太原市物業(yè)管理?xiàng)l例2017
2017年3月30日，省十二屆人大常委會第三十七次會議表決通過了關(guān)于批準(zhǔn)《太原市物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定�！稐l例》對車庫的設(shè)置和使用、共用部位的利用、專項(xiàng)維修資金的應(yīng)急使用等，都做了明確規(guī)定�！稐l例》自今年5月1日起正式施行。
關(guān)鍵詞：目前存在三個突出問題
物業(yè)管理與老百姓的生活、工作密切相關(guān)，物業(yè)管理水平直接影響到人民群眾的生活水平。太原市的物業(yè)管理行業(yè)從上世紀(jì)90年代中期逐步發(fā)展壯大，至今物業(yè)服務(wù)企業(yè)已由10年前的170多家，迅速發(fā)展到目前的800多家。物業(yè)管理面積達(dá)到1億平方米，住宅物業(yè)管理面積占比為80%多。
目前，太原市物業(yè)管理服務(wù)存在三個突出問題：一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的創(chuàng)新管理不足，物業(yè)管理服務(wù)水平普遍不高;二是物業(yè)管理服務(wù)矛盾日益增多，業(yè)主權(quán)利得不到充分實(shí)現(xiàn);三是物業(yè)管理與社區(qū)管理、社會維穩(wěn)的關(guān)系愈加緊密，街辦、社區(qū)作用發(fā)揮不夠，沒能從基本層面預(yù)防和化解物業(yè)服務(wù)中的矛盾糾紛。
關(guān)鍵詞：車庫的設(shè)置和使用
《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫的所有權(quán)，依據(jù)規(guī)劃按照出資情況確定。業(yè)主共有的道路或者其他共有場地用于停放車輛的車位、車庫，屬于業(yè)主共有。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用;車位、車庫有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。
利用物業(yè)共有部分設(shè)置車位、車庫的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并經(jīng)規(guī)劃部門審核，但不得占用消防通道及其他安全設(shè)施用地。
關(guān)鍵詞：共用部位的利用
《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，在不違反相關(guān)規(guī)定及不損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的情況下，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)業(yè)主、物業(yè)保用人和業(yè)主委員會同意并報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。
經(jīng)營性活動的收益主要用于補(bǔ)貼相關(guān)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和專項(xiàng)維修資金，具體補(bǔ)貼辦法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會約定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將有關(guān)情況報(bào)告業(yè)主大會。
關(guān)鍵詞：專項(xiàng)維修資金的應(yīng)急使用
《條例》規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，發(fā)生電梯故障，消防設(shè)施故障，屋面、外墻滲漏，排水設(shè)施堵塞、爆裂，樓體外立面存在脫落危險(xiǎn)及其他危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況時，可以不經(jīng)過專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主表決同意，申請使用維修資金。
需要應(yīng)急使用住宅專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者公有住房售房單位持相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的鑒定報(bào)告向市、縣(市)住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請。沒有業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者公有住房售房單位的，由社區(qū)居(村)民委員會提出申請。
應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的禁止行為
《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目一并委托給他人;不得擅自改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用途或者利用其進(jìn)行經(jīng)營;不得強(qiáng)行向業(yè)主、物業(yè)使用人指定特定服務(wù)企業(yè)或者推銷商品;不得在物業(yè)服務(wù)合同終止后，拒不移交相關(guān)資料資產(chǎn);未按照服務(wù)合同約定，不得擅自退出物業(yè)管理區(qū)域;不得泄露業(yè)主信息或者將其用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動;不得違反法律、法規(guī)規(guī)定的其他行為。
關(guān)鍵詞：業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用
《條例》規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在300戶以上的，可以采取樓(幢)、單元、樓層等為單位的方式推舉一名業(yè)主參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會決定制定和修改大會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會，確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，籌集和使用物業(yè)住宅專項(xiàng)維修資金并制定物業(yè)住宅專項(xiàng)維修資金管理制度，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途，決定或者授權(quán)業(yè)主委員會決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式、管理、使用經(jīng)營收益，聽取和審查業(yè)主委員會的工作報(bào)告和收支預(yù)算結(jié)算報(bào)告，改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主和業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決定等等。
業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;召集業(yè)主大會會議，書面向業(yè)主大會報(bào)告工作，接受業(yè)主質(zhì)詢;代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關(guān)問題;監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用等等。
同時，業(yè)主委員會不得挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當(dāng)用不用行為;不得索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬;不得利用職務(wù)之便，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用;不得拖欠或者拒不交納物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費(fèi)用;不得泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動;不得組織、煽動業(yè)主進(jìn)行違法活動等等。
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