襄樊市物業管理辦法「最新版」
《襄樊市物業管理辦法》已經2010年6月12日市政府常務會議審議通過，現予公布，自2010年7月1日起施行。
市長李新華
2010年6月21日
第一章 總則
第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等有關法律、法規規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動。
本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內環境衛生和相關秩序的活動。
新建住宅物業應當實行物業管理;商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業，推行物業管理;老舊住宅區物業推行多種形式的專項管理。
第三條物業管理應當遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規范的原則;應當堅持以人為本、專業服務和社區管理相結合的原則。
第四條市住房保障和房屋管理局(以下統稱物業管理主管部門)負責全市物業管理活動的監督管理工作，具體負責襄城區、樊城區和各開發區物業管理工作;各縣(市)和襄陽區物業管理主管部門負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。
建設、規劃、城管、環保、公安、民政、工商、物價等相關部門，按照各自職責負責與物業管理相關工作。
街道辦事處(鄉鎮政府)、社區居委會應當明確部門和人員，負責本轄區內業主大會成立和業主委員會換屆等項工作的組織、指導，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理、社區服務的工作。
第二章 業主及業主大會
第五條房屋所有權人為業主，物業的承租人和其他實際使用物業的非業主為物業使用人。
業主和物業使用人在物業管理活動中依法享有相應權利，承擔相應義務。
第六條業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主(或業主代表)組成。同一物業管理區域內，交付的專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%且交付的入住戶數達到物業總戶數50%的，應當召開首次業主大會會議，成立一個業主大會。
業主總人數在100人以內且經全體業主一致同意，決定不設立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會的職責。
物業管理區域內業主人數較多的，可以按照業主總數的一定比例推舉業主代表，參加業主大會會議。業主代表以幢、門、樓層等為單位，由業主推選，并在推選后以書面形式在物業管理區域內公告。業主大會會議代表不得少于35人。業主代表在行使所代表業主的表決權前，應當事先書面征求其所代表的業主意見，并在業主大會會議上如實反映所代表業主的意見。
第七條符合本辦法第六條規定的物業管理區域，其建設單位應當及時書面報告當地物業管理主管部門或街道辦事處(鄉鎮政府)、社區居委會成立首次業主大會會議籌備組;建設單位未及時書面報告的，業主可以向上述單位或組織提出成立業主大會的書面要求。
接到書面要求的單位或組織應當自收到報告之日起60日內，指導、組織業主成立首次業主大會會議籌備組，籌備召開首次業主大會會議。
第八條籌備組由建設單位、前期物業服務企業、業主、街道辦事處(鄉鎮政府)和社區居委會派代表組成，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的一半。籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮政府)或社區居委會的代表擔任。
籌備組應當自成立之日起3日內在物業管理區域內書面公告其成員名單和工作職責，并有權要求建設單位提供相應的文件資料。文件資料應當包括：
(一)物業管理區域劃分證明;
(二)房屋及建筑面積清冊
(三)業主名冊;
(四)建筑規劃總平面圖;
(五)共用設施設備交付使用證明;
(六)物業服務用房配置證明;
(七)其他必要的文件資料。
第九條籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。
首次業主大會會議應當討論決定下列事項：
(一)業主大會議事規則和業主委員會工作規則(其示范文本由市物業管理主管部門擬定);
(二)管理規約(其示范文本由市物業管理主管部門擬定);
(三)選舉業主委員會。
業主大會自首次業主大會會議表決通過以上事項之日起成立。
第十條業主大會是全體業主集體行使權力和維護物業管理活動中合法權益的組織。
下列事項由業主大會決定：
(一)制定、修改業主大會議事規則、業主委員會工作規則和管理規約;
(二)選舉、更換業主委員會成員，監督業主委員會的工作;聽取業主委員會的工作報告，改變或撤銷業主委員會不當的決定;
(三)審定物業服務合同內容，選聘、解聘物業服務企業;
(四)制定、修改、審議物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度或者物業服務企業提出的其他管理事項;
(五)專項維修資金的籌集、使用方案，并監督實施;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;
(八)法律法規或管理規約確定應由業主共同決定的事項。
第十一條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地物業管理主管部門和街道辦事處(鄉鎮政府)、社區委居會辦理備案手續：
(一)業主委員會選舉情況和業主委員會成員的基本情況;
(二)業主大會議事規則;
(三)管理規約;
(四)業主委員會工作規則;
(五)業主大會決定的其他重大事項。
備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內，將變更內容書面告知原備案部門并申辦變更備案手續。
第十二條業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：
(一)執行業主大會的決定和決議;
(二)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
(三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(五)監督管理規約的實施;
(六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;
(七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;
(八)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;
(九)業主大會賦予的其他職責。
第十三條業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內，前業主委員會委員應當在街道辦事處(鄉鎮政府)、社區居委會監督下，將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并辦理書面交接手續。
業主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起3日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。
第十四條本市實行物業管理聯席會議制度。
物業管理聯席會議由街道辦事處(鄉鎮政府)、社區居委會負責組織召集，由物業管理活動中相關職能部門及專營單位、派出所、物業管理服務企業、建設單位、業主委員會或者業主等各方代表組成。
物業管理聯席會議主要協調解決本轄區內下列問題：
(一)業主委員會不依法履行職責和業主委員會換屆過程中出現的問題;
(二)相關主體履行物業服務合同中出現的重大問題和提前終止物業服務合同的問題;
(三)物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題;
(四)因水、電、氣等公共設施管網改造引發的問題;
(五)需要協調解決的其他物業管理問題。
第十五條本市實行物業管理糾紛人民調解員參與調解制度。
各街道辦事處(鄉鎮政府)、社區居委會設專兼職人民調解員，并在社區內予以公布。下列糾紛經業主委員會調解無效后，由人民調解員依法無償進行調解：
(一)業主與物業服務企業之間因物業管理引起的糾紛;
(二)業主與業主之間的鄰里糾紛以及因物業維修而產生的糾紛;
(三)業主個人需要調處解決物業管理中出現的其他糾紛。
第三章 前期物業管理
第十六條物業管理區域的劃分，應當遵循相對集中、便于管理的原則，并考慮物業共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。
本市劃分物業管理區域按下列方法執行：
(一)按照規劃部門批準的《建設用地規劃許可證》確定的紅線圖為準，一個項目視為一個物業管理區域;但規模過大、劃分為一個物業管理區域不便于管理的，可申請物業管理主管部門根據實際情況予以劃分;
(二)分期建設項目或兩個以上單位開發建設且相鄰的住宅項目，其配套設施設備共用的，可劃分為一個物業管理區域;
(三)已建成、共用設施設備比較齊全、相對集中的住宅區，劃分為一個物業管理區域。
第十七條建設單位應在辦理《商品房預售許可證》前，持規劃部門批準的建設工程設計方案總平面圖，向當地物業管理主管部門提出劃分物業管理區域的申請。
物業管理主管部門應當按照本辦法有關規定劃分物業管理區域，并在有關圖紙上予以注記。
建設單位應當將確定的物業管理區域向物業買受人明示。
一個物業管理區域應當由一個物業服務企業實施物業管理服務。
第十八條前期物業管理是指在業主大會成立前，建設單位委托物業服務企業進行物業管理服務的活動。
新建物業銷售前，建設單位應當委托物業服務企業進行前期物業管理，并簽訂前期物業服務合同。物業服務企業應將簽訂生效的前期物業服務合同報送物業管理主管部門備案。前期物業服務合同示范文本由物業管理主管部門擬定。
前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業合同生效的，前期物業服務合同終止。
建設單位對新建住宅物業，應當通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業管理。住宅物業建筑面積3萬平方米以下的，經物業所在地物業管理主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。建設單位在申辦《商品房預售許可證》時，應當提交前期物業招投標結果和物業管理主管部門的審核意見。物業管理主管部門負責擬定前期物業招投標管理規定。
建設單位在物業銷售前，應當制定臨時管理規約。并在售房時向購房人明示前期物業管理服務合同和臨時管理規約。購房人在簽訂購房協議時，應當對前期物業服務合同和臨時管理規約予以書面確認。臨時管理規約示范文本由物業管理主管部門擬定。
建設單位制定的臨時管理規約，不得損害購房人的合法權益，并在物業銷(預)售前報當地物業管理主管部門備案。
第十九條規劃、設計新建物業項目時，對物業管理服務的各項設施應當統籌規劃、合理布局，并按照開發建設項目總建筑面積2‰或《城市居住區規劃設計規范》(GB50180-93，2002年修訂本)的要求確定物業管理用房，用于物業管理服務和業主委員會辦公場所。一個物業管理區域物業管理用房一般不得少于60平方米，一般不超過600平方米，其中業主委員會議事活動用房不得少于20平方米。
建設單位應當自物業竣工驗收合格之日起30日內，在物業管理主管部門和街道辦事處(鄉鎮政府)、社區居委會的監督下，將物業管理用房無償移交給物業服務企業使用。
物業管理用房屬于全體業主共有，由物業服務企業負責組織維修、養護，不得買賣或抵押;未經業主大會同意，任何單位和個人不得占用或者改作他用。
建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當將物業管理用房一并申請登記，房屋權屬登記部門應當在房屋權屬登記簿上予以記載。
第二十條建設單位應當自新建物業竣工驗收合格之日起60日內，向前期物業服務企業提供下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備的竣工圖，附屬配套設施竣工圖、地上、地下管網工程施工圖等資料;
(二)物業竣工驗收資料;
(三)共用設施設備安裝、使用、維護和保養技術資料;
(四)物業質量保證書和使用說明書;
(五)物業管理需要的其他資料。
物業服務企業在承接物業項目時，應當對物業管理區域內的物業共用部位、共用設施設備進行查驗，發現問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時進行整改。
第四章 物業管理服務
第二十一條物業服務企業應當具有獨立的法人資格，并按照物業管理主管部門核定的資質等級從事物業管理服務活動。
本市物業服務機構和外地進入本市從事物業管理服務活動的物業服務企業，應當向市物業管理主管部門備案。
從事物業服務的專業人員應當取得相應的資格證書，并定期參加物業管理相應的職業教育培訓。
物業服務企業按照物業服務合同，對物業及其環境、秩序進行維護，提供相應服務，依照合同約定收取物業管理服務費，接受業主和業主委員會對履行物業服務合同情況的監督。
第二十二條本市實行物業服務重大事件報告制度。
物業管理區域內發生下列情況之一的，物業服務企業應當及時向物業管理主管部門、專營單位、物業所在地街道辦事處(鄉鎮政府)及社區居委會報告：
(一)發生火災、水患、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全的;
(二)建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患，且依靠自身能力難以排除，可能危及業主、使用人及建筑物安全的;
(三)物業服務人員擬集體撤離物業管理區域，造成物業服務中斷，嚴重影響業主和使用人正常生活的;
(四)發生群體性的事件;
(五)發生業主、使用人重大傷亡事件;
(六)其他嚴重影響業主、使用人正常生活的事件。
第二十三條市物業管理主管部門負責擬定物業服務企業管理規定，并會同市工商行政管理部門擬定物業服務合同示范文本。
物業服務企業應當在物業管理主管部門的指導下，按照自愿原則，加入市物業管理協會。
市物業管理協會應當依照國家和省有關規定，嚴格執行物業服務規范和標準，建立和完善物業服務企業以及物業服務從業人員的自律制度，配合物業管理主管部門建立健全信用檔案，促進物業服務企業誠信經營、規范運作和公平競爭。
第二十四條物業管理實行有償服務。物業管理服務費應當按照與物業管理服務內容、服務質量相適應的原則確定。
普通住宅的物業管理服務費，由業主大會與物業服務企業在政府指導價格范圍內協商確定并報價格主管部門核定。別墅和非住宅的物業管理服務費，由業主大會、建設單位與物業服務企業自主協商確定，并報當地物價部門備案。
普通住宅物業管理服務費的政府指導價格標準以及上下浮動比例，依據社會平均物價指數變動情況適時進行調整，一般兩年為一周期，由市價格主管部門會同市物業管理主管部門制定，并向社會公布。
物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準和收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
第二十五條供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視、生活垃圾處理等專營單位應當直接為業主提供服務并向業主收取相關費用。本辦法實施后，新建物業應在開發建設環節直接規劃實現專營單位向業主最終用戶收費;原有老舊住宅小區應通過水、電管網技術改造后實現專營單位向業主最終用戶收費。向業主收取有關費用的專營單位依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護責任。
物業服務企業接受委托，按照物價部門規定標準代收相關費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。稅務管理部門和專營服務單位應按照發票使用管理規定，為物業服務企業向業主開具相關消費發票提供便利條件。
第二十六條業主和物業使用人使用物業，應當遵守法律、法規和規章的規定，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面，按照有利于物業安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關系。
物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備進行維修、養護時，相關業主和物業使用人應當給予配合。
相關行業監管工作人員公務巡查、社區居委會進行人口、計劃生育、綜合治理等宣傳監管工作，以及相關專營單位對相關設施設備檢查維修，需要進入住宅小區時，物業服務企業應予積極配合，并提供便利條件。
第二十七條業主或者物業使用人對房屋進行裝飾裝修時，應當遵守國家有關規定。在裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理告知手續;應當告知相鄰業主;按照規定需要報有關部門批準或備案的，應當依法辦理批準或備案手續。
物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項通過協議的方式告知業主。協議應當包括下列內容：(一)允許施工的時間;(二)廢棄物的清運與處置;(三)住宅相關設施的安裝要求;(四)裝修保證金的收取和退還;(五)其他需要約定的事項。
裝飾裝修主管部門和物業服務企業對房屋裝飾裝修活動進行檢(巡)查時，業主不得拒絕和阻礙。物業服務企業應為業主裝飾裝修提供必要的便利條件，不得違法收取任何費用。
第二十八條對于原有老舊住宅小區、零散社區住宅及暫時難以實行專業化物業管理的區域，各轄區政府和有關職能部門應采取有效措施，積極創造條件，對相關配套設施設備予以改造完善，結合各物業區域實際，分別開展社區管理與專項物業服務相結合、社區管理與單位自管相結合、社區管理與業主自管相結合等其他形式的管理服務。
第五章 物業的使用與維護
第二十九條合法利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動的，不得影響房屋及共用部位、共用設施設備的安全和正常使用，并應當征得相關業主和業主大會的同意。物業服務企業代表業主大會收取的相關收益，主要用于補充專項維修資金、改善共用設施設備，也可以按照業主大會的決定使用。
第三十條住宅小區內符合規劃標準的封閉式共用車庫和露天停車場(停車位)，由物業服務企業提供服務的，經價格主管部門批準，可以收取停車服務費。具體標準由價格主管部門核定。
占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路暢通，并征得業主大會同意。
占用業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛，需收取場地占用費的，由業主大會討論通過并報經當地物價管理部門審批后方可收取。業主大會可以委托物業服務企業或者其他管理人員收取場地占用費，支付相應報酬。場地占用費主要用于養護、維修小區道路和停車設施，改善共用設施設備等。場地占用費收取和使用情況，應當向業主公示。
業主對機動車輛有保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂機動車輛保管合同。
第三十一條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。專項維修資金交存標準由市物業管理主管部門按政策確定和調整，并及時公布。市物業管理主管部門和市財政部門負責全市專項維修資金的指導和監督。
未建立專項維修資金或者專項維修資金余額不足的物業項目，業主委員會根據業主大會的決定組織業主交納或者續交專項維修資金。
第六章 法律責任
第三十二條業主、業主委員會、物業服務企業、建設單位之間因物業管理發生爭議的，可以自行協調解決;不能自行協調解決的，可以向物業管理主管部門、街道辦事處(鄉鎮政府)、社區居委會申請調解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的物業管理主管部門或者街道辦事處(鄉鎮政府)、社區居委會應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
業主委員會資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交;業主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。
第三十三條建設單位、物業服務企業違反物業管理相關規定，由相關主管部門依據《物業管理條例》等相關法律法規予以相應行政處罰。
當事人對相關主管部門的處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴;逾期不申請行政復議或者不起訴，又不履行處罰決定的，由做出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
與物業管理有關的管理部門及其工作人員玩忽職守的，由其所在單位或者上級主管部門實行問責或給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章 附則
第三十四條本辦法由市住房保障和房屋管理局負責解釋。市住房保障和房屋管理局會同相關部門按照國家法律、法規和本辦法制定相應的實施細則。
第三十五條本辦法自2010年7月1日起施行
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