宅區內形成自然生態鏈。
13、管理用房
a、物業管理處
管理中心功能:經理室、接待區、資料室、辦公區、會議室、衛生間、中央監控。
作業用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、
員工休息室、員工生活用房。
總面積:根據住宅區管理面積和功能配置。(各地法規要求不一樣、一般:
管理處用房面積=住宅區總建筑面積/100*0、2(指標供參考、
位置:住宅區中央,底層。
b、業委會、居委會(根據當地政策、
功能:辦公室、資料室、會議室、接待室
面積:根據具體情況而定
位置:和管理處相對接近,業委會與居委會可聯合設置于一處
14、新材料、新技術
a、應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。
b、試驗性新材料、新技術應充分論證,先行試點。
c、采用新材料、新技術應預留充足備品備件。
d、采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養護便利及成本。
15、管理成本測算
a、對規劃應充分測算今后產生的管理成本。
b、管理成本應與市場上類似住宅接近,如因規劃設計原因造成差距過大,應知會地產共同協商,相應改進規劃、設計。
16、與相似典型項目的比較
a、相似點
b、差異點
c、優勢
d、劣勢
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