買賣合同

時(shí)間：2022-01-28 10:26:36 買賣合同

實(shí)用的買賣合同范文錦集五篇

　　隨著人們法律觀念的日益增強(qiáng)，合同起到的作用越來(lái)越大，簽訂合同能夠較為有效的約束違約行為。合同有不同的類型，當(dāng)然也有不同的目的，以下是小編為大家收集的買賣合同5篇，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

實(shí)用的買賣合同范文錦集五篇

買賣合同篇1

　　1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門咨詢。

　　2、本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋。

　　3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

　　4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫(xiě)內(nèi)容以手寫(xiě)項(xiàng)為優(yōu)先。

　　5、對(duì)合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫(xiě)及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定�！尽恐羞x擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。

　　6、在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書(shū)、證明文件。

　　7、本合同條款由中華人民共和國(guó)建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。

　　商品房買賣合同（合同編號(hào)：）

　　合同雙方當(dāng)事人：

　　出賣人：______________________________

　　注冊(cè)地址：_____________________________

　　營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：__________________________

　　企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：__________________________

　　法定代表人：____________聯(lián)系電話：___________

　　郵政編碼：_____________________________

　　委托代理人：____________地址：_____________

　　郵政編碼：_____________聯(lián)系電話：___________

　　委托代理機(jī)構(gòu)：___________________________

　　注冊(cè)地址：_____________________________

　　營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：__________________________

　　法定代表人：____________聯(lián)系電話：___________

　　郵政編碼：_____________________________

　　買受人：______________________________

　　【本人】【法定代表人】姓名：________國(guó)籍__________

　　【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【】______________

　　地址：_______________________________

　　郵政編碼：_____________聯(lián)系電話：___________

　　【委托代理人】【】姓名：__________國(guó)籍：_________

　　地址：_______________________________

　　郵政編碼：_____________電話：_____________

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：

　　第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

　　出賣人以___________方式取得位于___________、編號(hào)為_(kāi)__________的地塊的土地使用權(quán)。【土地使用權(quán)出讓合同號(hào)】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】為_(kāi)_____________________.

　　該地塊土地面積為_(kāi)__________,規(guī)劃用途為_(kāi)_________,土地使用年限自____年___月___日至____年___月___日。

　　出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】___________.建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為_(kāi)__________,施工許可證號(hào)為_(kāi)__________.

　　________________________________________________________________________________________.

　　第二條商品房銷售依據(jù)

　　買受人購(gòu)買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為_(kāi)__________,商品房預(yù)售許可證號(hào)為_(kāi)__________.

　　________________________________________________________________________________________.

　　第三條買受人所購(gòu)商品房的基本情況

　　買受人購(gòu)買的商品房（以下簡(jiǎn)稱該商品房，其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：

　　第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號(hào)房。

　　該商品房的用途為_(kāi)__________,屬___________結(jié)構(gòu)，層高為_(kāi)__________,建筑層數(shù)地上___________層，地下___________層。

　　該商品房陽(yáng)臺(tái)是【封閉式】【非封閉式】。

　　該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e___________平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二）。

　　_________________________________________________________________.

　　第四條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

　　出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：

　　1.按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（___________幣）每平方米______元，總金額（___________幣）_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____拾_____元整。

　　2.按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（___________幣）每平方米__________元，

　　總金額（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____拾_____元整。

　　3.按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百____拾______元整。

　　4._____________________________________________________________.

　　第五條面積確認(rèn)及面積差異處理

　　根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡(jiǎn)稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。

　　當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。

　　合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

　　商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第__________種方式進(jìn)行處理：

　　1.雙方自行約定：

　�。�1）____________________________________________________________;

　　（2）____________________________________________________________;

　�。�3）____________________________________________________________;

　�。�4）____________________________________________________________.

　　2.雙方同意按以下原則處理：

　　（1）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

　�。�2）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。

　　買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。

　　買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

　　產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積

　　面積誤差比=─────────────×100%

　　合同約定面積

　　因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

　　第六條付款方式及期限

　　買受人按下列第__________種方式按期付款：

　　1.一次性付款_____________________________________________.

　　2.分期付款________________________________________________.

　　3.其他方式________________________________________________.

　　第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任

　　買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第__________種方式處理：

　　1.按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）

　　（1）逾期在_____日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行；

　　（2）逾期超過(guò)_____日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的_____%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之_____（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。

　　本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

　　2.____________________________________________________________.

　　第八條交付期限

　　出賣人應(yīng)當(dāng)在_____年_____月_____日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第_____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

　　1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。

　　2.該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。

　　3.該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。

　　4.該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

　　5._____________________________________________________________.

　　但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：

　　1.遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起_____日內(nèi)告知買受人的；

　　2._____________________________________________________________;

　　3._____________________________________________________________.

　　第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任

　　除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第______種方式處理：

　　1.按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）

　　（1）逾期不超過(guò)_____日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行；

　�。�2）逾期超過(guò)_____日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起____天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之______（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。

　　2._______________________________________________________________.

　　第十條規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定

　　經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買受人：

　�。�1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；

　　（2）____________________________________________________________;

　�。�3）____________________________________________________________;

　�。�4）____________________________________________________________;

　　（5）____________________________________________________________;

　�。�6）____________________________________________________________;

　�。�7）___________________________________________________________.

　　買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。

　　買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。____________________________________.

　　第十一條交接

　　商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

　　由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：_______________________________________________________.

　　第十二條出賣人保證銷售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。_________________________________________________________________.

　　第十三條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任

　　出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第______種方式處理：

　　1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。

　　2.__________________________________________________________.

　　3.__________________________________________________________.

　　第十四條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾

　　出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：

　　1.___________________________________________________________;

　　2.___________________________________________________________;

　　3.___________________________________________________________;

　　4.___________________________________________________________;

　　5.___________________________________________________________.

　　如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

　　1.___________________________________________________________;

　　2.___________________________________________________________;

　　3.___________________________________________________________.

　　第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

　　出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后______日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第______項(xiàng)處理：

　　1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，并按已付房?jī)r(jià)款的______%賠償買受人損失。

　　2.買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的______%向買受人支付違約金。

　　3.___________________________________________________________.

　　第十六條保修責(zé)任

　　買受人購(gòu)買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

　　買受人購(gòu)買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

　　在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購(gòu)買人承擔(dān)。_____________________________________________________.

　　第十七條雙方可以就下列事項(xiàng)約定：

　　1.該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)________________;

　　2.該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)_____________;

　　3.該商品房所在樓宇的命名權(quán)______________________;

　　4.該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)______________________;

　　5.___________________________________________________________;

　　6.___________________________________________________________.

　　第十八條買受人的房屋僅作__________________使用，買受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。

　　出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。_________________________________________.

　　第十九條本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第______種方式解決：1.提交____________仲裁委員會(huì)仲裁。

　　2.依法向人民法院起訴。

　　第二十條本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議（附件四）。

　　第二十一條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。

　　第二十二條本合同連同附件共______頁(yè)，一式______份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

　　出賣人______份，買受人______份，______份，______份。

　　第二十三條本合同自雙方簽訂之日起生效。

　　第二十四條商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向__________________申請(qǐng)登記備案。

　　出賣人（簽章）：買受人（簽章）：

　　【法定代表人】：【法定代表人】：

　　【委托代理人】：【委托代理人】：

　�。ê炚拢ê炚拢�

　　______年______月______日

　　______年______ 月______日

買賣合同篇2

　　買方：_________________________（以下簡(jiǎn)稱甲方）

　　賣方：_________________________（以下簡(jiǎn)稱乙方）

　　甲、乙雙方就車輛買賣事宜達(dá)成以下協(xié)議，共同遵照?qǐng)?zhí)行：

　　第一條甲方購(gòu)買乙方所有的機(jī)動(dòng)車一輛：

　　車號(hào)：_________________ 顏色：_________________

　　產(chǎn)地：_________________ 型號(hào)：_________________

　　發(fā)動(dòng)機(jī)號(hào)碼：________________

　　底盤(pán)號(hào)碼：_________________

　　第二條甲方向乙方支付車款人民幣_(tái)________________元。包括三部分：定金、第一筆車款和其余部分車款。

　　第三條甲方的付款方式和期限：本協(xié)議生效當(dāng)日付全額車款______________元。

　　第四條乙方在收到甲方車款之日，應(yīng)立即交付無(wú)瑕疵的車輛及隨車工具。瑕疵保證期為自車輛交付之日起一個(gè)月。并且保證他人對(duì)該車無(wú)任何權(quán)利要求。

　　第五條辦理轉(zhuǎn)戶、登記、辦理牌照所需費(fèi)用由甲方負(fù)擔(dān)。乙方負(fù)有協(xié)助辦理的義務(wù)。

　　第六條乙方交付給甲方該車的全部真實(shí)、有效的證件以及繳稅、費(fèi)憑證。

　　第七條乙方保證交付前該車的維護(hù)正常，手續(xù)完整。

　　第八條乙方保證該車輛所有零部件為原廠原配。

　　第八條甲方違反本協(xié)議，車款不予退還。

　　第九條乙方違反本協(xié)議，應(yīng)向甲方退還全額車款及辦理相關(guān)證件手續(xù)全額費(fèi)用。

　　第十條本協(xié)議自雙方簽字之日生效。本協(xié)議一式二份。

　　甲方（授權(quán)簽字人）：_______

　　證件號(hào)碼：_________________

　　_______年_______月_______日

　　乙方（授權(quán)簽字人）：_______

　　證件號(hào)碼：_________________

　　_______年_______月_______日

買賣合同篇3

　　內(nèi)容提要：對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同不應(yīng)直接認(rèn)定為無(wú)效，而應(yīng)適用我國(guó)合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定或者第51條關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定。合同因解除條件成就而歸于消滅時(shí)，已付房?jī)r(jià)款的返還、裝修房屋所形成價(jià)值的返還屬于不當(dāng)?shù)美颠€。于此場(chǎng)合，不得適用過(guò)失相抵規(guī) 則，除非守約方對(duì)此類返還選擇了違約損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。這些返還與違約方應(yīng)承擔(dān)的違約損害賠償并行不悖。

　　關(guān)鍵詞：無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣無(wú)權(quán)處分解除條件不當(dāng)?shù)美?/p>

　　一、案件事實(shí)概要

　　后來(lái)乙成為A公司的法定代表人，他對(duì)B號(hào)房屋所享有的權(quán)利被讓與給A公司，成為A公司財(cái)產(chǎn)的一部分。但A公司直至20xx年3月都未能按《售房合同書(shū)》給丙辦理B號(hào)房屋所有權(quán)的過(guò)戶登記，表面原因是A公司一直未取得B號(hào)房屋的所有權(quán)，深層原因是甲違反了她與A公司之間的《賣房協(xié)議》，私自將B號(hào)房屋的（（房屋所有權(quán)證》領(lǐng)走，并不配合A公司將B號(hào)房屋所有權(quán)過(guò)戶，致使A公司難以將B號(hào)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記于丙的名下。原告丙認(rèn)為，兩被告A公司和甲的行為違反了合同，嚴(yán)重侵犯了其合法權(quán)益，故此訴至法院，要求兩被告立即給其辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)；A公司承擔(dān)本案律師費(fèi)以及本案訴訟費(fèi)。

　　一審民事判決認(rèn)為：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。違反法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同無(wú)效。未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。原告丙與被告A公司在簽訂售房合同書(shū)時(shí)，被告A公司未依法登記領(lǐng)取所售房屋權(quán)屬證書(shū)，且至今被告A公司仍未取得該房屋權(quán)屬證書(shū)，丙明知A公司非產(chǎn)權(quán)人，所購(gòu)房屋未取得權(quán)屬證書(shū)，仍然與A公司簽訂售房合同書(shū)，故雙方簽訂的售房合同書(shū)無(wú)效，對(duì)此，A公司與丙均有過(guò)錯(cuò)。無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律約束力，原告要求按售房合同書(shū)，被告賠償其律師費(fèi)之請(qǐng)求，本院不予支持。合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還；雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。丙應(yīng)將所購(gòu)房屋返還A公司，A公司亦應(yīng)將所得房款返還丙。對(duì)丙因此遭受的經(jīng)濟(jì)損失，本案不宜一并處理，丙可另行起訴。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條、第56條、第58條，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)之規(guī)定，判決原告丙與被告A公司簽訂的售房合同書(shū)無(wú)效，原告丙將系爭(zhēng)住房騰空交予被告A公司，被告A公司返’還原告丙購(gòu)房款。駁回原告丙其他訴訟請(qǐng)求。

　　一審民事判決所持的基本立場(chǎng)是，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓；否則，合同無(wú)效。

　　二、評(píng)釋

　�。ㄒ唬╆P(guān)于系爭(zhēng)合同的定性

　　1。關(guān)于《賣房協(xié)議》的定性2。關(guān)于《售房合同書(shū)》的定性

　　把第二份買賣房屋的合同—《售房合同書(shū)》—定性為出賣他人之物的合同，有以下根據(jù)：第一，該合同明確約定A公司將原房主甲的B號(hào)房屋賣給丙；第二，合同簽訂當(dāng)時(shí)，B號(hào)房屋的所有權(quán)確實(shí)登記在他人的名下，并且，登記名義人與A公司、丙均無(wú)債權(quán)債務(wù)關(guān)系，B號(hào)房屋的所有權(quán)與A公司、丙的權(quán)利之間的關(guān)系過(guò)分遠(yuǎn)隔，按照債的相對(duì)性原則，A公司、丙對(duì)登記名義人沒(méi)有直接的請(qǐng)求權(quán)。這是第二份房屋買賣合同不同于第一份房屋買賣合同的重要之點(diǎn)，所以，筆者把它定性為出賣他人之物的合同。賦予《賣房協(xié)議》中的出賣人甲否認(rèn)《售房合同書(shū)》的權(quán)利，擴(kuò)而廣之，賦予連環(huán)合同中的前手否認(rèn)后手所訂另一買賣合同的權(quán)利，其弊端是多方面的。其一，會(huì)使被告之一的甲這個(gè)惡意之人，擴(kuò)而廣之，會(huì)使惡意不履行移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)義務(wù)的前手，非但未受到懲罰，反而獲得了較大利益，誠(chéng)為是非顛倒。其二，意味著連環(huán)合同沒(méi)有法律保障，隨時(shí)可能出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng)，即，第一個(gè)出賣人毀約，拒不將其買賣物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給第二個(gè)出賣人，同時(shí)不追認(rèn)第二份買賣合同，其后的買賣合同都因而失去效力。這就破壞了正常的交易，談何交易安全？其三，這不但使原告丙處于受制于惡意之人的極為不利的境地，而且也違反了買賣合同關(guān)于移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)的本質(zhì)（合同法第130條），縱容了拒不履行移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)義務(wù)的惡意出賣人，還誤將出賣人（移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)的）義務(wù)轉(zhuǎn)換成了抗辯權(quán)、形成權(quán)，違反了民事權(quán)利義務(wù)的配置規(guī)則。其實(shí)，在有體物場(chǎng)合，所有物與其所有權(quán)常常是可以替代的，〔2〕因而，甲對(duì)B號(hào)房屋的所有權(quán)可以說(shuō)是其與A公司之間《賣房協(xié)議》的標(biāo)的物，處于A公司的債權(quán)效力的射程內(nèi)，該所有權(quán)對(duì)抗不了A公司的債權(quán)。換言之，甲只有依約移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù)，沒(méi)有據(jù)此影響合同效力的權(quán)利。一言以蔽之，系爭(zhēng)合同的效力不得取決于甲這個(gè)登記名義人是否追認(rèn)。

　�。ǘ╆P(guān)于系爭(zhēng)合同的效力

　　1。法律的適用：特別法優(yōu)先于普通法？新法優(yōu)先于舊法？系爭(zhēng)合同適用城市房地產(chǎn)管理法，還是適用合同法？抑或適用或類推適用最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋（一）》（以下簡(jiǎn)稱為法釋【1999」19號(hào)）、《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱為法釋【20xx」7號(hào)）？

　　城市房地產(chǎn)管理法專門規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（第36一45條），包括房屋買賣。合同法規(guī)定了買賣合同（第150一166條），適用于各種買賣合同，包括房屋買賣合同。專就房屋買賣來(lái)講，城市房地產(chǎn)管理法第36條至第45條的規(guī)范為特別法，合同法屬于普通法。依據(jù)特別法優(yōu)先于普通法的規(guī)則，系爭(zhēng)案件應(yīng)當(dāng)適用城市房地產(chǎn)管理法，并且是其第37條第6項(xiàng)的規(guī)定。

　　但須看到，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)只是規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的”房地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”，而未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓了無(wú)產(chǎn)權(quán)證的合同無(wú)效。違反該項(xiàng)規(guī)定的結(jié)果，至少有兩種可能：合同未生效，或者合同無(wú)效。究竟如何解釋，頗費(fèi)思量：一是城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)規(guī)定的立法目的如何，不易查考；二是許多人都認(rèn)為，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)規(guī)定的所謂“不得轉(zhuǎn)讓”，屬于禁止性規(guī)范，不得違反。從該法制定當(dāng)時(shí)的背景推斷，轉(zhuǎn)讓“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的”房地產(chǎn)，可能就是無(wú)效。時(shí)至今日，仍有相當(dāng)?shù)娜巳绱死斫��？墒牵瑢⑾禒?zhēng)合同適用于城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的規(guī)定，判決無(wú)效，這如何與合同法、法釋【1999】19號(hào)、法釋【20xx】7號(hào)的規(guī)定相協(xié)調(diào)？

　　眾所周知，與城市房地產(chǎn)管理法相比，合同法的立法指導(dǎo)思想已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，不再是像經(jīng)濟(jì)合同法那樣，動(dòng)輒令合同無(wú)效，而是奉行鼓勵(lì)交易原則，盡量承認(rèn)合同的效力，即使是出賣他人之物，也不再是硬性地令合同無(wú)效，而是由出賣人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任（第150條），或者是合同效力待定（第51條），甚至是合同有效下的一般違約責(zé)任（第107條等）。法釋【1999】19號(hào)第4條的規(guī)定，法釋【20xx】7號(hào)第18條、第19條的規(guī)定都表明了這一點(diǎn)。尤其是法釋【20xx】7號(hào)第19條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年的，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”；以及第18條第1款規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日�！边@兩條都明確地告訴我們：房屋買賣合同簽訂時(shí)，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也有效。當(dāng)然，這些規(guī)定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為出賣人、標(biāo)的物為尚未建成的或已竣工的新建商品房的買賣合同（法釋「20xx」7號(hào)第1條），對(duì)于諸如系爭(zhēng)合同等類型的合同，最多是類推適用。

　　上述立場(chǎng)及觀點(diǎn)的轉(zhuǎn)變，無(wú)論是在理論上還是實(shí)務(wù)上，都是符合發(fā)展趨勢(shì)的。如果這個(gè)結(jié)論是正確的話，那么，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的規(guī)定便已經(jīng)不合時(shí)宜。

　　在這種背景下，貫徹特別法優(yōu)先于普通法，對(duì)系爭(zhēng)案件適用城市房地產(chǎn)管理法，而非合同法及有關(guān)司法解釋，顯然是不適當(dāng)?shù)�。按照注釋民法學(xué)關(guān)于適用法律解決糾紛宜妥當(dāng)?shù)囊�，�?duì)于系爭(zhēng)案件，應(yīng)當(dāng)適用合同法及法釋【1999】19號(hào)的有關(guān)規(guī)定，而非城市房地產(chǎn)管理法，應(yīng)當(dāng)類推適用法釋【20xx】7號(hào)第18條和第19條的規(guī)定，而非固守城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的思想。如何達(dá)到這一目的，比較理想的路徑是，按照新法優(yōu)先于舊法的規(guī)則，對(duì)于系爭(zhēng)案件，不再適用城市房地產(chǎn)管理法這部“舊法”，而適用合同法、法釋【1999」19號(hào)的有關(guān)規(guī)定這些“新法”，類推適用法釋【20xx】7號(hào)第18條和第19條的規(guī)定。依據(jù)這些“新法”認(rèn)定系爭(zhēng)合同有效，從而，出賣人因其在約定的期限屆滿時(shí)未能移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋的所有權(quán)而承擔(dān)違約責(zé)任，買受人有權(quán)請(qǐng)求出賣人承擔(dān)此類責(zé)任，同時(shí)享有合同解除權(quán)。

　　2。系爭(zhēng)合同效力的認(rèn)定：違反強(qiáng)制性規(guī)范？

　　確定適用合同法解決系爭(zhēng)案件，只是澄清了問(wèn)題的一部分，仍然存在著這樣的疑問(wèn)：對(duì)于系爭(zhēng)合同，是適用合同法第52條關(guān)于無(wú)效的規(guī)定，還是合同法第51條關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定，抑或合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定？

　　一審民事判決書(shū)沒(méi)有適用合同法第51條和關(guān)于合同有效的規(guī)定，而是適用了合同法第52條的規(guī)定，確認(rèn)系爭(zhēng)合同無(wú)效。該第52條計(jì)有5項(xiàng)規(guī)定，究竟適用的是哪一項(xiàng)？一審民事判決書(shū)并未言明，不符合請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)理論的要求，需要探究清楚。

　　基于系爭(zhēng)案件的案情，按照一審民事判決書(shū)關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同無(wú)效”的判決理由，檢索合同法第52條關(guān)于無(wú)效的規(guī)定，只有其中的第5項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”才符合一審民事判決書(shū)的真意。

　　接下來(lái)的問(wèn)題是，結(jié)合系爭(zhēng)合同，合同法第52條第5項(xiàng)所謂的“法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，所指應(yīng)為何者？是指城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的規(guī)定，還是指合同法中的相應(yīng)規(guī)定？在筆者看來(lái)，回答都應(yīng)是否定的。其理由在于，第一，如同上文分析的那樣，系爭(zhēng)案件不應(yīng)適用城市房地產(chǎn)管理法，這就排除了該法第37條第6項(xiàng)作為一審判決所指“強(qiáng)制性規(guī)定”的妥當(dāng)性，換言之，一審判決把城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)這個(gè)“強(qiáng)制性規(guī)定”作為認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效的根據(jù)，是不適當(dāng)?shù)�。第二，合同法總則中，作為認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效根據(jù)的“強(qiáng)制性規(guī)定”，除第52條以外，別無(wú)其他規(guī)范。在合同法分則的“買賣合同”一章中，也找不出認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效的“強(qiáng)制性規(guī)定”。就是說(shuō)，在不適用城市房地產(chǎn)管理法的前提下，一審民事判決書(shū)認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效的法律依據(jù)只有合同法第52條第5項(xiàng)關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效的規(guī)定，別無(wú)其他。可是，將該條項(xiàng)適用于個(gè)案，必須結(jié)合另外的具體的“強(qiáng)制性規(guī)定”才可判斷出系爭(zhēng)合同是否違反了“強(qiáng)制性規(guī)定”，進(jìn)而認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效與否，在找不出系爭(zhēng)合同違反了另外的具體的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，不得單純地援引合同法第52條第5項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，來(lái)認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效。

　　一言以蔽之，一審判決將合同法第52條適用于系爭(zhēng)案件，的確不當(dāng)。

　　3。系爭(zhēng)合同效力的認(rèn)定：效力待定？合同有效？

　　以上討論雖然得出了系爭(zhēng)案件不應(yīng)適用合同法第52條的規(guī)定的結(jié)論，但是仍然未解決這樣的問(wèn)題：系爭(zhēng)案件是適用合同法第51條關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定，還是合同法有關(guān)合同有效的規(guī)定，甚至類推適用法釋【20xx】7號(hào)第19條或第18條的規(guī)定？解決這個(gè)問(wèn)題，可有如下方案：其一，適用合同法第51條的規(guī)定。其二，合同法第150條系關(guān)于買賣合同權(quán)利瑕疵擔(dān)保的規(guī)定，且處于合同法分則當(dāng)中，合同法第51條的規(guī)定不僅適用于買賣合同中的無(wú)權(quán)處分，而且適用租賃等合同中的無(wú)權(quán)處分，且處于合同法總則部分，故前者為特別法，后者為普通法，前者應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用。其三，合同法第51條和第巧0條競(jìng)合，究竟適用哪一條，由權(quán)利人選擇。其四，適用合同法第107條等規(guī)定，類推適用法釋[20xx]7號(hào)第19條或第18條的規(guī)定。

　　采用方案一帶來(lái)的弊端，在上文關(guān)于系爭(zhēng)合同的定性部分中已經(jīng)談到，主要表現(xiàn)為是非顛倒，在連環(huán)合同場(chǎng)合會(huì)導(dǎo)致多米諾骨牌效應(yīng)，破壞正常的交易，誤將義務(wù)轉(zhuǎn)換成抗辯權(quán)、形成權(quán)。既然如此，解決系爭(zhēng)案件不應(yīng)采取該方案。

　　方案二、三運(yùn)用在某些案件中可能適當(dāng)，如在買受人簽訂合同時(shí)不知作為買賣物的房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證的案件中，買受人援引合同法第150條，追究出賣人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，比較合適。但在系爭(zhēng)案件中不能采用這兩個(gè)方案，因?yàn)橄禒?zhēng)案件中的原告在訂立系爭(zhēng)合同時(shí)知曉B號(hào)房屋尚未辦理所有權(quán)登記手續(xù)，至少是重大過(guò)失地不知。按照合同法第151條關(guān)于“買受人訂立合同時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道第三人對(duì)買賣的標(biāo)的物享有權(quán)利的，出賣人不承擔(dān)本法第一百五十條規(guī)定的義務(wù)”的規(guī)定，出賣人A公司不承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

　　運(yùn)用排除法，只剩下方案四了。筆者也未找到比方案四更好的方案，至少暫時(shí)對(duì)其持肯定態(tài)度。據(jù)此，認(rèn)定系爭(zhēng)合同有效，出賣人A公司若不能辦理完畢B號(hào)房屋所有權(quán)的過(guò)戶登記手續(xù)，便構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，買受人丙享有此類請(qǐng)求權(quán)。從系爭(zhēng)案件中原告丙的訴訟請(qǐng)求為兩被告立即辦理房屋所有權(quán)的過(guò)戶手續(xù)觀察，可知其未采取方案一、二、三，而是選擇了系爭(zhēng)合同有效的方案，即方案四。

　�。ㄈ╆P(guān)于《售房合同書(shū)》第4條約定的定位：附解除條件？約定解除？

　　《售房合同書(shū)》第4條約定：A公司如不能在20xx年12月31日前將B號(hào)房屋的戶名過(guò)到丙名下，除應(yīng)如數(shù)退還丙所付全部款外，還應(yīng)對(duì)丙作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償。

　　該約定是屬于附解除條件，還是構(gòu)成約定解除？如果屬于附解除條件，售房合同便為附解除條件的法律行為，按照合同法第45條第1款后段的規(guī)定，當(dāng)解除條件成就時(shí)，售房合同失效，并且是自動(dòng)地當(dāng)然地歸于消滅。因被告A公司在20xx年12月31日未能將B號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到丙名下，條件已經(jīng)成就，那么，無(wú)需當(dāng)事人通知解除合同，售房合同便自此自動(dòng)地、當(dāng)然地終止，被告A公司移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù)隨之消滅，因而，原告丙訴請(qǐng)被告A公司立即給其辦理房屋所有權(quán)的過(guò)戶手續(xù)，沒(méi)有依據(jù)，應(yīng)予駁回。

　　如果該第4條的約定構(gòu)成了約定解除，則售房合同不是附解除條件的法律行為，不會(huì)因所謂解除條件成就而當(dāng)然地、自動(dòng)地終止，而是約定的解除合同的條件出現(xiàn)時(shí)，解除權(quán)產(chǎn)生。即A公司在加01年12月31日未能將B號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到丙名下，原告丙自此取得解除權(quán)。丙若行使該解除權(quán)，通知被告A公司《售房合同書(shū)》作廢，那么，該合同歸于消滅；若不行使解除權(quán)，仍然請(qǐng)求被告A公司向其移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋的所有權(quán)，那么，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/p>

　　總之，《售房合同書(shū)》第4條的約定，假如構(gòu)成約定解除，那么原告丙就能請(qǐng)求被告A公司繼續(xù)履行售房合同，進(jìn)而取得B號(hào)房屋的所有權(quán)；倘若屬于附解除條件，因系爭(zhēng)合同已經(jīng)終止，被告A公司就不再負(fù)有移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù)�？梢�(jiàn)，準(zhǔn)確地定性《售房合同書(shū)》第4條的約定，對(duì)解決B號(hào)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)與否的問(wèn)題至關(guān)重要。

　　就《售房合同書(shū)》第4條的文義分析，它沒(méi)有表達(dá)下述意思：A公司在20xx年12月31日未能將B號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到丙名下時(shí)，丙“可以”或“有權(quán)”將售房合同解除。也就是說(shuō)，該條的約定未給當(dāng)事人任何一方保留解除權(quán)，因此不符合約定解除的要件。

　　《售房合同書(shū)》第4條規(guī)定，A公司在20xx年12月31日未能將B號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到丙名下時(shí)，A公司應(yīng)如數(shù)退還丙所付的全部房款，并作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償。換一種表達(dá)方式就是，售房合同消滅，雙方之間恢復(fù)原狀。此約定正符合附解除條件的要求，而不符合約定解除的特征。把《售房合同書(shū)》第4條的約定作為附解除條件，便有如下結(jié)論：由于該條件系由雙方約定的，在它已經(jīng)發(fā)生法律效力的情況下，原則上只有雙方同意，才可以將其排除。在系爭(zhēng)案件中，原告丙請(qǐng)求被告辦理B號(hào)房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，是單方面改變?cè)瓉?lái)的雙方的約定，即，不讓系爭(zhēng)合同自動(dòng)地當(dāng)然地消滅，而是繼續(xù)有效。對(duì)此，被告不予認(rèn)可，因此，原告丙單方面地改變雙方關(guān)于附解除條件的原有約定的意思表示不具有排除附解除條件的效力。換言之丁原來(lái)約定的附解除條件依然有效，它不會(huì)轉(zhuǎn)換為約定解除，最終的結(jié)果是系爭(zhēng)合同照樣自動(dòng)消滅。

　　正因原告丙與被告A公司之間的售房合同已于20xx年12月31日自動(dòng)消滅，所以，原告丙訴求被告將B號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到其名下，便沒(méi)有法律根據(jù)，不應(yīng)得到法院的支持。

　�。ㄋ模╆P(guān)于B號(hào)房屋價(jià)款返還的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)：不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)？物的返還請(qǐng)求權(quán)？損害賠償請(qǐng)求權(quán)？

　　系爭(zhēng)合同終止，原告返還其占有的B號(hào)房屋，被告A公司返還其所取得的價(jià)款，這已經(jīng)得到了一審民事判決的確認(rèn)，但應(yīng)當(dāng)弄清此筆價(jià)款返還的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。

　　由于貨幣的所有權(quán)原則上與對(duì)該筆貨幣的占有相一致，所以，當(dāng)原告丙將價(jià)款支付給被告A公司后，他就喪失了對(duì)該筆價(jià)款的所有權(quán)�，F(xiàn)在，因系爭(zhēng)合同自20xx年12月31日屆滿時(shí)B號(hào)房屋的所有權(quán)不能移轉(zhuǎn)至丙名下而自動(dòng)終止，被告A公司有義務(wù)返還該筆價(jià)款。由于原告丙對(duì)該筆價(jià)款無(wú)所有權(quán)，所以，他請(qǐng)求A公司返還的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)就不可能是所有物返還請(qǐng)求權(quán)。從當(dāng)事人雙方的損益變動(dòng)并予以調(diào)整的角度著眼，其應(yīng)為不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。如此判斷乃因?yàn)檫@種損益變動(dòng)符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件：1。被告A公司不再移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋的所有權(quán)，連占有也要恢復(fù)，卻擁有該房屋的部分對(duì)價(jià)，顯然獲得了利益。2。原告丙不能取得B號(hào)房屋的所有權(quán)，連占有也要喪失，卻支付了價(jià)款，存在著損失。3。這種利益和損失之間存在著因果關(guān)系。4。被告A公司擁有價(jià)款沒(méi)有合法根據(jù)。在德國(guó)，是從合同終止、債權(quán)不復(fù)存在的角度說(shuō)價(jià)款無(wú)原因，在中國(guó)，可以直接從A公司不移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋所有權(quán)卻獲得價(jià)款沒(méi)有法律規(guī)定或約定的根據(jù)角度予以認(rèn)定。

　　當(dāng)然，假如原告丙不主張不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，而把該筆購(gòu)房款作為因被告A公司不將B號(hào)房屋所有權(quán)過(guò)戶給他而造成的損失，主張違約損害賠償，返還價(jià)款的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)也可以是違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)。筆者認(rèn)為，如此尋找請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，符合違約損害賠償?shù)臉?gòu)成要件，可予支持。不過(guò)，從原告丙訴訟請(qǐng)求和一審民事判決書(shū)表述的文義看，都未尋求違約損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。主張不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)或者違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)，各有利弊。主張前者，不必舉證被告A公司具有過(guò)失，不受與有過(guò)失、應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)等規(guī)則的制約。主張后者，在原告丙的損失大于125000元價(jià)款時(shí)，可以多獲得些賠償。

　�。ㄎ澹⿲�(duì)系爭(zhēng)B號(hào)屋裝修問(wèn)題處理的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)：不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)？損害賠償請(qǐng)求權(quán)？

　　售房合同消滅，原告占有B號(hào)房屋的根據(jù)不復(fù)存在，有義務(wù)返還。于此場(chǎng)合，原告對(duì)B號(hào)房屋的裝修如何處理？從《售房合同書(shū)》第4條的約定看，雙方當(dāng)事人都把丙支出的裝修費(fèi)作為其經(jīng)濟(jì)損失看待，原告丙欠缺該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，一審民事判決則謂，對(duì)原告丙的該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失，本案不宜一并處理，丙可另行起訴。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)如何評(píng)論？因原告丙訴求被告辦理系爭(zhēng)房屋所有權(quán)的過(guò)戶登記手續(xù)，主張取得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，是以系爭(zhēng)合同有效為前提的。而主張裝修B號(hào)房屋形成添附價(jià)值的返還，是在系爭(zhēng)合同消滅情況下的“清算”表現(xiàn)。可見(jiàn)，原告丙若同時(shí)主張上述二權(quán)，顯然不合邏輯。問(wèn)題是，一審法院的主審法官欲認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效，依據(jù)法律和法理便會(huì)發(fā)生裝修形成價(jià)值的返還問(wèn)題，可是原告丙卻無(wú)此訴求，如何處理方為妥當(dāng)？有意見(jiàn)認(rèn)為，于此場(chǎng)合主審法官負(fù)有釋明的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)提示原告丙：在合同無(wú)效的`情況下，原告丙取得不了系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，宜訴求其他項(xiàng)目，包括裝修B號(hào)房屋形成的添附利益的返還。如果主審法官未做此類釋明，便未盡到職責(zé)�！�5〕這種意見(jiàn)值得重視。

　　在筆者看來(lái)，在這里應(yīng)當(dāng)持有如下見(jiàn)解：

　　如果被告A公司將B號(hào)房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給了原告丙，那么，丙對(duì)該房屋的裝修屬于對(duì)其所有物的改良，與他人無(wú)關(guān)。但系爭(zhēng)合同因解除條件成就而自動(dòng)失效，B號(hào)房屋的所有權(quán)不會(huì)移轉(zhuǎn)給丙，丙對(duì)B號(hào)房屋的占有沒(méi)有根據(jù)，其應(yīng)當(dāng)返還該房屋，這就產(chǎn)生了丙裝修B號(hào)房屋如何處理的問(wèn)題。

　　從B號(hào)房屋本身的角度觀察，裝修材料與B號(hào)房屋結(jié)合在一起，不能分離，或者雖然能夠分離，但所需費(fèi)用過(guò)巨，構(gòu)成動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合，丙喪失對(duì)裝修材料的動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，B號(hào)房屋的所有權(quán)擴(kuò)張到裝修材料上。但B號(hào)房屋的所有權(quán)人甲對(duì)此未支付相應(yīng)的代價(jià)，其享有這部分利益沒(méi)有合法根據(jù)，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美子辛x務(wù)予以返還。就是說(shuō)，原告丙對(duì)其喪失的這部分利益享有不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。

　　從原告丙和被告A公司之間的售房合同的角度看，B號(hào)房屋所有權(quán)不能于20xx年12月31日前移轉(zhuǎn)至原告丙的名下，構(gòu)成被告A公司違約。該違約行為給丙造成了購(gòu)買此類房屋的機(jī)會(huì)喪失、支出裝修費(fèi)等一系列損失。如此，裝修費(fèi)可以作為被告A公司違約所造成的損失。當(dāng)事人雙方也是如此認(rèn)識(shí)的，體現(xiàn)在《售房合同書(shū)》第4條中。

　　可見(jiàn)，B號(hào)系爭(zhēng)房屋裝修問(wèn)題的處理，可有兩個(gè)請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，一個(gè)是不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，一個(gè)是損害賠償請(qǐng)求權(quán)。如果原告丙主張并實(shí)現(xiàn)了不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，他的這部分損失得到了填補(bǔ)，損害賠償請(qǐng)求權(quán)因缺少“損失”這個(gè)構(gòu)成要件便不會(huì)產(chǎn)生。如果原告丙主張并實(shí)現(xiàn)了損害賠償請(qǐng)求權(quán)，B號(hào)房屋所有權(quán)人的利益便得而復(fù)失，不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)因欠缺“獲得利益”這個(gè)要件而不成立。就是說(shuō)，原告丙只能選擇其中之一而主張，不得同時(shí)實(shí)現(xiàn)二者。

　　就一審訴訟的實(shí)際情況看，原告丙選擇了損害賠償請(qǐng)求權(quán)，有其法律及法理依據(jù)，但不是最佳的選擇。因?yàn)橘r償損失在范圍上要受與有過(guò)失規(guī)則（合同法第120條及其解釋）的制約，而一審民事判決也果真如此裁量了，以原告丙也有過(guò)錯(cuò)為由未裁判被告A公司承擔(dān)賠償損失責(zé)任。

　　假如原告丙選擇了不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，那么，因以另一被告甲獲得的附合利益為準(zhǔn)予以返還，與原告丙有無(wú)過(guò)失無(wú)關(guān)，加之這不屬于賠償責(zé)任，所以就不再適用與有過(guò)失規(guī)則，即使丙有過(guò)失，也有權(quán)請(qǐng)求返還接近于添附在B號(hào)房屋的價(jià)值。在這樣的情況下，一審判決就不會(huì)以原告丙也有過(guò)錯(cuò)為由不支持其返還不當(dāng)?shù)美脑V求。

　　由此可見(jiàn)，請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)理論及其在個(gè)案中的正確運(yùn)用，直接關(guān)系到權(quán)利人的利益能否得到法律保護(hù)，不單純是個(gè)學(xué)術(shù)問(wèn)題，即使是從事實(shí)務(wù)工作的法律人也應(yīng)當(dāng)予以重視。

　　（六）余論

　　1。關(guān)于原告丙的損害賠償請(qǐng)求權(quán)

　　其實(shí)，因被告A公司違約，原告丙遭受了一些損失，如喪失了與他人簽訂買賣房屋合同的機(jī)會(huì)，若再買到與B號(hào)房屋相當(dāng)?shù)姆课菪枰ㄙM(fèi)更多的價(jià)款，該超出部分的價(jià)款即為原告丙的損失。再如，原告丙因購(gòu)買B號(hào)房屋而支出了交通費(fèi)、訴訟費(fèi)、誤工費(fèi)等。這些損失，屬于真正的違約所造成的損失，原告丙均可請(qǐng)求被告賠償。其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)只有違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)，不會(huì)是不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，更不會(huì)是物的返還請(qǐng)求權(quán)。由于違約損害賠償?shù)姆秶艿胶侠眍A(yù)見(jiàn)、與有過(guò)失、減輕損害等規(guī)則的限制，因此原告丙若對(duì)該項(xiàng)損失的造成或擴(kuò)大也有過(guò)失，則要依據(jù)與有過(guò)失規(guī)則，要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，即被告A公司要少賠乃至不賠。

　　從法律人的要求講，原告丙本應(yīng)援引合同法第107條、第135條等條款，請(qǐng)求被告A公司賠償上述損失，但原告丙未提起此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，喪失了良機(jī)。

　　2。關(guān)于原告丙的債權(quán)人代位權(quán)

　　從《售房合同書(shū)》第2條關(guān)于丙于本合同簽訂之日向A公司交納購(gòu)房首款人民幣125000元整，丙從首款交付之日起即有權(quán)裝修、人住B號(hào)房的規(guī)定分析，被告A公司自該合同簽訂之日起即有義務(wù)移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋的所有權(quán)。如果丙能夠舉證被告A公司怠于請(qǐng)求甲辦理B號(hào)房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，那么，原告丙便享有了債權(quán)人的代位權(quán)，在20xx年12月31日屆滿之前，即（（售房合同書(shū)》未自動(dòng)終止之前，可以甲為被告向人民法院提起代位權(quán)訴訟，請(qǐng)求甲辦理B號(hào)房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)。

　　在系爭(zhēng)案件的實(shí)際訴訟過(guò)程中，原告丙將甲和A公司作為共同被告起訴，請(qǐng)求他們履行將B號(hào)房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于原告丙的義務(wù)，這可否視為原告丙在行使債權(quán)人的代位權(quán)？筆者持否定的觀點(diǎn)，理由在于，其一，原告丙訴請(qǐng)甲履行B號(hào)系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)過(guò)戶義務(wù)，未表示是在行使被告A公司對(duì)于甲的到期債權(quán)。這不符合債權(quán)人代位權(quán)的構(gòu)成要件。其二，原告丙提起的是普通訴訟，沒(méi)有援引合同法第73條及最高人民法院法釋[1999」19號(hào)第11條至第22條的規(guī)定，提起代位權(quán)訴訟，向甲主張債權(quán)人的代位權(quán)。當(dāng)事人不主張，即難以認(rèn)定原告丙在行使債權(quán)人的代位權(quán)。其三，原告丙向一審法院提起訴訟的時(shí)間在20xx年3月，而系爭(zhēng)合同因其所附的解除條件成就而已于20xx年12月31日自動(dòng)終止，致使其向被告A公司主張移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋所有權(quán)的債權(quán)消滅。這樣，又欠缺債權(quán)人代位權(quán)的另一個(gè)構(gòu)成要件，即使主張了債權(quán)人的代位權(quán)，也得不到主審法院的支持。

　　總之，原告丙因其未及時(shí)提起債權(quán)人代位權(quán)之訴，喪失了取得B號(hào)房屋所有權(quán)的一個(gè)機(jī)會(huì)。

買賣合同篇4

　　賣方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：

　　買方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：

　　居間方（以下簡(jiǎn)稱丙方）：

　　甲、乙雙方依據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)，在自愿、平等和誠(chéng)實(shí)信用的原則下，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，共同委托丙方見(jiàn)證甲、乙雙方之間的房屋買賣行為，并訂立本合同，以茲各方共同遵守。

　　第一條、房產(chǎn)狀況：甲方擁有位于的房產(chǎn)，房屋所有（共有）權(quán)證書(shū)號(hào)為；房屋所有權(quán)人為；房屋建筑面積為平方米（以上內(nèi)容以《房屋所有權(quán)證》登記為準(zhǔn)）。乙方自愿購(gòu)買甲方上述房產(chǎn)。

　　第二條、成交價(jià)格：甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意本合同項(xiàng)目下房產(chǎn)及其配套設(shè)施的總價(jià)款為：人民幣（大寫(xiě)）佰拾萬(wàn) 仟佰拾元整（小寫(xiě)￥元）此價(jià)格下，包含該房屋的相關(guān)配套設(shè)施有：

　　第三條、乙方于本合同簽訂時(shí)支付傭金及定金人民幣（大寫(xiě)）元整，（其中傭金人民幣（大寫(xiě)）整，余額作為代收的定金。）甲方同意該定金辦理完房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)前由丙方保管。甲方自本合同簽訂時(shí)將【售房保證金】人民幣（大寫(xiě)）元整或《房屋所有權(quán)證》交由丙方保管，作為對(duì)房屋的真實(shí)性提供擔(dān)保。

　　第四條、付款方式：甲乙雙方同意使用本條的第種付款方式。

　　1、一次性付款：乙方應(yīng)在立契的當(dāng)日，向甲方付清全部房款，同時(shí)定金沖抵房款并轉(zhuǎn)為物業(yè)交割保證金，仍暫由丙方保管，待物業(yè)全部及時(shí)、完整交割完畢時(shí)，甲方憑買賣雙方簽字的物業(yè)交割清單及有關(guān)單據(jù)，向丙方領(lǐng)取物業(yè)交割保證金。

　　2、按揭貸款：甲、乙雙方于簽訂合同后，應(yīng)共同到貸款銀行辦理相關(guān)按揭貸款手續(xù)。乙方應(yīng)在立契時(shí)，將首付房款人民幣（大寫(xiě)）元整（小寫(xiě)￥元）交付甲方，剩余房款人民幣（大寫(xiě)）元整（小寫(xiě)￥元）由銀行放貸之日向甲方支付。以上款項(xiàng)具體金額以貸款銀行確定的金額為準(zhǔn)，如果貸款銀行確定的貸款金額少于本合同約定的貸款金額，乙方應(yīng)當(dāng)在首付房款交付時(shí)一次性補(bǔ)足。定金沖抵首付房款的同時(shí)轉(zhuǎn)為物業(yè)交割保證金，仍暫由丙方保管，待物業(yè)全部順利交割完畢后，甲方憑買賣雙方簽字的物業(yè)交割清單及相關(guān)單據(jù)，向丙方領(lǐng)取物業(yè)交割保證金。

　　第五條、立契過(guò)戶時(shí)間：甲、乙雙方應(yīng)在本合同簽訂之日起個(gè)工作日內(nèi)，共同到房管局立契并辦理

　　房產(chǎn)過(guò)戶及相關(guān)手續(xù)。

　　第六條、甲方須保證該房屋權(quán)屬真實(shí)無(wú)爭(zhēng)議。且房屋財(cái)產(chǎn)的共有人對(duì)出售此房屋無(wú)異議。若發(fā)生與甲方

　　有關(guān)的權(quán)屬糾紛或債務(wù)糾紛，由甲方負(fù)責(zé)解決并承擔(dān)一切后果及違約責(zé)任。若甲方房產(chǎn)不符合國(guó)家及鄭州市房屋上市交易的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，雙方均有權(quán)解除合同，互不承擔(dān)違約責(zé)任。

　　第七條、交付房屋

　　1、甲方應(yīng)在收到除物業(yè)交割保證金之外的房款之日起日內(nèi)向乙方完整有效的交付本合同項(xiàng)目下之房產(chǎn)及其他相關(guān)配套附屬設(shè)施，并保證在立契之日起日內(nèi)將該房產(chǎn)名下所有戶口全部遷出。

　　2、乙方應(yīng)在接收房產(chǎn)的同時(shí)進(jìn)行物業(yè)交割驗(yàn)收，如果甲方怠于辦理物業(yè)交割，經(jīng)乙方書(shū)面通知后十日內(nèi)仍不予辦理的，乙方憑借書(shū)面通知的證據(jù)可向丙方要回物業(yè)交割保證金，甲方同意按照此種方式辦理，并同意丙方將上述物業(yè)交割保證金交于乙方。

　　3、交房時(shí)甲方應(yīng)保證以下設(shè)施的正常使用，并完整的交付給乙方（如有不符，甲乙雙方同意暫扣物業(yè)交割保障金）：

　　本條款內(nèi)所有房屋的設(shè)施及水電、氣、暖、物業(yè)費(fèi)、維修基金等交付情況由乙方在交付房屋前驗(yàn)明，交付之前發(fā)生的費(fèi)用由甲方結(jié)清。自交付的次日起，房屋及其配套設(shè)施物品損壞或發(fā)生費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。

　　4、在簽定本合同之日起，甲方應(yīng)維持房屋現(xiàn)狀，不得改變。若交付房屋時(shí)，房屋狀況與本合同約定的房屋狀況不符，甲方應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀，如果經(jīng)乙方書(shū)面通知后甲方仍不恢復(fù)原狀的，則視為甲方放棄全部物業(yè)交割保證金，此時(shí)丙方有權(quán)直接將物業(yè)交割保證金交付乙方。

　　第八條、甲乙雙方共同到鄭州市房地產(chǎn)交易管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，應(yīng)依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)定交納有關(guān)稅款及相關(guān)費(fèi)用，甲方負(fù)擔(dān)總稅費(fèi)費(fèi)用的百分之，乙方負(fù)擔(dān)總稅費(fèi)用的百分之，丙方的傭金由甲方支付人民幣（大寫(xiě)）元整，乙方支付人民幣（大寫(xiě)）元整。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及其他相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)定，在本合同經(jīng)甲、乙、丙叁方簽字成立時(shí)，甲乙雙方應(yīng)向丙方及時(shí)、足額支付傭金。因甲、乙任一方違約，而導(dǎo)致本合同解除、終止履行，叁方確認(rèn)，按以下方式支付傭金：?jiǎn)畏竭`約時(shí)，由違約方承擔(dān)全部傭金，甲、乙方雙方同時(shí)違約時(shí)，各負(fù)擔(dān)總傭金的一半。

　　第九條、如乙方采用按揭貸款方式付款，則房屋過(guò)戶后，乙方應(yīng)按約定按時(shí)辦理抵押登記和貸款手續(xù)。

　　第十條、甲乙雙方同意共同委托丙方代為辦理房屋交易相關(guān)手續(xù)，并商定簽定本合同時(shí)，由乙方向丙方支付代辦費(fèi)用人民幣伍百元整。

　　第十一條、違約責(zé)任：

　　1、甲方若違反本合同第五條的約定，則視為其單方解除合同，應(yīng)雙倍返還乙方交付的定金（原交丙方代為保管的定金，甲方無(wú)權(quán)要回，丙方有權(quán)將定金直接給付乙方，除非叁方達(dá)成新的協(xié)議）。

　　2、乙方若違反本合同第五條的約定，則視為其單方解除合同，其無(wú)權(quán)要求返還定金（丙方有權(quán)直接將定金、房屋產(chǎn)權(quán)證或售房保證金交付甲方，除非甲、乙、丙叁方達(dá)成新的協(xié)議）。

　　3、如果甲、乙雙方均違反本合同第五條的約定，在甲、乙雙方各向丙方支付本合同約定總房款1%的傭金后，丙方應(yīng)將房屋產(chǎn)權(quán)證或售房保證金退還甲方，同時(shí)，將保管的定金交于乙方。

　　4、甲乙雙方立契后，如果甲、乙任一方未按本合同的約定履行相關(guān)義務(wù)，每逾期一日，違約方應(yīng)向本合同房屋買賣的守約方支付本合同約定總房?jī)r(jià)款1‰的違約金。

　　5、房屋過(guò)戶后，如果甲方不按本合同約定履行交房義務(wù)，每逾期一日，甲方向乙方支付本合同約定總房款1‰的違約金；若逾期30日甲方仍不履行，乙方將行使房產(chǎn)所有權(quán)人之權(quán)利，并且乙方有權(quán)依前述之約定獲取違約金，同時(shí)甲方同意該款由丙方直接從物業(yè)交割保證金中扣取交付乙方，如物業(yè)交割保證金不足，不足部分甲方仍須償付。

　　6、如果乙方未按照本合同第九條的約定及時(shí)履行義務(wù)，每逾期一日，乙方應(yīng)當(dāng)向甲方支付本合同約定總房?jī)r(jià)款1‰的違約金，并賠償甲方因此所造成的損失；若逾期30日乙方仍不予履行，甲方有權(quán)解除合同，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋交易過(guò)程中所發(fā)生的全部費(fèi)用。

　　第十二條、其他約定事項(xiàng)（須經(jīng)叁方協(xié)商一致，可以變更以上條款

　　第十三條、如果本合同第十二條的約定與其他條款的約定不一致，以第十二條約定的內(nèi)容為準(zhǔn)。

　　第十四條、爭(zhēng)議解決方式：本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由丙方進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，雙方同意按以下第種方式解決糾紛。

　　1、提交鄭州仲裁委員會(huì)仲裁。

　　2、依法向人民法院提起訴訟。

　　第十五條、本合同如有內(nèi)容變更或其他未盡事宜，經(jīng)叁方協(xié)商一致后，可簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式，與本合同具有同等法律效力。

　　第十六條、本合同自叁方簽字或蓋章之日起生效。本合同正本壹式叁份，甲、乙、丙叁方各執(zhí)壹份，叁份合同具有同等法律效力。

　　甲方（簽字）：乙方（簽字）：丙方（簽字）：

　　身份證號(hào)碼：身份證號(hào)碼：法定代表人：

　　地址：地址：（或授權(quán)代表）：

　　代理人：代理人：經(jīng)紀(jì)人：

　　身份證號(hào)碼：身份證號(hào)碼：電話：

　　電話：電話：

買賣合同篇5

　　在我國(guó)，土地是不允許拿來(lái)買賣的，只能是使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。所以土地買賣合同其實(shí)就是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同。

　　甲方：_______

　　乙方：_______

　　丙方：_______

　　經(jīng)各方友好協(xié)商，本著平等、自愿、有償、誠(chéng)實(shí)信用原則，就土地轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成協(xié)議如下：

　　一、地塊概況

　　1、該地塊位于 __________，土地面積為_(kāi)_________平方米(折__________畝)。宗地四至及界址點(diǎn)座標(biāo)詳見(jiàn)附件國(guó)有土地使用證。

　　2、現(xiàn)該地塊的用途為住宅、工業(yè)、綜合和商業(yè)用地。

　　二、轉(zhuǎn)讓方式

　　1、甲方保證通過(guò)土地掛牌形式把該地塊轉(zhuǎn)讓給乙方，并確保該地塊的容積率大于等于__________，綠化率不少于__________%，土地用途為商業(yè)、住宅用地。

　　2、土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)為_(kāi)_________萬(wàn)元/畝[包括級(jí)差地租、市政配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)、建筑物和構(gòu)筑物的拆遷安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、空中或地下的管線(水、電、通訊等)遷移費(fèi)和土地管理費(fèi)]，轉(zhuǎn)讓總價(jià)為人民幣_(tái)_________萬(wàn)元。

　　3、乙方同意按以下時(shí)間和金額分二期向甲方支付土地價(jià)款：

　　第一期定金，地價(jià)款的__________%，計(jì)人民幣_(tái)_________萬(wàn)元，付款時(shí)間及條件：雙方簽訂協(xié)議書(shū)，且已辦好土地掛牌手續(xù)并在本條第四款規(guī)定的抵押登記手續(xù)辦妥后__________天內(nèi)支付;

　　第二期，付清余款，計(jì)人民幣 __________萬(wàn)元，付款時(shí)間及條件：在乙方簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議，取得該土地的國(guó)有土地使用證后____個(gè)工作日內(nèi)支付。

　　4、為保證前款第一期地價(jià)款的及時(shí)支付，丙方同意提供兩宗土地的國(guó)有土地使用權(quán)作為抵押擔(dān)保，抵押的土地使用權(quán)面積為_(kāi)_________平方米(詳見(jiàn)成國(guó)用( )字第__________號(hào)和成國(guó)用( )字第__________號(hào))，抵押擔(dān)保的范圍與甲方承擔(dān)的責(zé)任的范圍相同。雙方同意在本協(xié)議簽訂后 ______天內(nèi)到當(dāng)?shù)赝凉懿块T辦理抵押登記手續(xù)，抵押期限至乙方取得機(jī)投鎮(zhèn)________畝土地的國(guó)有土地使用證之日止。

　　5、該項(xiàng)目由乙方獨(dú)立運(yùn)作，盈虧自負(fù)。甲方愿意幫助乙方解決有關(guān)稅費(fèi)返還及政策協(xié)調(diào)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)束并經(jīng)審計(jì)后，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率超過(guò)_______%的，超過(guò)部分凈利潤(rùn)乙方同意與甲方五五分成。

　　三、違約責(zé)任

　　1、甲方誠(chéng)邀乙方參與其_______畝土地的公開(kāi)掛牌處理事宜，并承諾創(chuàng)造條件讓乙方取得該塊土地，若乙方未能取得該地塊，甲方愿意雙倍返還定金，計(jì)_______萬(wàn)元，甲方應(yīng)在確認(rèn)乙方不能取得該土塊的土地使用權(quán)之日起________個(gè)工作日內(nèi)支付此款。

　　2、乙方未能按時(shí)支付地價(jià)款，應(yīng)以每日未付部分的萬(wàn)分之二點(diǎn)一作滯納金支付給甲方。如未能按時(shí)付款超過(guò)_____個(gè)工作日，視同終止履行本協(xié)議，并有權(quán)處置已付定金。

　　3、甲方應(yīng)對(duì)乙方承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　四、其他

　　1、在掛牌出讓過(guò)程中，乙方僅承擔(dān)應(yīng)由受讓方承擔(dān)的土地契稅和交易費(fèi)用，其他有關(guān)營(yíng)業(yè)稅等均由甲方承擔(dān)。

　　2、乙方的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)依法律、法規(guī)和規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

　　3、本協(xié)議未盡事宜，須經(jīng)各方協(xié)商解決，并簽訂相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

　　4、本協(xié)議在執(zhí)行過(guò)程中發(fā)生矛盾、爭(zhēng)議，經(jīng)協(xié)商無(wú)效時(shí)，提請(qǐng)法院裁決。

　　5、本協(xié)議經(jīng)各方代表簽字蓋章后生效。

　　6、本協(xié)議一式六份，三方各執(zhí)兩份。

　　甲方(蓋章)：_______ 代表：_______

　　乙方(蓋章)：_______ 代表：_______

　　丙方(蓋章)：_______ 代表：_______