資產評估法對房地產估價機構影響、發展與建議

時間：2024-08-08 11:18:37 資產評估師

　　資產評估法即將在2016年12月1日正式實施，對于房地產估價機構而言，需要調整的地方挺多的。下面是yjbys小編為大家帶來的關于資產評估法對房地產估價機構影響、發展與建議的知識，歡迎閱讀。

資產評估法對房地產估價機構影響、發展與建議

　　資產評估法對于房地產估價機構的影響

　　1 對估價機構設立、資質等的影響

　　總體來說，資產評估法的出臺，將評估行業的規格提高了一個層次，更加嚴肅，有法可依。資產評估法對于資產評估機構而言，基本沒有什么變化，但是對于房地產估價機構卻是有很大影響的。下表中簡要列出一些《房地產估價機構管理辦法》和《資產評估法》影響到估價機構設立和發展的主要地方。

　　這里面影響最大的，當屬對估價機構資質、估價師數量和股東要求這幾項。資產評估法沒有提到資質問題，因此未來估價機構的一二三級資質是否還延續是個需要關注的問題。最關鍵的是要成立估價機構，法律要求必須8名評估師。國內目前還有接近2400多家三級資質(含三級暫定資質)，這些機構只有3名評估師，他們必然會因不符合法定估價機構設立最低要求而被淘汰。這些機構是這次資產評估法首當其沖、必須立刻馬上作出應對的估價機構。刻不容緩!

　　2 對估價機構執業風險的影響

　　資產評估法規定評估專業人員應“對評估活動中使用的有關文件、證明和資料的真實性、準確性、完整性進行核查和驗證”，評估專業人員應“收集權屬證明、財務會計信息和其他資料并進行核查驗證”。核查、驗證委托方提供的資料，對于估價師而言是非常困難，還需要委托方提供財務會計信息，這在以往是比較少見的。因此這兩條法律規定大大增加了評估師、評估機構的工作難度和執業風險。

　　3 分支機構的設立

　　資產評估法沒有提及這個問題。《資產評估機構審批和監督管理辦法》要求，資產評估公司設立分支機構，總公司必須擁有20名以上資產評估師，分公司配備6名以上資產評估師。根據《房地產估價機構管理辦法》，只有一級資質的估價機構(最少15名估價師)方可設立分支機構，分支機構必須有3名估價師。這一點二者的要求大同小異。既然資產評估法沒有提到分支機構的設立要求，現實當中房地產估價機構和資產評估機構又都按照各自行業管理辦法的要求設立和管理分支機構，因此筆者猜測分支機構的設立肯定會得到保留。分支機構的設立和管理方式會結合目前的資產評估法進行微調，應該不會有大變化。但畢竟還是存在調整風險的。

　　房地產估價機構發展預測

　　資產評估法實施后，8名不同類別組成的評估師就可以取得綜合評估資質，換句話說，對于房地產估價機構的準入門檻既是提高了(從3名提高到8名方可成立估價機構)，又是大大降低了(綜合資質，8名評估師中只要有2名房地產估價師即可)。加上互聯網加、人工智能高度發展的影響，未來評估行業市場競爭將越發激烈，對機構專業性的要求越來越高，市場細分也就越發明顯。因此，未來必然要分出大型綜合性機構、中型專業性機構和小型地方機構。

　　大型綜合性機構就是各類牌照齊全，布局全國、業務類型全面的全國性機構，在業內具有很高市場份額、客戶資源、知名度和話語權，占領著評估業務的中高端領域，如目前國內排名前十的估價機構。當然，盡管是大型綜合性機構，業務品種全面，但是不同的機構還是會有自己的深耕區域和優勢領域，比如世聯、國策和戴德梁行，優勢就是全國化、標準化;而首佳和上海城市則是本土化深耕。隨著大型綜合性機構的不斷擴張，向外的跨界多元化也將是未來的發展方向之一。

　　中型專業性機構將在某一專業領域深耕，比如企業并購領域、酒店地產評估、商業地產評估等某一領域，進行非常深入的研究，擁有該領域內比較大的市場份額和知名度，在主要核心城市擁有分支機構。此類機構主要承接專業領域內的評估業務，比如HVS，就只承接與酒店有關的評估業務，并以此向縱深拓展提供延伸服務。此類方向應該是大多數估價機構未來5-10年的重點發展方向之一。

　　小型地方機構熟悉本土的市場情況，法律法規等，主要依靠本土的資源優勢、成本優勢等來開展業務，求得生存。可以差異化發展成為地方某一領域的專業性機構。

　　跨界大鱷入侵。行業外的大鱷比如搜房、58同城、鏈家也將可能跨界入侵，他們的海量數據優勢是評估機構很難抗衡的。搜房已經進入評估領域。以搜房互聯網公司的運作手法，也不排除出現評估行業的UBER模式，提供平臺，允許估價師在該平臺上承攬評估業務。

　　資產評估法出臺后對房地產估價機構發展的一些建議

　　互聯網加下各行各業快速淘汰、更替、重構，房地產估價行業也不例外。行業內部競爭激烈，行業外大鱷覬覦。估價機構本就生存艱難，資產評估法的出臺，無疑加劇了這種不利局面。業內的共識是資產評估機構更容易進入房地產估價領域，而房地產機構卻難以進入資產評估領域。如果房地產估價機構自己不發展，那么資產評估機構就可能吞并現有的房地產估價機構。估價機構如何快速做大做強，提高行業影響力，是迫在眉睫的一件事情。從這一點上看，資產評估法的出臺，對于房地產估價行業而言，其實是一種倒逼，逼著你發展，短期痛，遠期則未必是壞事。因此估價機構有必要未雨綢繆，提前做好應對措施。

　　1 小型機構的出路

　　三級機構、三級暫定機構的出路很明確，要么和別的機構合并，增加評估師數量進行升級，要么加盟成為其他品牌機構的分支機構，否則，資產評估法實施之日，就是滅頂之災。為了分析這件事情的影響，筆者隨意挑選了10個城市進行統計。統計結果發現10個城市平均有41%的估價機構達不到資產評估法要求的評估師人數，經濟發達城市這個問題不嚴重，但是經濟欠發達地區的三級機構和三級暫定機構數量多，而且占比大。

　　從上表可以看出，占比超過50%的城市有青海、湖北、黑龍江、陜西，這些城市將有一半機構必須整合或是被淘汰，未來也是評估師需求量及其大的地方。

　　三級機構避免被淘汰的辦法就是增加估價師數量到8名。根據資產評估法，只要8名評估師就可以成立綜合資質的評估機構，因此可以增加房地產估價師，也可以增加土地估價師、機動車評估師、資產評估師等等。還可以在評估領域跨行業合并，比如和一家機動車評估機構合并或是跟某土地估價機構合并。跟國內的大型房地產估價機構合作，成為該機構在地方的分支機構，也未嘗不是出路之一。

　　2 二級資質估價機構未來發展建議

　　二級資質的評估機構在估價師數量上剛好符合資產評估法的要求，但短期內升級到一級資質不是一件容易的事情。資產評估法也未提到是否有資質區分一說。

　　從資產評估機構管理的角度，資產評估機構分為兩類型，一種是普通資產評估機構，另一種是具有證券資格的資產評估機構。普通資質的資產評估機構8人以上即可，但是如果要設立分公司，則總公司必須具有20名以上評估師;證券資格的資產評估機構則需要30名評估師。

　　資產評估法出臺之前，《房地產估價機構管理辦法》規定，二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算以外的房地產估價業務。資產評估法出臺后沒有提到資質級別，因此資質級別有可能會取消。但是有資產評估機構如此管理的先例，即便是資質等級取消，也有可能會從估價師人數上限制執業范圍。這樣既保留了原有的競爭格局，不至于發生大的行業變化，又符合資產評估法的要求。

　　資產評估法出臺之前，取得估價機構一級資質既需要估價師人數符合要求，又需要3年等待期。現在如果資質等級取消了，對于二級機構則是好消息。因為他們只需要配備足夠的房地產估價師即可從事各類業務，相當于提前取得一級資質。因此，建議二級資質估價機構抓緊進行估價師人員配備。

　　3 一級資質機構未來發展建議

　　一級機構是估價行業資質最高的機構，各方面實力強，在地方又有很強的話語權，也是個聯盟機構比如中估聯盟、云估價、中房評、云房數據、智地數據等的合作和爭奪對象之一。中估聯盟的加盟條件之一就是必須具備房地產估價一級資質或是土地A級資質;云估價則的加盟條件則要求估價機構在全國或是區域市場有良好的口碑品牌。因此，一級機構的發展之路相對比較順利，可選擇的機會比較多。可以選擇專業性發展之路，也可以選擇擴區域發展或是多元化發展，根據各自的需求和專業、領域優勢進行規劃。

　　4 復合型人才儲備與培養

　　大型資產評估機構、房地產估價機構一般都擁有房地產估價、土地估價、資產評估等資質，業務交叉。而且，資產評估法又提出只需要8名不同專業的評估師即可取得跨專業的綜合資質。可以想象，跨專業、復合型技術人才應該是未來幾年的重大爭奪對象之一。因此建議估價機構抓緊在此類人才上的儲備、培養和布局，以應對未來跨領域競爭的人才短缺。

　　5 建立職業風險基金

　　資產評估法第21條提到“評估機構根據業務需要建立職業風險基金，或者自愿辦理職業責任保險，完善風險防范機制”。鑒于資產評估法提高的評估師和評估機構的執業難度和執業風險，為了保護評估師和評估機構，非常有必要建立職業風險基。

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