物業質量管理
全面質量管理是一個組織以質量為中心，為保證和提高產品和服務質量。下面是yjbys小編為你帶來的物業質量管理，希望對大家有所幫助。
什么是物業質量管理
一、全面質量管理的基本理念
在產品和服務的研究、規劃、設計、制造、銷售及售后等各方面綜合運用一整套的質量管理體系、手段和方法，通過使顧客滿意和使本組織所有成員及社會整體受益而達到組織長期成功的系統管理活動。
國際標準化組織在綜合提煉當代質量管理的實踐經驗及理論分析的基礎上，確立了“八項質量管理原則”，以幫助各類組織利用這些原則來建立質量管理體系并進行績效改進。
(一)以顧客為關注焦點
(二)領導作用
(三)全員參與
(四)過程方法
(五)管理的系統方法
(六)持續改進
(七)基于事實的決策方法
(八)與供方互利的關系
二、質量管理體系的建立
(一)質量管理體系的含義
iso9001:2005標準定義為“在質量方面指揮和控制組織的管理體系”，通常包括制定質量方針、目標以及質量策劃、質量控制、質量保證和質量改進等活動。為了實現質量管理的方針目標，有效地開展各項質量管理活動，必須建立相應的管理體系，這個體系就叫質量管理體系。
針對質量管理體系的要求，國際標準化組織的質量管理和質量保證技術委員會制定了iso9000族系列標準，以適用于不同類型、產品、規模與性質的組織。該類標準由若干相互關聯或補充的單個標準組成，其中為人們所熟知的是iso9001《質量管理體系要求》。
質量管理體系具有以下內涵：
(1)質量管理體系由多種要素組成;
(2)推行質量管理必須建立質量方針并制定質量目標;
(3)質量管理體系是一個產品質量形成的全過程管理;
(4)一個組織通常只有一個質量管理體系。
(二)建立質量管理體系的步驟
物業服務企業或管理處建立質量管理體系，一般要經歷六個階段。
1.質量體系的策劃與設計
(1)教育培訓，統一認識。
企業應對全體員工進行貫徹iso9000族標準及建立質量管理體系的普及教育。
(2)組織落實，擬訂計劃。
(3)確定質量方針，制定質量目標。
(4)現狀調查和分析。
(5)調整組織結構，職能分工。
2.質量體系文件的編制
質量體系文件一般包括質量手冊、程序文件、作業指導書和質量記錄。
(1)質量手冊。
質量手冊是對質量體系作概括表述、闡述及指導質量體系實踐的主要文件，是企業質量管理和質量保證活動應長期遵循的綱領性文件。質量手冊同時也是企業自身向客戶提供滿足規定要求服務的保證性文件，并用作第三方認證之用。
質量手冊內容一般包括：質量手冊目錄、質量手冊說明書(手冊的適用范圍等)、質量方針和目標、組織結構、文件要求、管理職責、資源管理、產品實現、監視和測量等。
(2)程序文件。
程序是為完成某項活動所規定的方法，描述程序的文件稱為程序文件。程序文件是質量手冊的支持性文件，是指導員工如何進行及完成質量手冊內容所表達的方針及目標的文件。每一質量體系程序文件應針對質量體系中一個邏輯上獨立的活動，特別是跨職能的活動。
(3)作業指導書。
作業指導書是詳細說明特定作業是如何運作的文件，它描述了開展活動的方法和要求，一般適用于某一職能內的活動。它是對質量手冊、程序文件的具體展開和補充，通常情況下，應先編制程序文件再編制作業指導書;如程序文件能夠描述清楚的，就不需要再編制作業指導書;特殊情況下，也可能沒有程序文件而是由作業指導書直接對質量手冊進行展開。
物業項目的作業指導書一般要包括以下兩部分內容：
①項目崗位職責。包括項目組織架構圖、項目職責與權限、項目經理職責、項目副經理職責、專業主管職責(工程主管、客服主管、秩序主管等)、一般員工職責(客戶服務員、秩序維護員、技工、保潔員等)。
②服務操作指導書。包括投訴處理作業指導書、二次裝修管理作業指導書、發電機組操作作業指導書、洗手間保潔作業指導書、草坪養護作業指導書等。
(4)質量記錄。
質量記錄是為完成的活動或達到的結果提供客觀證據的文件。
3.質量體系的運行
質量體系文件編制完成后，質量體系將進入試運行階段。其目的是通過運行，考驗質量體系文件的有效性和協調性，并對暴露出的問題采取改進措施和糾正措施，以達到進一步完善質量體系文件的目的。在質量體系試運行過程中，要重點抓好以下工作：
(1)有針對性地宣貫質量體系文件。
(2)對體系試運行中暴露出的問題，如體系設計不周全等進行協調、改進。
(3)加強信息管理。
4.質量體系評審
質量體系評審的步驟主要有：
(1)管理評審策劃。主要確定評審的時間、地點、內容和依據、評審負責人。
(2)管理評審輸入。主要包括：審核結果、顧客反饋、過程的業績和產品的符合性、預防和糾正措施的狀況、以往管理評審的跟蹤措施、可能影響質量管理體系的變更、改進的建議。
(3)評審準備。主要包括：質量方針、質量目標是否恰當;質量體系文件運行情況及存在的主要問題;內部質量體系審核報告;質量問題的剖析報告;糾正和預防措施執行效果;質量信息反饋。
(4)管理評審的實施。由管理者代表負責召開，質量管理相關成員和各部門負責人參加。評審會議結束后應總結編寫“質量評審報告”。
(5)管理評審的輸出。主要包括：質量管理體系及其過程有效性的改進;與顧客要求有關的產品的改進;資源需求。
(6)管理評審的跟蹤和檢查。主要包括：跟蹤落實工作、相關記錄存檔。
管理評審一般安排在內部質量體系審核結束后、外部質量管理體系審核開始之前，每年至少進行一次管理評審，兩次管理評審的間隔時間不超過一年。
5.質量控制
質量控制是為了通過監視質量形成過程，消除質量環上所有階段引起不合格或不滿意效果的因素，以達到質量要求，獲取經濟效益，而采用的各種質量作業技術和活動。
(1)測量和監視。通過各種《檢查表》(發現問題的主要工具)進行日常自檢和服務檢查，并通過定期內審和隨機檢查監視物業項目的品質管理活動。
(2)統計分析。對物業服務活動中日常收集的數據、物業服務檢查/檢驗的結果進行定期統計分析，目的是導出相應結果——問題的發現、問題的對策，等等。
(3)糾正預防、失效補救。檢查/檢驗所發現的問題一定要進行處理，而且處理要有相應的措施、跟蹤記錄，處理結果要進行再次檢驗。不合格的再次處理，直至合格;檢驗合格的，確定并簽字，實現品質改進環的關閉。
物業服務企業在質量控制方面經常采取的做法有：現場人員填寫工作記錄(如《工作記錄表》，工程服務的《設備運行記錄表》《設備運行巡檢表》《設備定期維護記錄表》);專業主管要進行工作檢查(如《顧客服務檢查表》);質量主管要代表管理處經理進行質量檢驗(如《顧客服務檢驗表》);公司物業管理部門要對管理處進行內部流程審核(如《內部審核清單》)。此外，物業服務企業還通過神秘顧客調查、顧客回訪、顧客滿意度調查等方式進行質量控制。
6.質量改進
(1)糾正措施。
企業或管理處應采取措施，以消除不合格的原因，防止不合格的再發生。
(2)預防措施。
企業或管理處應采取措施，以消除潛在不合格的原因，防止不合格的再發生。
常用的質量改進工具有因果圖、排列圖、直方圖、檢查表、分層法、散布圖、控制圖等七種。
三、實施質量管理的注意事項
(1)加強人員培訓是實施質量管理的重要保障。
(2)企業推行質量管理系列標準一定要根據企業自身的具體情況和有關的法律、法規、規范，實行“量體裁衣”，否則再好的理論、再先進的管理模式，都只能是事倍功半。
(3)質量管理需要打破部門之間的圍墻，跨部門的質量活動有助于改善設計、服務、質量及成本。
(4)關于物業服務質量控制，物業服務企業應致力于建設管理處自我獨立運作機制，鼓勵管理處員工樂于發現問題;引導基層管理人員分析和發現問題背后的原因;協助一線員工找出消除問題背后原因的對策，并跟蹤對策的實施，直到問題解決和驗證關閉。
(5)管理處是物業服務企業的最基本經營細胞，企業應將這個細胞進行系統的解構，尋求其核心生長要素——標準化、專業化和活性化，并將其持續強化，物業服務企業才能健康成長，才能長久發展。
(6)物業服務企業的質量管理人員應該認識到發現問題是解決問題的前提，應將發現問題與解決問題區隔開來，不要在發現問題的同時顧慮解決問題的困難;要培育“樂于發現問題”的質量管理文化，研究解決問題對策時，應有突破性思維和建設性思維。
(7)物業服務企業不能僅僅拿著“大棒”對管理處進行質量審核，審核發現問題后，要引導管理處尋找問題背后的原因，擴大管理處思考問題的視野。企業應給管理處提供并培訓使用更多的管理工具，如發現問題的工具、
物業質量管理與質量意識資料
1、意識決定行為，質量管理關鍵在于提高人的質量意識
質量是指產品或工作的優劣程度。而按照ISO9000給出的定義，“質量”是指一組固有特性滿足要求的程度。質量意識是企業及其員工對質量的重視程度。在企業管理中，全員質量意識的形成需要一個長期的發展過程，企業員工對于日常工作及產品優劣的重視程度主要取決于質量意識，它引導和規范著員工的質量行為。意識是人對自我行為的評價方式，它屬于內在心理活動。“態度決定一切，思想決定行動”。人的工作行為和工作方向主要取決于意識的引導作用。思想控制行為，人的一切行為表現都受到思想觀念的控制。企業要發展，就離不開人，就離不開指導人進行行為活動“意識”，科學發展觀的核心就是“以人為本”，對于企業來說，也應從“人”的質量意識的培養著手強化質量管理。真正達到自主管理的效果。近10年，企業員工新老交替，每個崗位都有一部分新進員工，為了不影響產品質量和服務等級的提升，企業管理部門應該從細處著手，堅持強化質量管理工作，定期舉辦員工培訓活動，增加其質量知識儲備，在廣大員工中樹立嚴謹的質量管理意識。“只有優秀的員工才能做出優秀的產品。”這是海爾集團的至理名言。“兵馬未動，糧草先行”，產品質量的管理，先要在企業內部樹立全員質量控制意識。寬泛地來講，企業形象可以通過員工對產品質量和服務等級的重視程度體現出來。員工質量意識也是其整體素質的客觀反映。
當前，大多數企業似乎已達成一個共識，認為加強檢查是控制產品質量的唯一的有效的途徑。實際上這個觀念是不科學的。要知道，質量是干出來的，不是檢查出來的。頻繁的檢查來加強產品質量管理的確能起到一定的作用，但長此以往，難免會影響員工工作的積極性，甚至疲于應付檢查。而樹立全員質量控制意識、規范員工質量行為，是從員工的思想觀念著手，將質量管理意識植入員工的思想觀念當中，再通過其自身的質量觀念來控制其質量行為，進而達到提升產品質量的目的。
事實也證明：技術因素并不是影響產品質量提升的主要原因，落后的質量觀念和質量管理意識才是關鍵因素。很多不合格品的出現，大多數都是由于一時的疏忽、不盡心，或者是一些僥幸心理造成的，這些都說明：員工的觀念意識及工作態度是何等重要。
2、加強質量意識教育，促進全面質量管理
員工普遍缺乏質量意識，其根源除了在于員工自身質量觀念落后，企業內部缺乏相應的文化氛圍以及一個行之有效的管理機制也是是主要因素之一。也就是說，企業中沒有一個相對完善的質量教育和培訓機制。企業開展質量教育和培訓，目的是在企業內部樹立全員質量管理意識，提高員工整體素質。生產知識和操作技能的培訓只是產品質量培訓內容之一，重要的是通過定期舉辦的培訓活動經常性的強調生產責任意識和質量管理觀念，以期潛移默化地影響員工工作行為，督促其始終繃緊質量控制的“弦”。企業可以嘗試主題演講、培訓和講座等多種宣傳形式，多渠道、多途徑的強化員工“質量意識”教育，在企業內部營造“質量第一”的環境氛圍，使員工耳濡目染，自主接受關乎質量管理思想觀念，久而久之，員工的整體素質就會有顯著的改善。
企業要樹立全員質量意識，應該現在企業內部營造以質量管理為主線的文化氛圍。管理階層一定要高度重視產品質量管理，并采取一定的激勵措施，獎勵質量控制先進個人或部門團體，進而以點帶面，形成全員參與質量管理的良好態勢;同時，全面貫徹落實質量管理制度，完善相應的管理體系，并配套制定績效測評制度，使質量管理與員工利益直接掛鉤，促使員工樹立競爭意識，規范自身操作行為。企業管理階層應該密切關注員工的行為表現，適時表彰工作表現突出的優秀員工，同時為相對落后的員工提供指導和幫助，嚴厲懲處不配合、不作為的行為表現。
企業管理階層應該認識到，無論是質量控制過程還是最終結果，對于產品質量的提升都非常重要。在企業內部初步形成全員的質量意識以后，應該以更高的質量目標來自我加壓，使產品質量滿足更高的行業標準;同時，充分激發員工的主觀能動性和工作熱情，根據企業發展目標和質量目標來強化自主學習能力，以增加自身產品質量知識儲備，從根本上轉變質量觀念。
全體員工是企業生產活動的直接參與者，企業內部質量管理體系的構建和產品質量的提升，關鍵在于全體員工對產品質量及其重要性的認識，以及在生產過程中對質量規范的執行情況。鑒于此，企業要在全體員工中樹立質量意識，強化質量管理，首先應該通過學習和培訓提高全員的整體素質，并將其員工整體素質的提升作為企業產品質量形成的第一道工序和質量興業的基礎，企業可通過開展專題演講、講座和培訓學習等途徑，針對企業各層次人員的工作特點，選擇重點內容，反復進行質量管理的教育培訓，讓他們充分意志到質量管理對企業的重要性，充分領略到如何去有效執行質量管理，從而不斷提高企業產品質量，提升企業競爭力，取得不斷發展與進步。解決問題的工具。同時，在質量審核過程中應與管理處更多地探討體系文件的有效性，對文件內容進行必要的修訂。
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