天津市物業管理條例實施細則

時間：2024-04-26 19:05:00 賽賽物業管理師

天津市物業管理條例實施細則

　　《天津市物業管理條例》經2002年10月24日天津市十三屆人大常委會第36次會議通過，2008年9月10日天津市十五屆人大常委會第4次會議修訂，以下是小編整理的天津市物業管理條例實施細則，歡迎閱讀。

　　天津市物業管理條例實施細則

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動。

　　第三條業主是指物業的所有權人。

　　本條例所稱物業，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場地。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　第四條物業管理應當遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規范的原則。

　　第五條有兩個以上業主的新建住宅物業，應當實行物業管理；商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業，推行物業管理。

　　第六條市國土資源和房屋管理局是本市物業管理的行政主管部門，負責全市物業管理活動的監督管理。

　　區、縣房地產管理局是本轄區物業管理的行政主管部門，負責本轄區內物業管理活動的監督管理。

　　規劃、建設、市容、城市管理綜合執法、公安、民政、市政、園林、物價等相關部門，按照各自職責負責物業管理區域內相關的行政管理和服務工作。

　　第七條街道辦事處、鄉鎮政府應當明確部門和人員，負責本轄區內業主大會成立和業主委員會換屆等項工作的組織、指導，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。

　　第二章業主、業主大會和業主委員會

　　第八條業主享有下列權利：

　　(一)參加業主大會會議，發表意見，行使表決權；

　　(二)推選業主代表，選舉業主委員會成員，享有被選舉權；

　　(三)監督業主委員會的工作；

　　(四)提議召開業主大會會議，就物業管理的有關事項提出建議；

　　(五)提出制定或者修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

　　(六)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

　　(七)監督物業服務企業履行物業服務合同；

　　(八)監督專項維修資金的管理和使用；

　　(九)對共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況的知情權和監督權；

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第九條業主應當履行下列義務：

　　(一)遵守業主大會議事規則和管理規約；

　　(二)執行業主大會通過的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　　(三)配合物業服務企業按照物業服務合同和管理規約實施的物業管理活動；

　　(四)按照物業服務合同的約定，按時交納物業管理服務費；

　　(五)維護物業管理區域內公共秩序和環境衛生；

　　(六)按照規定交存或者續交專項維修資金；

　　(七)法律、法規規定的其他義務。

　　第十條一個物業管理區域成立一個業主大會，應當由一個物業服務企業實施物業管理服務。

　　新建物業項目，包括分期建設或者由兩個以上開發建設單位建設的物業項目，其配套的設施設備是共用的，應當劃為一個物業管理區域。

　　同一個物業管理區域內的地上、地下建筑物和設施設備、相關場地，不得分割進行物業管理。

　　物業管理區域的劃分，應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。物業管理區域劃分的具體辦法，由市政府規定。

　　第十一條已交付使用的新建物業有下列情形之一的，應當成立業主大會：

　　(一)業主入住率達百分之五十以上；

　　(二)首位業主實際入住達到二年以上。

　　第十二條業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主大會是業主集體行使權利和維護全體業主在物業管理活動中合法權益的組織。

　　下列事項由業主大會決定：

　　(一)制定、修改業主大會議事規則和管理規約；

　　(二)選舉、更換業主委員會成員，監督業主委員會的工作；

　　(三)審定物業服務合同內容，選聘、解聘物業服務企業；

　　(四)制定、修改、審議物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度或者物業服務企業提出的其他管理事項；

　　(五)專項維修資金的籌集、使用方案，并監督實施；

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　(七)涉及業主共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十三條同一個物業管理區域內業主人數不足一百人的，全體業主組成業主大會；業主人數在一百人以上的，可以按照業主總數的一定比例推選業主代表，組成業主代表會，代表業主履行業主大會職責。業主代表會的代表組成，不得少于三十五人。

　　業主代表在行使所代表業主的表決權前，應當事先書面征求其所代表的業主意見，并在業主代表會會議上如實反映所代表業主的意見。

　　業主代表以幢、門、樓層等為單位，由業主推選，并在推選后以書面形式在物業管理區域內公告。

　　第十四條符合成立業主大會條件的，業主、開發建設單位或者物業服務企業應當書面告知物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮政府。街道辦事處、鄉鎮政府應當在收到書面告知后一個月內，在物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門的指導下，負責核實并組織、協調成立首次業主大會會議籌備組。

　　籌備組由業主三至七名，街道辦事處或者鄉鎮政府、居民委員會、開發建設單位代表各一名組成。籌備組負責人由街道辦事處或者鄉鎮政府的代表擔任。籌備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內公告。開發建設單位和物業服務企業應當為籌備組開展工作提供條件。

　　第十五條籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　　(二)確認業主身份和業主人數；

　　(三)確定業主委員會成員候選人產生方案和名單，并公示征詢意見；

　　(四)擬定業主大會議事規則草案，提出臨時管理規約的修訂意見；

　　(五)確定業主代表產生的條件、方式和人數，組織推選業主代表；

　　(六)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款規定的各項內容，應當在首次業主大會會議召開十五日前，以書面形式在物業管理區域內公告。

　　籌備組履行職責的期限，應當到首次業主大會會議選舉產生業主委員會之日終止。

　　第十六條首次業主大會會議應當討論決定下列事項：

　　(一)業主大會議事規則；

　　(二)管理規約；

　　(三)選舉業主委員會；

　　(四)物業管理服務內容和服務標準；

　　(五)涉及業主共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十七條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　業主可以書面委托代理人行使業主權利。

　　第十八條業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主大會定期會議的時間和形式、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和任期等事項作出規定。

　　第十九條管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主享有的權利和履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項，依法作出約定。

　　管理規約對全體業主具有約束力。

　　第二十條業主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設施設備，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

　　制定和修改業主大會議事規則，制定和修改管理規約，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，選聘和解聘物業服務企業，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第二十一條業主大會會議，由業主委員會組織召集。經全體業主五分之一以上提議，業主委員會應當召開業主大會臨時會議。業主委員會應當召開業主大會會議或者業主大會臨時會議而不組織召集的，由街道辦事處或者鄉鎮政府組織召集，其他任何單位和個人不得組織召集。

　　物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮政府、公安派出所、居民委員會和使用人的代表可以列席業主大會會議。

　　第二十二條業主大會應當按照法律、法規和業主大會議事規則開展活動。

　　業主大會作出的決定，應當在物業管理區域內公告，對全體業主具有約束力。

　　第二十三條業主委員會成員在業主中選舉產生。業主委員會的成員人數應為單數，由五至十五人組成。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推舉產生。

　　業主委員會成員應當符合下列條件：

　　(一)遵守國家有關法律、法規；

　　(二)具有完全民事行為能力；

　　(三)遵守業主大會議事規則和管理規約，按時交納物業管理服務費；

　　(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

　　(五)具有一定的組織能力和協調溝通能力；

　　(六)身體健康，能保證必要的工作時間。

　　業主委員會不得從事經營活動。

　　第二十四條業主委員會作為業主大會的日常工作機構，執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業主大會會議；

　　(二)定期報告有關決定執行情況，提出物業管理建議；

　　(三)在業主大會作出決定后三十日內，代表業主大會與物業服務企業簽訂、續簽、變更或者解除物業服務合同；

　　(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

　　(五)督促不交納物業管理服務費的業主限期交納；

　　(六)組織業主對物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案進行書面確認，并監督實施；

　　(七)監督管理規約的實施；

　　(八)組織籌集專項維修資金；

　　(九)組織業主委員會換屆和補選工作；

　　(十)完成業主大會交辦的其他事項。

　　業主委員會不履行上述第(三)項、第(九)項職責的，在區、縣物業管理行政主管部門的指導下，由街道辦事處、鄉鎮政府按照有關規定組織選舉新的業主委員會。

　　第二十五條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮政府辦理備案手續：

　　(一)業主委員會選舉情況和業主委員會成員的基本情況；

　　(二)業主大會議事規則；

　　(三)管理規約。

　　街道辦事處、鄉鎮政府應當將備案情況，及時書面告知區、縣物業管理行政主管部門。

　　備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內，將變更內容書面告知原備案部門。

　　第二十六條業主委員會召開會議應當有超過半數成員出席，作出的決定必須經全體成員半數以上同意。

　　第二十七條業主委員會成員有下列情形之一的，其業主委員會成員職務自行終止：

　　(一)不再是本物業管理區域業主或者連續一年以上不在本物業管理區域居住的；

　　(二)以書面形式提出辭職的；

　　(三)因身體健康原因喪失工作能力的；

　　(四)在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業中任職的。

　　業主委員會成員有上述情形之一的，業主委員會應當在物業管理區域內公告。

　　第二十八條業主委員會換屆的，原業主委員會應當在二十日內將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業主共同所有的財物，移交給新一屆業主委員會。

　　業主委員會成員職務終止的，應當在五日內將其保管的有關資料、印章和財物移交業主委員會。

　　第二十九條物業使用人根據與業主的雙方約定，享有業主相應的權利和履行業主相應的義務。物業使用人不履行約定的，由業主承擔連帶責任。業主與物業使用人約定的內容，不得違反法律、法規和管理規約的規定。

　　業主或者物業使用人應當將雙方的約定書面告知物業服務企業。

　　本條例所稱物業使用人，是指物業的承租人或者實際合法使用物業的人。

　　第三十條業主大會和業主委員會可以按照每年不超過實收物業管理服務費百分之一的比例提取活動經費，具體辦法在物業服務合同中約定。

　　第三十一條本市實行物業管理聯席會議制度。

　　物業管理聯席會議由街道辦事處或者鄉鎮政府負責組織召集，由區、縣物業管理行政主管部門、居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表等各方代表組成。

　　物業管理聯席會議主要協調解決下列問題：

　　(一)業主委員會不依法履行職責的問題；

　　(二)業主委員會換屆過程中出現的問題；

　　(三)履行物業服務合同中出現的重大問題；

　　(四)提前終止物業服務合同的問題；

　　(五)物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題；

　　(六)需要協調解決的其他物業管理問題。

　　第三章物業服務企業

　　第三十二條物業服務企業應當具有獨立的法人資格，并按照物業管理行政主管部門核定的資質等級從事物業管理服務活動。

　　本市物業服務中介機構和外埠來津從事物業管理服務活動的企業，應當向市物業管理行政主管部門備案。

　　第三十三條從事物業服務的人員應當取得相應的資格證書，并定期參加物業管理相應的職業教育培訓。

　　第三十四條物業服務企業按照物業服務合同，對物業及其環境、秩序進行管理，提供相應服務，依照合同約定收取物業管理服務費，接受業主和業主委員會對履行物業服務合同情況的監督。

　　物業服務企業對侵害物業共用部位、共用設施設備的行為，要求責任人停止侵害、排除妨害、恢復原狀。

　　物業服務企業應當向業主公布專項維修資金使用情況和利用共用部位、共用設施的經營收益，對業主個人信息和資料負有保密義務。

　　第三十五條物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業服務企業，但不得將全部物業管理委托給他人。

　　第三十六條物業服務企業應當協助公安部門做好物業管理區域內的公共秩序維護和安全防范工作。在物業管理區域內發生治安案件或者各類災害事故時，應當及時向公安和有關部門報告，并積極協助做好調查和救助工作。

　　政府有關部門、街道辦事處、鄉鎮政府和居民委員會、村民委員會應當支持物業服務企業工作，不得干預物業服務企業正常經營和服務活動，不得亂攤派、亂收費。

　　第四章前期物業管理

　　第三十七條前期物業管理是指在業主大會成立前，開發建設單位委托物業服務企業進行物業管理服務的活動。

　　第三十八條新建物業出售前，開發建設單位應當委托物業服務企業進行前期物業管理，并簽訂前期物業服務合同。

　　前期物業服務合同至業主大會與物業服務企業簽訂新的物業服務合同生效之日終止。

　　第三十九條開發建設單位對新建物業，應當通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行物業管理。住宅物業建筑面積三萬平方米以下、非住宅物業建筑面積一萬平方米以下的，經物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第四十條開發建設單位出售新建房屋之前，應當制定臨時管理規約，并在售房時向購房人明示前期物業服務合同和臨時管理規約。購房人在購買新建房屋時，應當對前期物業服務合同和臨時管理規約予以書面確認，并受其約束。

　　開發建設單位制定的臨時管理規約，不得損害購房人的合法權益。

　　第四十一條規劃、設計新建物業項目時，應當統籌規劃、合理布局物業管理服務的各項設施，并按照開發建設項目規劃出售部分總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業管理用房，用于物業管理服務和業主活動。

　　開發建設單位應當按照規劃、設計的要求和標準建設物業管理用房，并向業主進行公示。

　　開發建設單位應當自物業竣工驗收合格之日起三十日內，將物業管理用房無償移交給物業服務企業使用，并接受所在地的街道辦事處、鄉鎮政府的監督。

　　第四十二條物業管理用房屬于全體業主共有，由物業服務企業負責維修、養護，不得買賣和抵押；任何單位和個人不得占用或者改作他用。

　　開發建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當將物業管理用房一并申請登記，房屋權屬登記部門應當在房屋權屬登記簿上予以記載。

　　第四十三條開發建設單位應當自新建物業竣工驗收合格之日起六十日內，向前期物業服務企業提供下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備的竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等資料；

　　(二)物業竣工驗收資料；

　　(三)共用設施設備安裝、使用、維護和保養技術資料；

　　(四)物業質量保證書和使用說明書；

　　(五)物業管理需要的其他資料。

　　第四十四條物業服務企業在承接新建物業項目時，應當對物業管理區域內的房屋及其附屬設施設備的共有部分進行查驗，發現問題應當書面告知開發建設單位，開發建設單位應當及時進行整改。

　　第五章物業使用和維護

　　第四十五條在國家規定的保修期限內，物業由開發建設單位負責維修。保修期限屆滿后，業主對專有部分負責維修、養護；業主專有部分以外的共用部位、共用設施設備，由物業服務企業按照物業服務合同約定負責維修、養護。

　　在物業出現危及安全、影響觀瞻或者影響他人正常使用情況時，業主、物業使用人或者物業服務企業應當及時維修，所需費用由相關責任人承擔。

　　物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備進行維修、養護時，相關業主和物業使用人必須給予配合。

　　第四十六條業主和物業使用人使用物業，應當遵守法律、法規和規章的規定，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面，按照有利于物業安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關系。

　　第四十七條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營服務單位，應當直接為業主提供服務，向最終用戶收取有關費用，并依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護責任。

　　開發建設單位應當在物業建成后，將供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、路燈等設施，按照規定移交給專業經營服務單位進行維護管理。

　　第四十八條業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、擅自改變住宅房屋使用用途、隨意占用共用部位、損壞共用設施設備、侵占或者毀壞綠地樹木和綠化設施、侵占通道、拒交物業管理服務費和專項維修資金等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規和管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。業主大會對侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第四十九條業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市有關規定。

　　業主、物業使用人和裝飾裝修企業應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協議。裝飾裝修管理服務協議一般包括裝飾裝修工程的內容和期限、允許施工的時間、廢棄物的清運和處置以及相關費用等。

　　第五十條利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動的，不得影響房屋安全和正常使用，并應當征得相關業主和業主大會的同意。物業服務企業代表業主大會收取的相關收益，主要用于補充專項維修資金、改善共用設施設備，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第五十一條占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路暢通，并征得業主大會同意。

　　占用業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的車位，應當交納場地占用費。場地占用費主要用于養護維修小區道路和停車設施、改善共用設施設備等。場地占用費的收取標準和使用辦法，由業主大會或者開發建設單位與物業服務企業在物業服務合同中約定。場地占用費收取和使用情況應當向業主公示。

　　業主對機動車輛有保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂機動車輛保管合同。

　　機動車輛和非機動車輛在物業管理區域內行駛、停放的具體管理辦法，由業主大會決定并公示。未成立業主大會的，按照前期物業管理服務合同的約定執行。

　　第五十二條物業服務企業應當加強對物業管理共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查，每年第四季度將物業管理共用部位、共用設施設備運行狀況的報告提交業主委員會，并在物業管理區域內公告。

　　第五十三條有兩個以上業主的新建住宅和非住宅物業，應當按照規定交納專項維修資金。專項維修資金應當按照規定給業主計息。

　　未建立專項維修資金或者專項維修資金余額不足的物業項目，業主委員會根據業主大會的決定組織業主交納或者續交專項維修資金。

　　第五十四條市房屋維修資金管理中心負責全市專項維修資金的統一歸集和管理。

　　專項維修資金的管理，接受財政、審計部門的監督。

　　第五十五條專項維修資金的管理費用由市財政部門核定，在專項維修資金的增值資金中列支。專項維修資金增值資金除核定管理費用外，應當建立房屋應急解危專項資金，專項用于房屋應急解危支出。

　　專項維修資金的具體管理辦法，由市政府規定。

　　第六章物業管理服務

　　第五十六條物業服務企業接受委托從事物業管理服務活動，應當與業主大會簽訂物業服務合同。物業服務合同，對物業服務企業和全體業主具有約束力。

　　物業服務合同主要包括下列內容：

　　(一)業主大會和物業服務企業的名稱；

　　(二)物業管理區域的范圍；

　　(三)服務的內容；

　　(四)服務的標準；

　　(五)服務的費用；

　　(六)合同的期限；

　　(七)違約責任；

　　(八)合同的解除條件；

　　(九)雙方需要約定的其他事項。

　　物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內，將物業服務合同報物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門備案。

　　第五十七條物業服務合同中約定的物業管理服務，應當包括下列主要內容：

　　(一)共用部位和共用設施設備的使用、維修、養護和管理；

　　(二)電梯、智能系統等設備的運行服務；

　　(三)環境衛生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設施的養護、管理；

　　(四)物業裝飾裝修的管理；

　　(五)車輛行駛和停放秩序的服務、管理；

　　(六)物業管理區域內公共秩序的服務、管理；

　　(七)物業資料的查詢服務和管理；

　　(八)雙方約定的其他物業管理服務內容。

　　第五十八條物業服務合同的期限一般不低于兩年。物業服務合同期限屆滿的三個月前，物業服務企業與業主大會應當協商續約事宜。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同。雙方不再續約的，物業服務企業應當書面告知街道辦事處或者鄉鎮政府，并到物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門備案，并繼續按照合同約定做好服務，協助業主大會選聘新的物業服務企業；業主應當按時交納物業管理服務費，至合同終止。

　　第五十九條提前解除物業服務合同的，解除合同的一方應當在三個月前將解除時間、原因書面告知合同另一方。物業服務企業應當書面告知街道辦事處或者鄉鎮政府，并到物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門備案后，在物業管理區域內公告。

　　第六十條物業服務企業依照有關規定履行退出程序，并在合同終止之日起十日內，除向業主委員會移交本條例第四十三條規定的資料外，還應當同時移交下列資金、物品和資料：

　　(一)預收的物業管理服務費、場地占用費和收取的利用物業共用部位、設施和場地經營所得的收益余額；

　　(二)物業管理用房和屬于業主共有的場地、設施設備；

　　(三)物業管理項目的檔案資料；

　　(四)實行酬金制的，應當移交管理期間的財務資料。

　　未成立業主委員會的，在區、縣物業管理行政主管部門監督下，向街道辦事處或者鄉鎮政府移交。

　　新物業服務企業確定后，業主委員會或者街道辦事處、鄉鎮政府應當將本條第一款所列資金、物品和資料，移交給新的物業服務企業。

　　第七章物業管理服務費

　　第六十一條物業管理實行有償服務。物業管理服務費應當按照與物業管理服務內容、服務質量相適應的原則確定。

　　普通住宅的物業管理服務費，由業主大會、開發建設單位與物業服務企業在政府指導價格范圍內協商確定；其他住宅和非住宅的物業管理服務費，由業主大會、開發建設單位與物業服務企業自主協商確定。

　　第六十二條普通住宅物業管理服務費的政府指導價格標準以及上下浮動比例，依據社會平均物價指數變動情況適時進行調整，由市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門制定，并向社會公布。

　　確定和調整普通住宅物業管理服務費政府指導價格時，有關部門應當聽取群眾意見。

　　第六十三條物業管理服務費可以采取包干制或者酬金制等形式。

　　包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業管理服務費，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業管理服務計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業管理服務費中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余部分全部用于物業服務合同約定的物業服務支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業管理服務計費方式。

　　實行酬金制的物業服務企業，應當至少每季度向業主大會或者全體業主公布一次物業管理服務費的收支情況。

　　物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準和收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

　　第六十四條物業管理服務費應當按照業主擁有物業的建筑面積計算，按月交納，業主或者物業使用人與物業服務企業另有約定的，從其約定。

　　第六十五條物業竣工驗收合格交付使用前發生的物業管理相關費用，由開發建設單位承擔。物業竣工驗收合格交付業主后發生的物業管理服務費，由業主承擔；但開發建設單位與業主約定由開發建設單位承擔物業管理服務費的，由開發建設單位承擔。

　　物業管理區域內未售出空置房屋的物業管理服務費，由開發建設單位交納。

　　第六十六條供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業經營服務單位，可以將服務和收費事項委托物業服務企業并支付代辦服務費。物業服務企業不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第八章法律責任

　　第六十七條業主、業主大會、物業服務企業、開發建設單位之間因物業管理發生爭議的，可以自行協商解決；不能自行協商解決的，可以向物業管理行政主管部門申請調解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　第六十八條業主、物業使用人、業主委員會和物業服務企業對違反本條例的行為，可以向街道辦事處、鄉鎮政府、相關行政主管部門投訴和舉報。有關部門受理投訴后，應當及時進行調查、核實并依法作出處理。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第六十九條開發建設單位違反本條例規定，有下列行為之一的，由相關行政主管部門予以處罰：

　　(一)未按照規劃、設計要求建設物業管理用房的，由規劃行政主管部門責令補建，并可處以物業管理用房總價款一倍以上二倍以下罰款。

　　(二)未在規定時間內向物業服務企業移交物業管理用房的，由區、縣物業管理行政主管部門責令限期移交；逾期不移交的，處以物業管理用房總價款一倍以上二倍以下罰款。

　　(三)未在申請房屋所有權初始登記時，將物業管理用房登記的，由房屋權屬登記部門責令限期改正；逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下罰款。

　　(四)未通過招標投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由區、縣物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下罰款。

　　(五)出售新建房屋時，未向購房人明示并組織購房人書面確認前期物業服務合同和臨時管理規約的，由區、縣物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以五千元以上三萬元以下罰款。

　　(六)未向前期物業服務企業提供資料的，由區、縣物業管理行政主管部門責令限期提供；逾期不提供的，處以五萬元以上十萬元以下罰款。

　　第七十條物業服務企業違反本條例規定，有下列行為之一的，由區、縣物業管理行政主管部門按照下列規定給予處罰：

　　(一)未取得資質證書從事物業管理的，沒收違法所得，并處以五萬元以上二十萬元以下罰款。

　　(二)以欺騙手段取得資質證書的，沒收違法所得，處以五萬元以上二十萬元以下罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　(三)未按照資質等級從事物業管理服務活動的，責令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上五萬元以下罰款，降低資質等級。

　　(四)將一個物業管理區域內的物業管理項目全部委托給他人管理的，責令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的，處以委托項目收益百分之三十以上百分之五十以下罰款，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　(五)未辦理物業服務合同備案的，責令限期備案；逾期不備案的，處以五千元以上一萬元以下罰款。

　　(六)不按照規定履行退出程序和相應義務的，責令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上五萬元以下罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　(七)聘用未取得物業管理相應資格證書人員從事物業管理活動的，責令限期改正；逾期不改正的，處以五千元以上五萬元以下罰款。

　　第七十一條業主、物業使用人違反本條例規定，拒絕、阻礙物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備進行維修、養護的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟，排除妨害；造成損失的，由違規行為的業主或者物業使用人承擔賠償責任。

　　第七十二條業主委員會及其成員違反本條例規定，未在法定時間內將保管的資料、印章和財物移交的，由區、縣物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，業主委員會可以請求街道辦事處或者鄉鎮政府和轄區的公安派出所協助移交，也可以依法向人民法院提起訴訟；造成財物毀壞、滅失的，依法承擔賠償責任。

　　第七十三條當事人對物業管理行政主管部門的處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴；逾期不申請行政復議或者不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

　　第七十四條與物業管理有關的行政管理部門及其工作人員玩忽職守的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第九章附則

　　第七十五條管理規約和業主大會議事規則的示范文本，由市物業管理行政主管部門制定。

　　物業服務合同和前期物業服務合同的示范文本，由市物業管理行政主管部門會同市工商行政管理部門制定。

　　第七十六條業主自行管理物業、委托其他管理人管理物業和原有住宅區實施物業管理的，可以參照本條例執行。

　　第七十七條本條例自2008年12月1日起施行。

　　審議結果

　　一、有的常委會組成人員、城建環保委員會和有關方面提出，修正案草案第一條第二款“業主大會、業主委員會、物業服務企業在社區黨組織的指導下，按照法定程序在業主大會議事規則、物業服務合同、物業服務企業章程中，就自覺接受社區黨組織領導和加強業主委員會、物業服務企業黨建工作作出規定”的內容，屬于具體工作層面的落實措施，不宜在地方性法規中進行規定。法制委員會經同有關方面研究，建議采納這一意見，刪除修正案草案第一條第二款。

　　二、有的常委會組成人員、城建環保委員會和有關方面提出，地方性法規不宜對黨組織直接設定法定義務，建議對修正案草案第二條中“加強社區黨組織對業主委員會和物業服務企業的領導”作出修改。同時，“建立業主委員會、物業服務企業物業管理活動重大事項向社區黨組織報告制度”的內容，屬于具體工作層面的落實措施，不宜在地方性法規中進行規定。法制委員會經同有關方面研究，建議采納這些意見，修正案草案第二條修改為：“增加一條作為第九條：業主委員會和物業服務企業要在黨組織的領導下開展物業管理活動，建立健全社區黨組織領導下的居民委員會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制。”

　　三、有的常委會組成人員、城建環保委員會和有關方面提出，推動符合條件的社區黨組織成員或者居民委員會成員中的黨員通過法定程序兼任業主委員會主任，有利于發揮黨員在物業管理活動中的先鋒模范作用，建議對修正案草案第三條第二款進一步完善。法制委員會經同有關方面研究，建議采納這一意見，修正案草案第三條第二款修改為：“推動符合條件的社區黨組織成員或者居民委員會成員中的黨員通過法定程序兼任業主委員會主任。”

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