《萍鄉市住宅區物業管理暫行辦法》全文

時間：2024-06-15 11:43:43 物業管理師

《萍鄉市住宅區物業管理暫行辦法》全文

　　萍鄉市，是江西省地級市，位于江西省西部，毗鄰湖南省。下面YJBYS小編為大家整理了關于萍鄉市的物業管理辦法全文，希望對你有所幫助。

　　第一章總則

　　第一條為規范我市住宅區物業管理，明確業主、使用人和開發建設單位、物業管理企業的權利和義務，保障住宅區物業合理使用，促進物業管理的健康發展，方便居民生活，根據《江西省城市居住小區物業管理條例》(以下簡稱《條例》)及有關規定，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本市城市規劃區范圍內住宅區的物業管理。

　　第三條本辦法所稱住宅區，是指以住宅為主，兼有非住宅房屋，并有相應配套共用設施、設備和場地的居住區。

　　本辦法所稱物業，是指住宅區內各類房屋及相配套的共用設施、設備和場地。

　　本辦法所稱物業管理，是指對住宅區各類房屋及相應配套的共用設施、設備和場地，在使用、維護、修繕、整治上和為居民日常生活提供特約服務上進行的綜合管理。

　　本辦法所稱業主，是指住宅區內物業的所有權人。

　　本辦法所稱使用人，是指物業的承租人或實際使用物業的其他人。

　　本辦法所稱物業管理企業，是指依法成立的并接受業主或者業主委員會的委托，根據物業管理服務合同進行管理服務的企業。

　　第四條新建住宅區和共用設施設備齊全的原有住宅區，應當實行物業管理。

　　共用設施設備齊全的住宅相對集中的居住區，由市、縣(區)人民政府組織整治，創造條件逐步實行物業管理。整治改造辦法由市人民政府另行制定。

　　住宅區的范圍，由市房地產行政主管部門按照住宅與共用設施設備的相關情況劃定。

　　第五條住宅區物業管理實行業主自治管理與物業管理企業專業化有償服務相結合的原則。

　　第六條市房產行政主管部門是全市住宅區物業管理的行政主管部門，負責組織實施本辦法并對全市的物業管理活動進行監督管理。基主要職責是：

　　(一) 貫徹執行國家法律、法規及各級有關物業管理的政策，并負責擬定當地物業管理具灝旆ê橢貧齲?

　　(二) 負責本轄區內物業管理企業的登記備案、資質審查、報批、發證和年檢管理;

　　(三) 參與住宅區竣工驗收及交接工作和協調住宅區的接管工作;

　　(四) 指導各住宅區成立業主委員會，會同住宅出售單位組織召開首次業主大會或業主代表大會，選舉產生業主委員會;

　　(五) 負責住宅區內共用部位、共用設施設備維修基金的建立和管理，并監督使用;

　　(六) 組織物業管理企業開展物業管理招投標、達到標創優和崗位技術培訓活動;

　　(七) 協調物業管理企業與有關部門之間的關系;

　　(八) 受理業主、使用人對物業管理的投訴，并進行現場調查，組織落實整改措施;

　　(九) 查處物業管理違規行為，包括撤銷違規召開的業主大會、業主代表大會及由此產生的業主委員會;報請降低限期不改的物業管理企業的資質等級;建議工商行政管理部門吊銷限期不改的物業管理企業的營業執照。

　　縣房地產行政主管部門是本轄區物業管理的行政主管部門，在房地產行政主管部門的指導下，依照本辦法規定對轄區的物業管理活動進行監督管理。

　　第七條市政、綠化、公安、消防、市容環境衛生、價格、工商行政管理等有關部門及供水、供氣、供電等企業應當按照各自的職責分工和本辦法規定，密切配合，共同做好物業管理的有關工作。

　　各行政主管部門不得向物業管理企業攤派和重復收取費用。

　　城鎮居民委員會和公安派出所依法對住宅物業管理進行指導監督，不得收取費用。

　　第二章前期物業管理與移交

　　第八條本辦法所稱前期物業管理，是指在新建住宅區的業主委員會成立前，開發建設單位委托物業管理企業所進行的物業管理和服務。

　　第九條開發建設單位應當與物業管理企業訂立前期物業管理服務合同，該合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業訂立物業管理服務合同生效時終止。

　　在前期物業管理期間，房屋交付使用前所發生的物業管理費用由開發建設單位承擔;房屋交付使用后所發生的物業管理費用，同開發建設單位與業主約定承擔。

　　第十條開發建設單位必須依照國家和省規定的保修期限和保修范圍承擔住宅區的保修責任。

　　開發建設單位在前期物業管理中，不得動用物業維修基金。

　　第十一條開發建設單位不得將住宅的共用部位、共用設施設備的所有權、使用權單獨轉讓。

　　第十二條開發建設單位按照住宅區建筑面積千分之五的比例提供必需的物業管理用房，其費用列入開發建設成本，產權屬全體業主共有，有償提供給物業管理企業使用，收益的使用由業主委員會決定。

　　第十三條開發建設單位必須在住宅區業主委員會成立之日起三十日內，向市、縣房產行政主管部門提出申請，經審查批準后業主委員會移交新建住宅區的物業管理用房和下列工程資料：

　　(一) 住宅區綜合驗收證明書;

　　(二) 住宅區規劃圖、竣工總平面圖;

　　(三) 單體建筑結構、設備竣工圖;

　　(四) 管線竣工圖;

　　(五) 其他物業管理所需的資料。

　　住宅未經綜合驗收或綜合驗收不合格的，不得辦理移交。

　　第十四條公有住宅出售后的前期物業管理，由公有住宅出售前的建設管理單位實施。

　　第三章住宅區物業管理分工

　　第十五條本章的住宅區物業管理分工，適用于共用設施設備齊全的能夠實行封閉式管理和全方位物業管理服務的住宅區。

　　第十六條住宅區內共用的道路和排水設施的日常養護和維修管理，由物業管理企業負責。

　　第十七條住宅區綠化建設由開發建設單位負責;共用的綠地、園林設施等日常養護維修管理，由物業管理企業負責并接受園林化管理部門的指導監督。

　　第十八條住宅區規劃用地內道路、住宅樓周圍及綠地、樓道等公共環境的清掃保潔，由物業管理企業負責。

　　第十九條住宅區共用的廁所、化糞池、垃圾站(箱、道)等環境衛生設施的日常養護和維修管理由物業管理企業負責;廁所、化糞池的清掏、清運工作由市容環境衛生管理部門負責，由物業管理企業支付費用;生活垃圾由物業管理企業負責收集到垃圾中轉站，從垃圾中轉站運至垃圾場的清運工作由市容環境衛生管理部門負責，費用在按現行標準向住宅區居民收取的生活垃圾清運費中由物業管理企業與市容環境衛生管理部門協調分配。

　　第二十條高層樓(九層以上，下同)以樓內供水泵房總計費水表為界，多層樓(九層以下，下同)以樓外自來水表井為界，界限以外(包括計費水表)的供水管線及設備，由供水企業負責維修管理;界限以內(包括水表井至用戶)的供水管線及設備由物業管理企業負責維修管理。

　　第二十一條住宅區內供電線路、供氣管道、消防設施、照明設施等，屬于共用設施設備的，由物業管理企業負責維修管理;屬于公共部分的，分別由供電、供氣企業和管理消防設施、路燈的部門負責維修管理。

　　第二十二條住宅區供水、供電、供氣(含通訊、有線電視)等企業和單位對居民用戶實行抄表到戶。

　　前款有關企業和單位也可委托物業管理企業代收相關費用。

　　第四章業主處治管理

　　第二十三條公有住宅出售建筑面積達到百分這三十以上或者新建住宅出售建筑面積達到百分之五十以上的住宅區，應當設立業主委員會。業主委員會由市、縣房地產行政主管部門會同住宅出售單位組織召開第一次業主大會或業主代表在大會，選舉產生業主委員會。業主委員會至少每年召開一次業主大會或業主代表大會;遇特殊情況經百分之一十五以上的業主或業主代表提議;業主委員會應在提議后十五天內召開業主大會或業主代表大會。

　　業主大會或業主代表大會應當邀請居民委員會和使用人代表列席參加。

　　第二十四條業主大會或者業主代表大會行使下列職權：

　　(一) 選舉、罷免業主委員會成員;

　　(二) 監督業主委員會工作;

　　(三) 審議通過業主公約和業主委員會章程;

　　(四) 聽取和審議業主委員會的工作報告;

　　(五) 改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

　　(六) 聽取和審議維修基金預算的報告;

　　(七) 決定選聘或者解聘物業管理企業;

　　(八) 決定物業管理的其他重大事項。

　　第二十五條業主委員會是在住宅區內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。

　　業主委員會自選舉產生之日起三十日內，持下列文件到市、縣房產行政主管部門備案：

　　(一) 成立業主委員會登記申請書;

　　(二) 業主委員會成員名單;

　　(三) 業主委員會章程。

　　第二十六條業主委員會履行下列職責：

　　(一) 起草業主公約和業主委員會章程，提交業主大會或者業主代表大會審議通過;

　　(二) 召開和主持業主大會或者業主代表大會，并報告工作;

　　(三) 與物業管理企業簽訂或終止委托物業管理合同;

　　(四) 監督房屋共用部位、共用設施設備維修基金的籌措和使用;

　　(五) 審議物業管理年度計劃、財務預算和決算;

　　(六) 監督共用設施設備的合理使用;

　　(七) 業主大會或者業主代表大會依照有關規定授予的其他職責。

　　第五章住宅區物業管理服務

　　第二十七條物業管理企業應當按照《江西省物業管理企業資質管理暫行辦法》規定取得物業管理資質證書，并按規定到工商行政管理部門辦理注冊登記后，方可從事住宅區物業管理服務。

　　第二十八條物業管理企業從事物業管理服務，應根據《江西省城市住宅小區物業管理合同》示范文本與業主委員會簽訂物業管理服務合同。

　　物業管理合同就報市、縣房地產行政主管部門備案。

　　第二十九條物業管理企業應按照合同從事下列物業管理服務事項，并根據收費標準約定各項服務的收費：

　　(一) 房屋建筑共用部位的日常養護和維修管理;

　　(二) 共用設施設備的日常養護和維修管理;

　　(三) 清掃保潔服務;

　　(四) 治安防范服務;

　　(五) 綠化養護;

　　(六) 車輛進出和停放的管理;

　　(七) 業主或者使用人委托的其他服務事項。

　　第三十條物業管理服務收費，按《江西省城市物業管理服務收費辦法》的規定執行，嚴格執行收費許可證制度，所立收費項目和標準應報請物價管理部門核準，并報市政府備案。

　　第三十一條業主和使用人應當按照物業管理委托合同的約定和業主委員會的決定繳交物業管理服務、維修等費用。

　　開發建設單位未售出的空置物業應當分攤物業管理服務、維修等費用，分攤比例應當不低于收費標準的百分之五十，但不得因此而增加其他業主的負擔。

　　第三十二條物業管理企業應當在物業管理服務合同終止或者解除后的十日內向業主委員會辦理下列事項，并報市、縣房產行政主管部門備案：

　　(一) 對預收的物業管理服務費用按實際使用結算，多收的部分予以退還;

　　(二) 移交全部物業檔案資料;

　　(三) 移交業主共有的房屋、場地和其他財物。

　　第六章物業和使用

　　第三十三條住宅區業主或者使用人應嚴格按照《江西省城市住宅區業主公約》的規定合理使用物業，在物業使用中禁止下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構或者超負荷使用房屋;

　　(二)擅自改變房屋用途或者改變房屋外貌;

　　(三)占用、損壞住宅共用部位，擅自移裝房屋共用設施;

　　(四) 利用平臺、屋頂以及道路或者其它場地搭建建筑物、構筑物;

　　(五) 亂拋亂倒垃圾、亂堆雜物;

　　(六) 排放或堆放有毒、有害物質或者發出的超過規定標準的噪聲;

　　(七) 利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動;

　　(八) 法律、法規、規章和業主公約禁止的其他行為。

　　第三十四條開發建設單位與住宅買受人簽訂住宅轉讓合同時，應當有住宅使用說明書、住宅質量保證書、前期物業管理服務合同等合同附件，并將裝修住宅的禁止行為和注意事項書面告知買受人。

　　第三十五條住宅設計應當符合城市規劃要求，建設施工應當符合設計要求。嚴禁業主或者使用人擅自改變住宅的使用性質。因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規劃要求，并依法辦理審批手續后方可進行。

　　第三十六條住宅的共用部位、共用設施設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合，因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應承擔賠償責任。

　　因物業維修造成相鄰業主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。

　　第三十七條任何單位和個人不得占用住宅區內的區間、道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘區間、道路、場地的，應當與業主委員會和物業管理企業簽訂協議，并在約定期限內恢復原狀。

　　第七章物業維修基金

　　第三十八條凡商品房(包括經濟適用住房)和公有住宅出售后都應當設立房屋共用部位、共用設施、設備維修基金(簡稱維修基金)。

　　新建商品房由開發建設單位按總投資的百分之二代繳維修基金，該維修基金由售房單位按購房款百分之二的比例向購房者收取;原已銷售的應按此標準補交。

　　各單位出售的公有住房，多層和高層住宅分別由售房單位按售房款百分之二十和百分之三十的比例提取維修基金;購房者按購房款的百分之二向售房單位繳交維修基金。

　　第三十九條維修基金應當在銀行設立專戶存儲，由市、縣房地產主管部門按下列規定歸集和代管：

　　(一) 新建商品住房的維修基金開發建設單位在辦理商品房預售許可證時，按本辦法第三十八條規定標準繳交;

　　(二) 公有住房的維修基金按本辦法第三十八條規定標準由市房改部門提取并撥付到銀行專戶。

　　未按前款規定繳交維修基金的不得辦理商品房預售許可證、房屋交易鑒證和房屋產權證書。

　　第四十條維修基金的使用，由住宅區物業管理企業申報，經業主委員會審批，報經物業管理主管部門核準后，撥付給該住宅區物業管理企業定向使用。

　　第四十一條維修基金主要用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造、不得挪作他用。

　　住宅的共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修更新費用由責任人承擔。

　　住宅自用部位、自用設備的維修、更新費用，由業主自行承擔.

　　第四十二條維修基金不足時，經業主委員會決定，按業主擁有的住宅建筑面積比例向業主籌集。

　　第八章法律責任

　　第四十三條業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定違反本辦法規定的，由市房產行政主管部門責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全休業主。

　　第四十四條物業管理企業違反本辦法，有下列情形之一的，根據《條例》第四十五條規定由市房地產行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處二千元以上二萬元以下的罰款：

　　(一) 未取得物業管理資質證書從事物業管理的;

　　(二)超越物業資質證書等級從事物業管理的。

　　物業管理企業有前款第(二)項所列行為并且拒不改正的，可以吊銷其資質證書。

　　第四十五條違反本辦法規定，開發建設單位未將工程建設資料移交的，根據《條例》第四十六條規定由市房產行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處一千元以上一萬元以下的罰款。

　　第四十六條違反本辦法規定，有下列情形之一的，根據《條例》第四十七條規定由市房產行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

　　(一) 開發建設單位未進行前期物業管理或者擅自動用維修基金的;

　　(二) 住宅區未經綜合驗收不合格交付使用的;

　　(三) 開發建設單位或者公有住宅售房單位未按本辦法規定設立維修基金的。

　　前款第(二)項所列行為情節嚴重的，可吊銷開發建設單位資質證書。

　　第四十七條業主或者使用有人未按物業管理服務合同交納物業管理服務費的，根據《條例》第四十九條規定物業管理企業可以按日加收應交納費用千分之三的滯納金，或者按照約定加收滯納金。

　　第四十八條違反本辦法第三十條、第三十三條、第三十五條、第三十七條規定的，由有關行政管理部門按照各自的職責和相關法律、法規的規定處罰。

　　第九章附則

　　第四十九條本辦法所稱房屋共用部位，是指一幢住宅內部，建設費用已分攤進入住房銷售價格的由整幢住宅的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋頂等部位;

　　共用設備，是指一幢住宅內部，建設費用已分攤進入住房銷售價格的由整幢住宅的業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、電梯、避雷裝置、消防器具等設備;

　　共用設施，是指住宅區內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的由業主、使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明設施、消防設施、排水管道、窖井化糞池、垃圾站(房)、公益性文體設施等;

　　房屋際重結構是住宅的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂等。

　　第五十條大廈寫字樓、商住樓、別墅區、工業區及其非居住房屋的物業管理可參照本辦法執行;市轄區各縣可按照本辦法，依據實際情況制定實施細則。

　　第五十一條住宅共用部位共用設施設備維修基金實施辦法和物業管理服務收費實施辦法由市房產行政主管部門分別會同有關部門制定并報市人民政府備案后實施。

　　第五十二條本辦法“以上”均含本數，“以下”均不含本數。

　　第五十三條本辦法具體應用中的問題由市房產行政主管部門解釋。

　　第五十四條本辦法自發布之日起實施。

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