提高物業管理水平的有效途徑
摘要：物業管理水平直接關系到小區內每個居民的切身利益。本文就滿足居民需要提升物業管理水平進行了探討，分析了其中存在的問題，認為以居民需求為核心是提升物業管理水平的關鍵，并提出具體對策。
關鍵詞：物業管理 居民需求 服務水平
和諧社區是和諧社會建立的基礎，管理有序、治安良好、文明和睦是對和諧社區的要求[1]。近些年來，城市基礎不斷興建，社區數量大規模增加，物業公司如雨后春筍發展勢頭迅猛，促使物業管理工作也發生了新的變化，加速提升物業管理水平成為新時期物業管理工作的重點。在新形勢下，必須充分認識物業管理工作中出現的問題，積極尋找解決對策，以提高物業管理整體水平。
一、物業管理工作現狀
(1)物業公司對物業管理的重要性認識不足
物業管理涉及每個居民的切身利益，物業公司承擔著社區的維護、修繕任務，是社區的直接管理者，物業管理服務水平直接影響和諧社區建設。目前，物業公司對物業管理的重要性認識不足，物業公司僅把物業管理當做普通的服務，沒有將物業管理工作放在心上，物業管理工作趨于表面性，以獲得經濟價值為主[2]。誠然，經濟利益是物業管理公司發展的基礎，但物業管理水平的高低直接影響著社區居民的居住體驗，與和諧社會建設緊密相關。對物業管理工作的重要性認識不足，是提升物業管理服務水平的重要阻礙。
(2)管理方法落后，責任心不強
許多物業公司的管理方法與社區發展脫節，安于現狀者居多。許多物業管理公司都是半路出家，專業性不強;大多物業公司實行粗放型管理，物業管理工作思路模糊不清;一些公司對工作中出現的消極現象歸咎于客觀條件而忽視自身因素;工作人員對物業管理工作缺乏積極性，沒有主動工作意識;常規工作思維根深蒂固，因循守舊，創新意識不強，對物業管理工作中出現的問題缺乏系統性、全局性考慮。有的工作人員在工作上習慣于照葫蘆畫瓢，只求過得去、不求過得硬;有的工作人員只會埋頭做事，不會主動思考，想辦法、出點子較少[3]。此外，許多物業管理公司獨斷專行，擅自提高物業管理費，卻不能提供與收費標準相適應的物業服務。部分物業公司管理方法落后，責任心不強，使物業公司在保潔、維修、養護和安全防范等工作上不能到位。
(3)管理人員素質有待提高
物業管理工作依賴于管理人員，物業管理工作正常運行需要管理人員積極履行管理職責，社區基礎設施需要管理人員及時進行維護、修繕物業管理人員是社區安全的重要保障，但是由于物業公司的快速發展，導致部分物業管理人員的綜合素質與物業管理需求之間存在脫節現象。物業管理工作錯綜復雜，對工作人員的實際管理能力要求較高，物業管理人員在管理水平上的參差不齊以及專業性管理人才的缺失，致使物業管理工作效率不高，培養專業性的物業管理人員就成為物業管理的重要工作。
二、提升物業管理水平必須以為居民服務為工作核心
物業管理服務要以居民為核心，是由物業管理的性質決定的，也是物業管理企業發展的客觀要求。物業管理的核心體現著物業管理的根本性質與發展方向，承擔物業公共區域的維護和管理，并為居民提供服務與幫助是物業管理的根本所在，物業管理是為居民服務的。在社會主義市場經濟條件下，市場主體實現自己的經濟利益，必須以為社會或他人提供特定的服務或產品，滿足社會或他人的需求為前提。社區居民是物業管理公司收取物業管理費的主要對象，這就決定物業管理必須以居民為核心。
三、從居民需求出發，提升物業管理服務水平
(1)轉變認識高度重視物業管理工作
轉變認識高度重視物業管理工作是以居民需求為物業管理工作核心的要求，是提升物業管理服務水平的前提。因此，必須做到轉變思想，高度重視物業管理工作。社會經濟快速發展，要求不斷提高物業管理工作效率，從思想上物業管理工作，不斷學習先進的管理方法。 隨意、隨便性管理在當前物業管理工作中尤為普遍，物業管理者只有從思想上重視物業管理，認真研究物業管理規范，認真負責的履行自己的職責，嚴格物業管理制度，明確管理責任，完善相應監督機制，真正做到從思想上重視物業管理工作，并切堅持不懈的做下去。
(2)完善物業管理制度，實行精細化管理
老子曰：“困難乎易也，為大乎細也”，這句話表達了一個深刻的道理，即細節決定成敗，成大事、立偉業，必須從小事做起，將小事做精做細。對于物業管理而言，細節更為重要，應做到居民的事無小事。物業管理涉及面眾多，如果不注重細節管理，必然會出現許多漏洞，有道是千里之堤毀于蟻穴，這最終也會影響物業管理方與居民之間的關系。完善物業管理制度是提高物業管理服務水平的核心，這就要求物業管理機構必須重視物業管理制度建設，積極轉變管理職能。首先，要建立標準嚴格的物業管理工作步驟，不斷完善物業管理流程，對物業管理工作實行標準化[4]。其次，強化物業管理內部監督職能，堅持權責統一，根據居民具體需求制定物業管理體系，保證物業管理工作開展的穩定、有序。當前物業管理中大多實行分段管理制度，這不利于實現對整個物業管理過程的監督，因此必須健全物理管理制度，完善物業管理機制，使各物業管理部門之間有序、協調行使管理職權。以居民需求為核心，提升物業服務水平要求物業公司應加快規劃精細化管理體系建設框架，對各部門的管理職能進行明確界定，對物業管理的整個環節進行精細化管理，嚴格規范工作流程，整合管理制度，實現權責分工明確，各司其職，各個部門有效履行責任，切實維護社區居民利益。
(3)加強物業管理隊伍綜合素質建設
物業管理隊伍在物業管理工作中起著主導作用，社區的維護、修繕、安全需要物業管理工作人員積極履行職責，因此，提高物業管理服務水平必須加強物業管理隊伍綜合素質建設[5]。首先，要成立專門的隊伍管理機構，保證物業管理隊伍有效運行。其次，重視物業管理工作人員管理水平考察。社區管理工作的復雜性對管理人員的管理技能和知識水平提出了較高的要求，重視管理水平考察，可以督促工作人員切實履行管理職責，提高管理能力。第三，轉變工作作風。轉變工作作風是提高物業管理工作效率的保障，轉作風要求物業管理工作人員堅持實事求是、真抓實干，嚴于律己，不斷提升自身的綜合素質。
(4)大力推進物業管理數字化
數字化管理是時代進步的要求，是物業管理體制的創新和發展。傳統城物業管理有很多弊端，如居民與物業公司交流不深，物業管理問題解決效率低下等。在社區基礎設施維護方面也存在著很大問題，如需要大量人力物力進行排查等，工作費時費力，推進物業管理數字化建設可以使這些難題迎刃而解。物業公司可以積極利用當前即時交流工具，如微信，建立公眾賬號，讓居民將生活中遇到的問題集中發布，這樣可以提高管理工作的針對性。不僅加深雙方的交流深度，而且有利于維護雙方的關系。居民有針對性的反映社區問題，也使物業管理公司維護起來也更加方便，有利于節省物業公司管理成本，實現雙方共贏。
(5)聯手共建和諧“鄰里”關系
鄰里和諧是建設和諧社區的基礎，和諧的鄰里關系有利于形成平等友愛、守望互助的社區氛圍，這就要求物業管理人員應重視與居民的溝通，加強交流合作，轉變工作思維與工作方法。完善居民對物業管理工作的建議機制，廣開言路，使社區居民積極參與到物業管理工作之中。實現對工作人員的監督，改進工作方法，共建和諧社區。如建立居民利益表達和協調機制，積極走訪社區、定期組織召開物業管理人員與居民座談會等，全面了解社區居民的動態，為物業管理工作打下堅實的群眾基礎。
物業管理工作具有綜合性，做好物業管理工作必須以居民需求為核心，在思想上充分重視物業管理工作的重要性，努力完善社區物業管理體制，切實提高物業管理隊伍綜合素質，大力推進物業管理數字化，聯手共建和諧“鄰里”關系，才能滿足社區居民對物業管理工作的要求，真正提升物業管理服務水平。
參考文獻：
[1]劉冠燕.提升油田社區物業管理服務水平的思考[J]. 管理觀察，2013(34)
[2]張華明.對如何提高小區物業管理水平的研究[J]. 經營管理者，2013(02)
[3]鄭玉娜.如何提高小區物業管理水平構建和諧社區[J]. 現代商業，2013(18)
[4]沈靜蓉.淺論物業管理中的社區文化建設[J]. 金融經濟，2014(18)
[5]孫嘉悅.如何發揮物業管理在建設和諧社區中的作用[J].中國新技術新產品，2015(06)
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