2017房產估價師考試《理論與方法》模擬試題
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一、單項選擇題
1、關于房地產估價誤差的說法，錯誤的是( )。
A.判斷評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將其與真實值進行比較
B.估價會有誤差，可用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準
C.所有的評估價值都有誤差，因此可以說所有的評估價值都是近似值
D.估價誤差應有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍
2、下列房地產估價相關活動中，屬于傳統價值評估業務范疇的是( )。
A.高層建筑地價分攤
B.房地產投資價值評估
C.因環境污染導致的房地產價值減損評估
D.城市房屋拆遷中的停業損失評估
3、從科學且具有可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性的是( )。
A.估價對象的真實價格
B.估價對象的實際成交價格
C.估價對象的重置價格
D.合格估價師的重新估價結果
4、下列關于房地產估價本質的表述中，錯誤的是( )。
A.房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價
B.房地產估價是作價格保證而不是提供價值意見
C.房地產估價會有誤差但是誤差應控制在合理的范圍
D.房地產估價是評估房地產的價值而不是價格
5、房地產需要專業估價的基本條件是房地產具有( )的特性。
A.獨一無二和供給有限
B.流動性差和價值最大
C.獨一無二和價值量大
D.不可移動和用途多樣
6、專業估價與非專業估價的本質區別不包括( )。
A.由專業機構和人員完成
B.實行有償服務
C.目的是評估市場價值
D.要承擔法律責任
7、某套住宅的月有效毛收入為3000元，運營費用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預計重新裝修等費用為50000元，在裝修期3個月內均勻投入，裝修完成后需放置3個月方可使用。若月報酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成的損失為( )元。
A.49627
B.57647
C.65548
D.65920
8、下列經濟活動中，不需要進行房地產估價的是( )。(2009年試題)
A.了解某宗房地產的出租****益價值
B.了解某企業包括房地產及特許經營權等在內的企業價值
C.了解某地區地震后房地產價值的變化
D.了解某宗房地產的應繳納城鎮土地使用稅額
9、在保險事故發生后，房地產保險需要評估( )，以為確定賠償金額提供參考依據。
A.市場價格
B.保險價值
C.商品價值
D.所遭受的財產損失
10、關于征收和征用，下列說法正確的是( )。
A.征收的實質主要是所有權的改變，不存在返還的問題
B.征用的實質只是使用權的改變，被征用的房地產使用后，應當返還被征用人，可以不予補償
C.征用的實質是一種臨時使用房地產的行為
D.征收是無償的，征用是有償的
11、除了耕地占用稅和( )應按面積和稅額標準征收不需要房地產估價提供有關服務之外，其他我國現行的房地產稅收和與房地產相關的稅收都需要房地產估價提供有關服務。
A.房產稅
B.土地增值稅
C.城鎮土地使用稅
D.契稅
12、王某購買的商品房交付后，經檢測室內空氣質量不符合國家標準。預計王某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當地類似商品房的月有效毛租金為3000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內空氣質量不符合國家標準給王某造成的損失為( )元。
A.12650
B.5000
C.13911
D.12574
13、一個估價項目中的估價時點，本質上是由( )決定的。(2010年試題)
A.估價委托合同簽訂時間
B.估價目的
C.實地查勘估價對象的時間
D.委托人意愿
14、一個估價項目中的估價目的，本質上是由( )決定的。(2009年試題)
A.估價機構
B.估價師
C.估價報告使用者
D.估價委托人的估價需要
15、商品住宅可同時采用市場法、收益法和( )估計，以相互驗證，但不互相替代。
A.路線價法
B.成本估價法
C.長期趨勢法
D.假設開發法
16、如果是為了房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應( )。
A.視為無租約限制的房地產來估價
B.視房地產的具體情況來估價
C.考慮房屋租賃者的意見
D.視其租約租金與市場租金的差異大小而定
17、房地產估價機構的法定代表人或者執行合伙事務的合伙人是注冊后從事房地產估價工作( )年以上的房地產估價師。
A.1
B.3
C.5
D.6
18、下列關于房地產估價師應遵守的職業道德的表述中，不正確的有( )。
A.應做到誠實正直、公正執業
B.通過努力學習，可以接受部分超過自己專業能力的估價項目
C.未經委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開
D.不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章
19、下列關于內地房地產估價師與香港測量師資格互認的表述中，錯誤的是( )。
A.2004年8月中央政府與香港特別行政區政府簽署了《內地與香港關于建立更緊密經貿關系的安排》
B.2004年8月首次完成了內地房地產估價師與香港產業測量師資格互認
C.內地房地產估價師與香港測量師資格互認協議書簽署后，內地房地產估價師自動成為香港測量師
D.內地房地產估價師與香港產業測量師資格互認是內地與香港最早實現資格互認的專業技術人員資格之一
20、中國房地產估價師與房地產經紀人學會的主要工作不包括( )。
A.房地產估價師執業資格考試、注冊和繼續教育
B.建立房地產估價機構信用檔案
C.擬定房地產行業相關政策法規
D.對會員的執業行為進行日常監管
二、多項選擇題
1、下列房地產特性中，決定房地產需要專業估價的特性有( )。
A.獨一無二
B.壽命長久
C.供給有限
D.價值量大
E.保值增值
2、下列關于房地產估價本質的說法，正確的有( )。
A.房地產估價是評估房地產的價值而不是價格
B.房地產估價是替相關當事人為房地產定價
C.房地產估價是為委托人提供價格保證
D.房地產估價是會有誤差，但誤差應在合理范圍內
E.房地產估價既是一門科學也是一門藝術
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3、與非專業估價相比，專業估價的特點有( )。
A.具有公信力
B.估價對象的價值更大
C.實行有償服務
D.是由專業機構專業人員完成的
E.估價作業日期長
4、房地產估價是估價行業的主體，原因不包括( )。
A.國家法律規定
B.房地產是所有需要估價的資產中價值最大的
C.房地產“量大面廣”，而其他資產的數量相對較少
D.房地產需要估價的情形較多，而其他資產需要估價的情形較少
E.房地產估價還普遍提供房地產咨詢顧問服務，其他資產估價主要限于價值評估本身
5、下列經濟活動中，需要評估房地產抵押價值的是( )。
A.增加抵押貸款
B.抵押期間對抵押房地產進行動態監測
C.抵押貸款到期后需繼續以該房地產抵押貸款
D.處置抵押房地產
E.租賃抵押房地產
6、下列經濟活動中，需要評估房地產抵押價值的是( )。
A.增加抵押貸款
B.抵押期間對抵押房地產進行動態監測
C.抵押貸款到期后需繼續以該房地產抵押貸款
D.處置抵押房地產
E.租賃抵押房地產
7、房地產租賃包括( )。
A.房屋租賃
B.土地租賃
C.土地使用權租賃
D.動產租賃
E.土地所有權租賃
8、下列與房地產有關的稅種中，屬于具有普遍調節功能稅種的是( )。
A.企業所得稅
B.個人所得稅
C.印花稅
D.營業稅
E.契稅
9、估價報告中合理且有依據地說明估價假設，其主要作用在于( )。
A.體現估價師的專業勝任能力
B.反映估價師的職業道德
C.保護估價師和估價機構
D.保護估價報告使用人
E.規避估價風險
10、下列關于房地產估價師應該遵守的職業道德的表述中，正確的有( )。
A.做到誠實正直公正執業
B.為了提高業務水平，可以接受超過自己專業能力的估價項目
C.未經委托人書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開
D.應執行政府規定的收費標準，只能適當收取額外的費用
E.不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章
11、在評估市場價值時，應遵循的估價原則主要有( )。
A.獨立、客觀、公正
B.誠實信用原則
C.替代原則
D.最高最佳利用原則
E.合法原則
12、在房地產估價中，如果估價目的不同，則( )。
A.估價的依據有可能不同
B.估價的方法有可能不同
C.估價對象的范圍有可能不同
D.不影響估價結果的公正性
E.不影響估價報告的用途
13、房地產估價機構資質等級可分為( )。
A.暫定期內的三級資質
B.三級資質
C.二級資質
D.一級資質
E.臨時級資質
14、下列房地產估價活動中，不符合職業道德的行為有( )。(2011年真題)
A.某估價機構承接了該機構某股東財產的司法鑒定評估
B.某估價機構在承接估價業務時，涉及特殊構筑物估價，主動聘請有關專家提供專業幫助
C.某估價機構把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業資料提供給房地產估價行業組織檢查
D.估價委托人對估價結果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業務簡單，某估價機構按其要求完成了估價
E.某估價師臨時接到出差任務，實際負責估價業務的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告
15、房地產估價師的職業道德包括( )。
A.有資格證書即可勝任任何估價業務
B.誠實與正直
C.公平競爭
D.社會責任
E.保守秘密
16、房地產估價規范的內容包括( )。
A.評估制度
B.估價原則
C.估價程序
D.估價報告
E.職業道德
三、判斷題
1、房地產不僅在轉讓、租賃、抵押、征收、分割、損害賠償、稅收、保險等活動需要估價，而且房地產估價還普遍提供房地產咨詢顧問服務，其他資產估價主要限于價值評估本身。 ( )
Y.對
N.錯
2、在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害相關人。( )
Y.對
N.錯
3、房地產被征用后損毀的，補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房地產損毀前后價值之差的補償。( )
Y.對
N.錯
4、在房地產估價中，只能評估不包含無形資產的房地產價值。( )
Y.對
N.錯
5、在房屋征收評估中，委托人一般是房屋征收部門，是評估報告使用人，被征收人是評估報告使用人和估價利害關系人。( )
Y.對
N.錯
6、任何一個估價項目都有估價目的。( )
Y.對
N.錯
7、房地產估價機構依法從事房地產估價活動不受行政區域、行業限制。( )
Y.對
N.錯
8、每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用，以相互驗證，有時是相互補充的，但不應相互替代。( )
Y.對
N.錯
9、如果為房地產買賣.抵押目的評估有租約限制的房地產價值，可以不考慮租賃合同約定的租金與市場租金差異的影響。( )
Y.對
N.錯
10、對于有租約限制的房地產，如果是為城市房屋征收補償為目的進行估價的，不必考慮房屋租約的影響，應視為無租約限制的房屋進行估價。( )
Y.對
N.錯
11、本著平等互利的原則，經建設部、人事部、商務部和國務院港澳事務辦公室同意，2004年8月中國房地產估價師學會與香港測量師學會完成了首批互認。( )
Y.對
N.錯
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