房地產開發論文

房地產開發論文1

　　摘 要：房地產是經濟價值很高的商品，在人們的生產生活中占有的比例很大，房地產的開發與管理需要進行房地產的營銷策劃。現階段，房地產營銷策劃已經吸引了廣大人民的目光。在開發、銷售方面，房地產有其固有的屬性，所以相比其他商品而言，進行市場營銷策劃是重中之重。

　　關鍵詞：房地產；項目開發；營銷策劃

　　房地產市場營銷策劃以整合營銷概念為指導，以市場調研預測為載體，整合整個開發建設項目。目前，我國房地產開發的市場還沒有成熟的發展起來，對實行房地產開發的營銷策劃還沒有一個成熟的體系，需要進行深入的探究。

　　一、房地產開發市場營銷策劃存在的問題分析

　　（一）目標市場不明

　　就目前來看，在房地產開發市場營銷策劃中，諸多房地產開發商面臨的主要問題是目標市場不明。原因在于，在建設房地產時，開發商和策劃者沒有考慮到當地實際的消費水平，把消費的人群盲目地定位為高檔的消費者，然后大肆興建一些高檔的商品，無法滿足當地居民對房地產水平的需求，使很多人支付不起高昂的費用，導致許多房地產賣不出去，市場地位不明。

　　（二）營銷主線不清

　　使得房地產開發市場營銷策劃陷人困境之一的原因就是營銷主線不清。整個營銷活動的主線就是主題定位。在房地產開發市場營銷策劃中，出現定位偏差的原因就是沒有清楚的判斷房地產形勢，使得在推廣時也不能很好的給消費者一個清晰的介紹，滿足不了實際消費居民的需要，營銷主線不清會使消費者對整個房地產的定位不清楚，無法看到整個樓盤的亮點，無法吸引到消費者購買，這樣的話就降低了樓盤在整個房地產市場的競爭力。

　　（三）網絡營銷不佳

　　互聯網的開發應用為房地產開發市場營銷策劃提供了新的平臺，為了順應時代的發展，在進行房地產開發市場營銷活動時，網絡平臺必不可少。為了擴大營銷效果，許多房地產開發商在網絡上建立網站。然而，這種方式暫時沒有取得預期的效果。原因在于利用互聯網進行市場營銷的體制還不成熟，房地產企業不能有效的評估網絡營銷活動的手段，所以在達到的效果上面并不盡如人意。

　　二、解決房地產開發市場營銷策劃問題的措施

　　（一）認清消費需求，強調市場調研

　　獲得真實信息的基礎和依據是市場調研，進行房地產開發市場營銷策劃的準備就是要認清消費需求，強調市場調研，要在調研前就要準備好問題，確定好調研人群。這樣的話才能正確的做出營銷策劃方案，然后進行結果的論證。認清消費者的消費需求，找到市場方向是制定房地產開發市場營銷策劃的前提。

　　（二）明確目標市場，做好市場細分

　　要在房地產市場中提高自己的競爭力的前提是要做好市場細分工作。房地產開發市場營銷策劃的重要環節就是要明確目標市場，做好市場細分。消費者的構成涉及到各階層，各領域，市場對其不是很好把控，所以應以消費者購買行為的不同為依據做好市場細分，把需求類似的消費者整合到一起，對需求不同的消費者進行劃分，盡力的了解消費者的需求，好提高市場的占有率，為房地產企業的發展做出貢獻。

　　（三）把握產品賣點，合理定位營銷

　　主體定位是房地產開發市場營銷中的重要環節。能否掌握產品的優勢，然后做出合理的定位進行營銷是房地產開發市場營銷策劃能否成功的決定性因素。另外，在制定房地產開發市場營銷時，要有一個明確的主題，這個主題應該一直貫穿整個策劃方案，這樣的話才可以明確的實行這個房地產開發市場營銷策劃。

　　三、營銷策劃對于房地產銷售的重要性

　　（一）房地產企業實行房地產營銷策劃，可以提高市場占有率，為整個企業的長遠發展起到重要作用

　　由于中央和政府對房地產一直實行調控政策，使得房地產行業的發展一直處于低迷狀態，很多中小型房地產企業由于缺少資金而面臨破產，整個行業的發展可能會有一些變化。另外，總是時不時的推出一些新奇的營銷手段，抓住消費者好奇的心里，再提出符合產品定位的營銷，這樣的話會吸引消費者，銷售成功的可能性大大提高，市場受到歡迎，企業也會獲得高回報。所以說營銷策劃能促進房地產的銷售水平，尤其是有創意的市場營銷，是企業在房地產市場上提高競爭力的有效手段。

　　（二）房地產營銷策劃能增強企業的管理創新能力

　　房地產策劃與企業管理在某些方面也是類似的，進行房地產策劃也是提高企業管理創新能力的方法之一。策劃人以策劃程序為依據，創新管理房地產開發企業，通過考察房地產開發項目的問題，對解決管理問題進行探索。才會更長遠的發展，在這種嚴峻的大背景下生存下來。

　　四、結語

　　市場營銷在房地產開發中占有重要的地位。在營銷之前，應做好市場調研為制定房地產營銷策略提供依據。只有進行市場調研才能更好地了解市場需求，企業才能更好地做出決策，才能開發出滿足消費者需求的商品，這樣企業才能獲得好的收益，才能更好更長遠的發展下去。

　　參考文獻：

　　[1]武銀燕.淺析房地產營梢策劃及策略[J].中國有色建設.20xx（1）.

　　[2]劉薇，楊春柏.房地產營銷策劃存在問題與時策研究[J].商場現代化.20xx（10）.

房地產開發論文2

　　摘要：隨著國民經濟的發展，房地產業得到了大力發展，作為一名房地產開發的項目管理人員，如何加強房地產開發項目的管理，是一個值得深思的問題，本文主要是對加強房地產開放項目管理應該采取的控制措施進行了探討。

　　關鍵詞：房地產開發;項目管理;質量管理;進度管理

　　一、加強投資項目質量控制

　　質量控制的任務關鍵所在就是及時發現施工過程中施工工藝是否滿足設計要求和合同規定，同時通過檢查、繪制施工作業流程圖和動態過程控制圖，加強開發項目建設的施工過程質量控制。房地產項目部強調并建立全面、全員、全過程的現場管理模式，尤其要強化領導層的質量意識，保證合同質量目標的實現。領導層管理意識的強弱，是決定能否實現合同質量目標的關鍵。在這方面經常召開工程部經理會議，研究部署對施工單位如何采取有效措施加強質量控制和安全管理，如何調動監理人員的積極性進行現場質量檢查與驗收。加強投資項目質量控制的具體措施如下：

　　1、對施工單位和監理部現場管理人員的崗位資格進行嚴格審查，凡是人員資格配備不齊備或不相稱的，要求施工單位或監理部及時改正，并撤換相關人員。

　　2、認真查閱圖紙和施工規范，對設計圖紙中平立剖面圖及土建與水電暖中有矛盾地方，對工程質量和工程造價影響較大的分項及工序材料，工程部多次并及時和設計單位聯系和溝通。主要通過設計變更、技術核定單和工程部通知、會議紀要的形式加以修正。

　　3、工程部對工程施工中使用的原材料、半成品及機械設備的質量進行嚴格檢查和控制，所有用于工程的材料(包括工程部供應的材料和施工單位自行采購的材料)，在使用前必須先送有資質的檢測的單位進行復試，并將復驗報告、出廠合格證及出廠檢驗報告及進場材料報監理部和工程部檢查驗收合格后方可使用，否則，一律不得進入施工現場和用于工程上。對于工程中使用的主要機械設備(如塔吊、提升機、電動吊籃、腳手架等)同樣也需進場復試檢測和報驗。

　　4、在安全控制方面主要對“三寶”(安全帽、安全網、安全帶)，“四口”(樓梯口、電梯井口、預留洞口、通道口)，臨邊(建筑物四周、陽臺、屋面等)，模板和支架、臨時用電，機械設備等安全情況進行日常巡查及定期和不定期的檢查。發現問題要求施工單位及時整改。

　　二、項目進度管理

　　工程項目能否在預定的時間內交付使用，直接關系到項目經濟效益的發揮。項目進度對開發企業的重要性不言而喻，做好施工項目的進度管理，保證施工的進度也就成了一項重要的工作。對項目的進度管理貫穿于整個項目的總過程。

　　1、制定進度計劃

　　在工程的設計之初，做好項目的總進度計劃，確定工期的總目標，在對現場進行調研和分析的基礎上，將各個階段的工作進行詳細的計劃，對施工進行指導。

　　2、保證進度計劃的實施

　　在施工過程中，要保證進度計劃的嚴格施行，將審批后的進度計劃布置到各個部門，將責任落實到人，確保物品、人員和資金到位以后進行施工。對施工中存在的影響進度和質量的問題，要及時進行處理，采用適當的措施和技術保證施工進度的順利進行。

　　項目的進度管理是項目管理中的難點，影響因素較多，實施起來具有一定的難度。在進度的管理工作中，要對這些因素進行詳細的分析，列出各個環節可能出現的問題，進行預防性的控制，以保證施工的進度不受影響。工程項目中影響進度的主要因素有人的因素、材料、技術、設備、機械、自然環境和社會環境等各個方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開發商、涉及單位、施工單位、供貨單位和監理單位等直接參與的單位，還與政府部門、建設主觀部門、有關的協作單位和其他的相關單位具有很大的關系，在項目工程的進度管理中，做好人的因素管理，對其他各種因素進行分析研究，是做好進度管理的基本要求。

　　三、房地產開發項目的成本管理

　　1、全面完善房地產項目成本管理

　　營銷在當前房地產項目開發中的地位十分重要，項目經理必須對項目定位準確，正確把握營銷理念。在房地產開發項目投資決策階段，必須把握成本的關鍵因素，從定性和定量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發，大體研究項目成本相關影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關預算，對各個施工量進行確定的核算。工程項目建設階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產開發商來講，必須嚴格監督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。

　　2、全方位提高成本管理的意識

　　成本管理是一個全過程的管理在這一過程中需要全員的參與，若想通過提高成本控制手段來實現房地產項目管理，首先應當在全體人員中樹立人人參與、全面控制的意識，這種全員參與控制模的式并不是具體到部門或者個人的責任，而是一種全體責任，他涉及到和項目有關的所有的相關部門及個人，這就是我們所說的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全的看成全面控制，而是項目管理的每個方面都包含其中，并且都以成本管理為中心來開展工作。

　　3、建立健全成本控制機構管理

　　是否能落實項目成本管理并將其切實執行，關鍵一點在于是否有一個完善的控制組織來進行成本控制工作。為了使成本管理得到加強，企業應當成立一個涉及設計、施工、技術、財務等方面的成本管理領導小組，其主要職責在于對項目部的成本相關工作進行指導和管理。同時，項目部自身也需要建立一個對目標成本控制工作進行管理的小組，負責項目部的各項項目班子的責任、權利、義務、獎懲等內容。項目經理應必須在相關原則的指導下將職責分配到具體負責的人員身上，將需要達到的成本目標分解落實到職能部門、班組及個人。

　　4、提高相關業務部門人員的素質和能力

　　如果相關業務部門人員的職業道德和業務素質得不到重視，根本無法建立目標成本控制體系來準確對成本進行管理。因此，需要定期安排相關人員參加業務培訓，讓其及時掌握業務上的最新動態。除了定期的業務培訓，培養業務人員的職業道德的工作也不容忽視，同時，加強其對相關法律法規的認識。企業可以建立一個內部人才庫，分享管理具有不同技能的人才。統一管理，讓組織業務人員定期參與整治學習和相關教育課程。

　　四、完善監理制度

　　1、完善監理制度，提高監理水平

　　一是拓寬監理領域，發展全能監理，實施全方位、全過程監理;二是加強對監理單位的資質管理，建立公平有序的監理市場;三是適當提高監理取費標準，制止監理企業惡性競爭;四是加大培訓教育力度，提高監理人員的整體素質。

　　2、明確監理單位與建設單位、承建單位的關系

　　建設單位與監理單位的關系是平等的合同約定關系，是委托與被委托的關系。監理單位所承擔的任務由雙方事先按平等協商的原則確定于合同之中，監理委托合同一經確定，建設單位不得干涉監理工程師的正常工作。監理單位依據監理合同中建設單位授予的權力行使職責，公正獨立地開展監理工作。

　　3、建設單位協調、監督與檢查監理工作

　　為避免權責不明、責任不清、建設單位有意無意干涉監理工作的問題，房地產開發企業應將項目管理重點轉向協調、監督與檢查監理工作。

　　結束語

　　目前，房地產企業正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。房地產企業的項目管理，范疇比施工、監理等企業所涉及的內容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發企業而言，不僅要注重資金保證和成本控制，更應注重項目管理團隊的素質和建設，這些都是項目管理成敗的基礎。

　　參考文獻

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房地產開發論文3

　　摘要：科學、合理以及準確的計算房地產成本是進行成本管控的重要前提，對房地產開發項目的產品定價也具有重要的作用。本文分析了房地產開發成本核算存在的問題及原因，并給出了相關的解決方案。

　　關鍵詞：房地產；開發成本；核算

　　一、概述

　　對于一個企業而言，促使其朝著未來既定的目標發展離不開良好的經營管理。而經營管理中，會計成本核算具有重要的作用。通過企業的會計成本核算，特別是房地產企業在開發過程中的成本核算，企業可以非常清楚地了解在目前的經營管理中，各項費用以及成本的具體支出情況，才可以依據相關的數據對企業進行成本費用的調控，從而達到成本最優化、利潤最大化的目標，也可以達到資源的有效整合和分配，從而使得企業的經營發展朝著既定的目標前進，獲得更多的經濟效益。房地產企業的開發成本是非常巨大的，通過對成本核算的具體數據與預算的差額進行分析，從而達到成本目標的調控，促使房地產企業健康發展。

　　二、房地產企業開發成本核算存在的問題

　　（一）成本核算的對象不明確

　　隨著房地產企業的逐步成長和壯大，進行房地產開發的土地都是成片進行開發和建設的，建成后的房地產主要是用以商業用房、公寓以及小區住房等。目前，房地產企業成本核算對象的劃分依據主要是項目所在的區域、進行分期的工程項目、按照建成后房地產的用途或者將整個開發項目作為成本核算的對象之一。這些成本核算對象的劃分都是依據開發項目的具體情況進行分析的，再加上加大規模房地產開發項目的復雜性，種種因素都造成了開發成本核算的對象劃分不明，過細會造成工作量大大增加，過粗會造成數據分析不明，這些都會使得成本核算的整體質量受到不利影響，同時，也非常不利于房地產企業對開發成本的監控以及分析，特別是開發成本在房地產企業中占據著非常重要的地位。

　　（二）開發過程中發生的成本費用分配方法存在不合理之處

　　對于房地產開發企業而言，建筑安裝的成本等可以直接歸屬于各個開發的產品當中，這是比較明確的。但是在發生的成本費用中，仍然有些支出是難以準確分配的，例如，常見的拆遷補償款、配套設施費用以及基礎設施費用等間接費用。按照國家相關的規定，應當按照占地面積、建筑面積等相關比例以及預算造價等進行分配，從而計入到成本核算的對象中去，但值得注意的是，每家房地產開發企業都會根據自己的實際情況來進行成本費用分配和劃分的標準。從房地產行業整體來看這個問題，成本費用的分配往往具有任意性，在實際的過程中并沒有形成科學統一的標準來進行成本核算的管理以及缺乏相關的約束性條款，使得成本核算方法出現較大的差異。

　　（三）房地產開發項目成本核算的周期判斷不明，出現竣工決算拖延的現象

　　一個房地產項目涉及到的工程量較大、持續的時間是非常長的，也不存在明確的標準來對核算周期進行確定，從而為成本的核算提出了艱巨的挑戰。周期不明也使得竣工決算拖延，違背了會計核算的及時性原則，無法使得收入與費用產生配比，從而對房地產企業計算項目的利潤、結算相關的稅費造成了阻礙，嚴重的情況下會產生與稅務部門長期糾纏的局面，阻礙企業的可持續發展。與此同時，拖延竣工結算也會使得房地產企業不能及時的對項目進行評價，對后期的項目開發無法起到積極的推動和指導作用。現實的工作中，竣工決算的拖延往往是由于企業的資金出現匱乏、人員辦事效率低下等原因，有些房地產項目甚至出現基礎設施未全部完成建設等情況，這些往往對項目不能產生較大的影響，但是卻在一定程度上影響著整個開發項目的決算時間，也對企業的成本管控工作產生不利影響。

　　三、加強房地產開發成本核算的策略

　　（一）明確房地產開發成本的核算對象

　　由于成本核算的對象不明，造成很多的成本核算出現問題，因此，將成本核算對象進行明確，可以從以下幾個方面進行：其一，將經過規劃部門審核的總平面圖作為開發項目成本核算對象。這種成本核算對象的明確主要適用于那些開發規模較大、時期較長、一般采用的分期開發形式的項目；其二，按照產品的開發形態進行成本核算對象的確定。這種確定的方法常常用于擁有多種房地產產品的企業，這樣進行成本核算的可行性較大；其三，將單個的房地產項目作為一個核算對象。這種成本核算對象的確定往往適合于一些開發項目大、耗費大、開發出來的產品往往只有一種的項目。以上三種常用的開發成本核算費用對象確定的方法對成本費用的監控非常有利，對于開發項目的價值評估也是非常有利的。

　　（二）對開發項目的成本費用分配方法要進行合理的選取

　　通常而言，建筑安裝成本的歸集對象往往是非常明確的，但是對于其他的間接開發成本費用，則必須按照有效合理且可行性高的方法進行分配和歸集，例如常見的配比原則或者受益原則。房地產企業進行間接費用成本的分配可以采取的方法很多，如占地面積法、價值分配法、個別認定法、預算造價法等分配標準。但是，一家房地產企業一旦確定了一種方法，則應當保持它的合理性和一致性，才可以使得不同期間的成本費用具有可比性。往往在條件允許的情況下，采取個別認定法是最好的形式，可以使得成本費用的分配更加精準，但缺點是消耗的人力、物力等都較多。對于那些非自用的房地產開發項目，往往采取的成本費用核算方式是利用面積的比例進行均攤。在現實中最為常用的方法之一是對開發項目的價值進行評估，依照評估的價值進行間接費用的分配。一旦合理的進行間接成本費用分配，就可以使得房地產開發項目進行合理的利潤管理和事前的評估，因此，合理確定成本費用分配方法是十分重要的。

　　（三）對成本核算的周期進行合理確定，及時的進行竣工結算

　　開發項目的周期確定應當根據項目的實際情況來確定，不應當僅僅按照理論來進行。首先，如果一個項目的規模較小，同時，持續的時間短，那么可以將項目的整個時期作為成本核算的周期，這樣的周期確定方式可以使得開發項目的成本核算更加合理。但是，如果項目的開發時間較長、規模較大，如果仍然按照項目的建設周期來進行成本核算周期的確定，往往是不合理的，也違背了成本核算信息時效性這一原則。目前常用的方法是按照經過審批的總平面圖確定的開發期數來進行成本核算周期數的確定。其次，及時進行竣工結算的前提條件是已經發生的成本費用受到了準確、合理以及全面的記錄，如果需要進行成本費用的估計，那么必須對確定的估計數進行再次核對，也要培養會計人員的成本預估能力。在進行“預提費用”科目的核算時，要將未實施的工程預算計入到成本中去，從而可以使得項目的決算按照預期的計劃進行，以后實際發生了該項費用就將其轉出。由于其在總成本所占的比例非常小，不會對單位成本以及總成本的產生較大的影響。

　　參考文獻：

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　　[2]李國梁.淺析房地產企業成本核算存在的問題及對策[J],經濟管理(文摘版).20xx（03）.

　　[3]崔秀娟.房地產成本核算與成本控制措施[J].企業改革與管理，20xx（12）.