2016房地產(chǎn)估價師《理論與方法》全真選擇題
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一、單項選擇題
1.下面說法正確的是( )。
A.房地產(chǎn)估價師可以受聘于兩個房地產(chǎn)估價機構(gòu)
B.委托人和估價報告使用者通常是估價利害關(guān)系人
C.依法從事房地產(chǎn)估價活動必須受到行政區(qū)域、行業(yè)限制
D.房地產(chǎn)估價報告應(yīng)由估價師個人出具
2.在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般( )來判斷房地產(chǎn)評估價值的誤差范圍。
A.使用估價對象房地產(chǎn)的實際成交價格
B.使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導價格
C.使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價格
D.依賴于專家證人測算的估價對象房地產(chǎn)的價值
3.某宗土地面積為2 000 m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標為：容積率3，建筑密度30%。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是( )。
A.建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5 000 m2
B.建筑物地面一層建筑面積為1 400 m2，總建筑面積為5 000 m2
C.建筑物地面一層建筑面積為600 m2，總建筑面積為5 500m2
D.建筑物地面一層建筑面積為600 m2，總建筑面積為2 500 m2
4.假設(shè)某類住宅的價格從3 000元/m2下降到2 800元/m2，需求從900套上升到1 000套，則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為( )。
A. -1.33
B. -0.66
C.0.66
D.1.53
5.在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用( )的行為。
A.宅基地所有權(quán)
B.空間利用權(quán)
C.地役權(quán)
D.建筑物相鄰關(guān)系
6.設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的( )的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
A.稅金
B.拍賣費用
C.土地使用權(quán)出讓金
D.土地使用成本
7.標準深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點，由此接近道路的方向，地價逐漸升高;由此遠離道路的方向，地價( )。
A.逐漸降低
B.逐漸升高
C.可視為基本不變
D.為零
8.房地產(chǎn)的供給曲線表示( )。
A.房地產(chǎn)的出售量與其價格之間的關(guān)系
B.房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關(guān)系
C.房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系
D.房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關(guān)系
9.投資利息估算只有在( )中才需要。
A.比較法
B.傳統(tǒng)方法
C.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法
D.收益法
10.下列房地產(chǎn)不是按其經(jīng)營使用方式來劃分的為( )。
A.出售型房地產(chǎn)
B.出租型房地產(chǎn)
C.辦公型房地產(chǎn)
D.自用型房地產(chǎn)
11.根據(jù)合法原則，拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。在被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時，應(yīng)當向( )申請確認。
A.當?shù)夭疬w管理部門
B.當?shù)貒敛块T
C.當?shù)匦姓鞴懿块T
D.城市規(guī)劃行政主管部門
12.購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占70%，抵押貸款的年利率為6%，自有資本要求的年收益率為9%，該類房地產(chǎn)的資本化率為( )。
A.6.0%
B.6.9%
C.8.8%
D.9.0%
13.某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長3%，運營費用增長2%，收益年限可視為無限年，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。
A.650
B.687
C.585
D.630
14.某開發(fā)商通過出讓方式取得某宗土地使用權(quán)。價格為1000元/m2，容積率為3。后經(jīng)批準容積率擴大至3.6，此時開發(fā)商應(yīng)補交地價為( )元/m2。
A.100
B.200
C.300
D.600
15.城市基準地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段。調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的( )。
A.基準價格
B.平均價格
C.正常價格
D.市場價格
16.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價格為800元/m2，建筑物殘值率6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現(xiàn)值是( )元。
A.76 800
B.79 104
C.77 952
D.81 562
17.某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設(shè)計過時和維護保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。
A.43.8%
B.50%
C.56.8%
D.70%
18.某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，從而不便于商務(wù)辦公，導致需求減少，估計未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10 000 m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生( )萬元的貶值。
A.548.19
B.558.15
C.567.39
D.675.40
19.某商場建成3年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命應(yīng)為( )年。
A.40
B.43
C.47
D.50
20.下列關(guān)于農(nóng)地征收費用的表述中，不正確的是( )。
A.青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
B.征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
C.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
D.地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
21.估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物( )損失。
A.價值
B.價格
C.效益
D.利潤
22.建筑物的所有權(quán)可以分為獨有、共有和( )三種。
A.區(qū)分共有
B.區(qū)分所有
C.公有
D.私有
23.收益法是根據(jù)估價對象的未來收益來求取估價對象( )的方法。
A.利潤
B.價格
C.價值
D.收益價格
24.某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當時獲得的土地使用期限為50年，不可續(xù)期，至今已使用36年;預計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲凈收入8萬元，該宗房地產(chǎn)的報酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。
A.90.52
B.91.52
C.92.52
D.93.52
25.運用報酬資本化法估價，需要預測估價對象的未來( )。
A.利潤
B.毛收入
C.價值
D.凈收益
26.某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬元(沒有費用支出)，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預計作為商業(yè)用地的價值為1 100萬元，拆除費用為50萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。則該舊辦公樓的價值為( )萬元。
A.1 005.34
B.1 006.61
C.2 005.34
D.2 006.61
27.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用3年，預計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%，安全利率假定為6%，風險補償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。
A.368
B.552
C.561
D.920
28.適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出售的公式是( )。
A.V=VR-C
B.V=VP-C
C.V=VR+C
D.V=VP+C
29.某地區(qū)商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預測該地區(qū)商品住宅2006年的價格為( )元/m2。
A.849
B.865
C.882
D.915
30.城市基準地價是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估的各地價區(qū)段在某一時點的( )。
A.最低價格
B.平均價格
C.出讓地價
D.標定地價
31.當以單位寬度的標準宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價=路線價×( ) ×臨街寬度。
A.單獨深度價格修正率
B.累計深度價格修正率
C.平均深度價格修正率
D.混合深度價格修正率
32.某臨街深度30.48 m(即100英尺)，臨街寬度20 m的矩形土地，總價為12.92萬元。按四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24 m(即50英尺)，臨街寬度25 m的矩形土地的總價為( )萬元。
A.53.34
B.85.34
C.106.68
D.213.36
33.某宗房地產(chǎn)的總價值為5 000萬元，其總地價為2 000萬元，總建筑面積為10 000 m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200 m2。按土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為( )。
A.1%
B.1.5%
C.2%
D.2.5%
34.防范估價風險的最后一道防線是( )。
A.撰寫估價報告
B.審核估價報告
C.出具估價報告
D.估價資料歸檔
35.下列表述中不正確的是( )。
A.在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結(jié)果
B.在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結(jié)果
C.在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結(jié)果
D.在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結(jié)果
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