上饒市住宅區物業管理辦法

時間：2024-09-16 08:09:56 物業管理師

上饒市住宅區物業管理辦法

　　上饒市，古稱信州，江西省地級市，位于江西省東北部，下面YJBYS小編為大家整理了關于上饒市物業管理辦法的全文，希望對你有所幫助。

　　第一章　總則

　　第一條　為加強和規范上饒市住宅區物業管理，明確業主、使用人和物業管理企業及其他有關管理部門的權利和義務，保障住宅區物業的合理使用，維護住宅區的公共秩序，創造整潔、安全、優美、舒適、文明的居住環境，根據《江西省城市居住小區物業管理條例》，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本市行政區域內住宅區的物業管理。

　　第三條　本辦法所稱的住宅區，是指以住宅為主，公用設施配套比較齊全并具有一定規模的居民生活區。住宅區的劃分，由縣、市(區)房地產管理部門結合社區管理，按照住宅與公共實施的相關情況劃定。

　　本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的各類房屋及相關設施、設備、場地等。

　　本辦法所稱業主，是指房產的所有權人。非業主使用人可以根據業主委托，享有權利，并承擔義務。

　　本辦法所稱物業管理，是指業主、非業主使用人委托物業管理企業對物業進行日常維護、修繕和整潔，同時對住宅區的安全、環境衛生、綠化等進行日常管理，并為業主、非業主使用人提供相關服務。

　　本辦法所稱物業管理企業，是指依法設立的從事物業管理服務的法人。

　　第四條　市人民政府房地產行政主管部門(以下簡稱物業主管部門)是本市行政區域內物業管理的行政主管部門。

　　縣、市(區)房地產管理部門是本轄區物業管理的行政管理部門，依照本辦法對轄區內的物業管理進行監督管理。

　　建設、規劃、市政、電力、郵電、環衛、園林、公安(消防)、價格、工商行政管理等有關部門按照各自職責協同實施本辦法。

　　街道辦事處協助有關行政管理部門對物業管理進行監督，對物業管理與社區管理、社會服務的相互關系進行協調。

　　第二章　業主大會與業主委員會

　　第五條　實行物業管理的住宅區入住率達到50%以上的，必須召開業主大會或業主代表大會，選舉產生業主委員會。業主人數超過100名的，可按比例推選業主代表。

　　業主大會由全體業主組成，業主代表大會由業主推選的代表組成。業主大會或業主代表大會須擁有投票權者過半數以上的業主或業主代表出席才能舉行。

　　業主的投票權，普通住宅按每20平方米為一個計票單位，別墅按每15平方米為一個計票單位;非住宅按每10平方米為一個計票單位，不足的按四舍五入處理，但每個獨立產權單位不得分割投票。

　　第一次業主大會或業主代表大會，由物業主管部門會同街道辦事處、居委會等相關單位組織召開，費用開支由物業建設單位承擔。

　　第六條　業主大會或業主代表大會行使下列職權：

　　(一)選舉、罷免業主委員會委員;

　　(二)審議通過或修改業主委員會章程和業主公約;

　　(三)審議業主委員會工作報告;

　　(四)決定聘用或解聘物業管理企業;

　　(五)審議通過住宅區物業管理方案;

　　(六)決定其他有關維護業主權益和督促業主執行業主公約的重大事項。

　　第七條　業主大會或業主代表大會一般每年召開1—2次;經業主委員會或10%以上業主提議，也可臨時召開業主大會或業主代表大會。

　　業主大會或業主代表大會可以邀請街道辦事處、社區居民委員會和使用人代表列席。業主可書面委托代理人出席。業主委員會要求物業管理企業列席會議的，物業管理企業的負責人或其書面委托代理人應當列席會議。

　　業主大會或業主代表大會的決議，以全體業主或業主代表過半數通過。

　　第八條　業主委員會是在住宅區內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。

　　一個住宅區只能成立一個業主委員會。

　　第九條　業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：

　　(一)召集和主持業主大會或業主代表大會;

　　(二)聘請派出所、居民委員會等有關單位人員兼任業主委員會副主任或委員;

　　(三)根據業主大會或業主代表大會的決定，可以通過招投標或其他方式，選聘、續聘或改聘物業管理企業，并代表業主簽訂、變更、終止物業管理委托合同;

　　(四)監督檢查物業管理經費的使用情況;

　　(五)檢查業主公約和物業管理委托合同的執行情況;

　　(六)受理業主對物業管理企業的投訴;

　　(七)監督和協助物業管理企業的工作，根據物業管理企業請求公布欠繳費戶名單，協助物業管理企業催交物業管理服務費;

　　(八)業主大會或業主代表大會賦予的其他職責。

　　第十條　業主委員會根據住宅區的規模由5至11人組成，設主任1人，副主任1至3人，每屆任期3年，可以連選連任。

　　業主委員會可將日常管理事務委托居民委員會承擔，業主委員會會議由主任召集，作出的決議，以組成人員的過半數通過。

　　第十一條　業主委員會應在選舉產生之日起15日內，將業主委員會章程和名單報物業主管部門登記備案，并同時抄送當地居委會。

　　第十二條　業主委員會的活動經費由全體業主共同分攤，但不得超過同期物業管理費總額的5%.具體數額和計劃由業主大會或業主代表大會審議決定。

　　第十三條　業主大會、業主代表大會、業主委員會的決議和業主公約，應當符合國家的有關規定，不得與法律、法規、規章相抵觸。

　　第三章　物業管理企業

　　第十四條　物業管理企業必須持有物業主管部門頒發的《物業管理資質證書》。物業管理資質實行年審制和等級管理制。物業管理企業應配備相應的專業技術人員和管理人員，物業管理人員應經專業培訓考核合格后，持證上崗。

　　第十五條　物業管理企業的權利：

　　(一)根據委托合同和法律、法規、規章以及國家的其他有關規定，管理住宅區的物業;

　　(二)按照國家和省、市有關規定收取物業管理服務費;

　　(三)制止各種損害住宅區物業和妨礙物業管理的行為;

　　(四)享受國家對第三產業的優惠政策。

　　第十六條　物業管理企業應當提供的服務內容：

　　(一)物業公用部位、共用設施設備的使用管理、養護、維修和更新;

　　(二)物業公用部位、共用設施和物業管理區域內道路景觀、綠地的保潔服務;

　　(三)公共綠地、花草樹木的養護、管理;

　　(四)車輛進出及停放的管理;

　　(五)協助公安部門維護物業管理區域內的公共秩序、進行安全防范;

　　(六)物業維修、更新費用的帳目管理和物業檔案、業主檔案的保管;

　　(七)舉辦社區文化活動;

　　(八)物業管理企業應接受所在街道辦事處和居委員的監督，協助做好社區管理、社區服務工作。

　　第十七條　新建住宅區交付使用而入住率不到50%的，由開發建設單位選擇物業管理企業或自行組建物業管理企業進行前期管理，并報物業主管部門備案，前期物業管理費用由開發建設單位承擔。業主大會或業主代表大會產生后，由業主大會或業主代表大會決定物業管理企業的續聘和改聘。

　　物業銷售(預售)時，前期物業管理企業應當告示服務內容和收費標準并與物業買受人簽訂前期物業管理服務協議。

　　第十八條　實施物業管理的住宅區，業主委員會應當與受聘的物業管理企業簽訂物業管理委托合同(以下簡稱委托合同)。

　　物業管理委托合同必須按省建設廳、省工商行政管理局聯合制定的《物業管理委托合同示范文本》簽訂。

　　物業管理企業應當自委托合同簽訂之日起15日內，將委托合同報物業主管部門備案，同時抄告轄區居委會。

　　第十九條　住宅區內車輛停放的管理應接受公安等部門的統一指導和監督。

　　進入住宅區的車輛應按規定停放在停車場或設置有停車標志的場所。

　　物業管理企業應與車主明確車輛保管關系或車位有償使用關系，并按有關規定收取相應的保管費或車位使用費。

　　第四章　物業維修經費

　　第二十條　實行物業管理的住宅區應當建立物業維修專項資金，用于房屋的公用部位、設備和住宅區內公共設施保修期滿后小修以上的維修、養護。

　　物業維修專項資金遵循全額儲存、業主共同所有、合理使用的原則。實行統一繳交、專款專用、民主理財、接受財政、審計監督的管理制度。

　　第二十一條　物業維修專項資金不得出錯，不得用于房地產投資，不得用于經營股票、期貨或其他具有風險的經營活動，不得為單位或個人提供任何形式的擔保。

　　物業維修專項資金的管理費用由財政部門核定，在物業維修專項資金的增值收益中提取，并納入預算外資金收支兩條線管理。

　　第二十二條　物業維修專項資金由物業管理行政主管部門成立“維修資金管理中心”設立專戶進行管理。

　　物業維修專項資金由開發建設單位和購房者共同繳納，開發建設單位按15元/㎡標準繳交，購房者(含商品房、經濟適用住房、拆遷安置房)按購房款2%的比例繳納到開發建設單位，由開發建設單位在辦理住宅區移交時一并劃撥到“維修資金管理中心”專戶。

　　第五章　物業管理用房

　　第二十三條　開發建設單位在新建住宅區開發建設中，應當按住宅區總建設面積9‰的比例配置物業管理用房。其中5‰為物業管理和社區管理辦公用房，4‰為經營用房，其費用列入開發建設成本，具體位置應在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。

　　物業管理用房產權屬國家所有，交由業主委員會代管，由物業管理企業使用。零星開發的商品房，難以提供物業管理用房的，需向物業主管部門交納相應的物業管理用房價款，由物業主管部門在同一住宅區內統一調劑物業管理用房。開發建設單位必須在住宅區房屋單體工程質量竣工驗收合格之日起15日內無償移交給物業主管部門，具體使用可根據各個社區實際情況擬定方案，報物業主管部門核準。

　　第二十四條　開發建設單位應當在住宅區竣工驗收合格之日起15日內，向物業主管部門移交下列工程建設技術資料：

　　(一)住宅區總平面圖;

　　(二)住宅區單體建筑、結構、設備圖;

　　(三)住宅區地下管網圖;

　　(四)有關設施、設備的使用和維修技術資料;

　　(五)住宅區綜合驗收資料。

　　住宅區業主委員會成立后，物業主管部門應當將上述資料提供給業主委員會，供物業管理企業使用。

　　住宅區綜合驗收時，應有物業所在地街道辦事處派人參加，開發建設單位已選擇了物業管理企業進行前期管理的，物業管理企業必須派人參加。

　　第二十五條　住宅區交付使用后，由開發建設單位承擔保修期內的保修責任或者由其委托的物業管理企業承擔。

　　第二十六條　住宅區內的管道煤氣、通信、水、電、有線廣播電視的管線及設施、設備的維修與養護，由有關專業單位負責或者由其委托的物業管理企業負責。

　　第六章　物業的使用與維護

　　第二十七條　任何單位和個人不得在住宅區內從事下列行為：

　　(一)擅自改變房屋結構、房屋用途;

　　(二)對房屋承重墻、梁、柱、板、陽臺及公共部位違章鑿、拆、搭、占;

　　(三)變更房屋外立面裝飾;

　　(四)堆放危及公共安全的易燃、易爆、劇毒、放射性等物品;排放有毒、有害和污染的物質或超出國家規定標準的噪音;

　　(五)聚眾喧鬧;

　　(六)擅自占用公共場所，損壞公共設施，毀壞綠化;

　　(七)隨意停放機動車輛;

　　(八)亂設攤、亂設集貿市場;

　　(九)亂倒垃圾、雜物;

　　(十)在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻劃;

　　(十一)在住宅區內飼養家禽、家禽和放養寵物;

　　(十二)法律、法規、規章規定不得從事的其他行為。

　　第二十八條　業主或非業主使用人裝修房屋，應當事先告知物業管理企業，并按照《住宅使用說明書》和《業主公約》的規定繳納一定的保證金再進行裝修。物業管理企業應當將裝修房屋的注意事項告知業主或非業主使用人。

　　物業管理企業發現在裝修過程中有違反有關規定的行為或造成其他業主、使用人財產損失或影響物業使用的，由物業管理企業督促責任人負責修復或賠償，應當通知行為人立即停止并改正。對拒不改正的，應當及時告知業主委員會并報有關行政管理部門依法處理。

　　第二十九條　物業維修、更新時，相鄰業主、使用人應當予以配合，因相鄰業主、使用人拒絕配合而造成其他業主、使用人物業損壞及財產損失的，應承擔修復或賠償責任。因物業維修、更新影響相鄰業主或使用人物業使用或造成財產損失的，由責任人修復或賠償。

　　物業出現嚴重損壞，影響業主和使用人安全時，物業管理部門應當督促物業管理企業限期維修。

　　第七章　物業管理服務收費

　　第三十條　物業管理服務收費的確定，應當遵循合理、公平、公開以及與物業管理企業資質等級、服務內容相適應的原則。

　　第三十一條　物業管理企業提供物業維修保養、公共衛生清潔、綠化、交通、保安等具有公共性的服務而收取的物業管理服務費，實行政府定價;物業管理企業提供公共代辦性的服務而收取的物業管理服務費，實行政府指導價，特約服務費除價格主管部門另有規定外，實行市場調節價。具體收費標準按規定的權限由物價部門會同物業主管部門制定。

　　業主委員會已委托物業管理企業進行管理與服務項目的收費，除法律、法規、規章另有規定外，其他部門不得重復收取。

　　物業管理服務費的收支情況，物業管理企業應當每年公布一次，接受業主委員會的監督。

　　第三十二條　物業管理企業在不影響住(用)戶利益的前提下，利用物業管理區域內屬于全體業主共有的場地、設備或物業管理經營用房開展經營活動，收益應用于物業管理服務費用開支。

　　第三十三條　物業管理服務費由物業管理企業按《物業管理委托合同》所約定的期限向業主或非業主使用人收取。預收期限不得超過12個月。業主與使用人約定由使用人交納物業管理服務費的，從其約定，業主負連帶繳納責任。

　　物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目、收費標準、收費范圍及服務內容應當在經營場所或收費地點醒目位置公布。

　　第三十四條　建設單位未出租、出售的物業以及交付使用但業主或使用人尚未居住的物業，物業管理服務費按應收標準的70%收取。物業管理企業在物業管理服務合同約定之外自行提供服務，未經業主委員會或業主認可的，業主或使用人可以不支付費用。

　　第八章　附則

　　第三十五條　本辦法施行前已經實施物業管理的住宅區，應當按照本辦法規定進行規范。

　　本辦法施行前已交付使用但尚未實施物業管理的住宅區，按照本辦法規定逐步實施物業管理。

　　第三十六條　大廈寫字樓、商住樓、別墅區、工業區及其他非居住房屋的物業管理參照本辦法執行。

　　第三十七條　違反本辦法規定的，由政府主管部門按照《江西省城市居住小區物業管理條例》之規定予以處罰。

　　第三十八條　本辦法由市物業主管部門負責解釋。