南陽市物業(yè)管理辦法全文
《南陽市物業(yè)管理辦法》從二00五年七月二十日開始實行，下面是小編整理的辦法全文：
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善業(yè)主、使用人的生活和工作環(huán)境，依據(jù)國務(wù)院和省《物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主或業(yè)主組織通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)所有權(quán)人。
本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人或者實際使用物業(yè)的其他人。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立能獨立承擔民事責任從事物業(yè)管理服務(wù)的組織。
第三條 物業(yè)管理實行政府行政主管部門監(jiān)督、業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的體制。
第四條 鼓勵物業(yè)管理向社會化、專業(yè)化、市場化方向發(fā)展，鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條 本辦法適用于市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
第六條 市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，并直接負責市規(guī)劃控制區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的管理工作。
縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作。
臥龍、宛城兩區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門受市房產(chǎn)管理局委托，負責市規(guī)劃控制區(qū)以外本轄區(qū)的物業(yè)管理工作。
第七條 城建、規(guī)劃、工商、物價、公安、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、公用事業(yè)等部門和物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民委員會依法履行各自職責，加強對物業(yè)管理相關(guān)工作的監(jiān)督指導(dǎo)。
第八條 新建商品物業(yè)，應(yīng)當實行物業(yè)管理。
原有物業(yè)，可以根據(jù)業(yè)主意愿，由業(yè)主聘請專人管理，或者采取其他形式進行管理。經(jīng)超過70%的業(yè)主同意，應(yīng)當實行物業(yè)管理。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第九條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會，享有表決權(quán);
(五)享有業(yè)主委員會成員的選舉權(quán)和被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù);
(一)遵守物業(yè)管理法律、法規(guī);
(二)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(三)遵守所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項物業(yè)管理制度、規(guī)定;
(四)執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(五)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
(六)按時足額交納物業(yè)管理服務(wù)費用;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
第十二條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。
第十三條 已交付業(yè)主使用的房屋，建筑面積達到50%以上，或者已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達到30%以上不足50%，但使用已超過十二個月，尚未召開首次業(yè)主大會的，物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當指導(dǎo)業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第十四條 業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按下列規(guī)定計算：
(一)住宅物業(yè)按一戶一投票權(quán)數(shù)計算;
(二)非住宅物業(yè)按建筑面積計算，100平方米以下的按一票投票權(quán)數(shù)計算，每增加100平方米增加一票投票權(quán)數(shù)。
未售物業(yè)可參照上述方法確定。
確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的具體辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第十五條 首次業(yè)主大會會議由進行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)牽頭并負責前期籌備工作。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在符合第十三條規(guī)定條件之日起15日內(nèi)，告知縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)并在其指導(dǎo)下組織首次業(yè)主大會會議的前期籌備工作。
對符合條件不進行前期籌備的物業(yè)管理企業(yè)，縣(市)區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)責其限期籌備。在限期內(nèi)仍不籌備的，在縣(市)區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，由居民委員會組織籌備或者由業(yè)主推薦的代表籌備。
第十六條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主不足100人的，可以直接組成業(yè)主大會;100人以上的，可以由業(yè)主按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)。業(yè)主代表大會的代表一般不得少于35人。
業(yè)主代表大會行使業(yè)主大會的權(quán)力。
第十七條 籌委會應(yīng)當由前期物業(yè)管理企業(yè)會同部分熱心公益事業(yè)的業(yè)主代表和建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成，負責業(yè)主大會籌備工作。
籌委會成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十八條 籌委會應(yīng)當自組成之日起30日內(nèi)(成立業(yè)主代表大會的60日內(nèi))在物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十九條 籌委會應(yīng)當做好下列籌備工作
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;
(二)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);
(三)確定業(yè)主委員會成員侯選人產(chǎn)生方案及名單，并公示征詢意見;
(四)參照市房產(chǎn)行政主管部門頒布的示范文本，依法擬定《業(yè)主公約》(草案)和《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案);
(五)起草前期物業(yè)管理服務(wù)合同執(zhí)行情況的報告;
(六)業(yè)主超過100人以上的，組織推選業(yè)主代表;
(七)做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開15日前，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。但成立業(yè)主代表大會的，應(yīng)當在會議召開15日前以書面形式送交參加會議的業(yè)主代表。
第二十條 推選業(yè)主代表可以幢、單元、樓層等為單位進行。籌委會應(yīng)當將推選業(yè)主代表的方式、代表條件、代表人數(shù)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
推選業(yè)主代表候選人可以通過籌委會和業(yè)主推薦與自薦相結(jié)合的方式產(chǎn)生。
業(yè)主代表產(chǎn)生后以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主代表的任期由業(yè)主大會會議確定。業(yè)主代表的變更應(yīng)當由其所代表的業(yè)主50%以上書面同意。
第二十一條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當討論決定下列事項：
(一)制定業(yè)主公約;
(二)制定業(yè)主大會議事規(guī)則;
(三)選舉業(yè)主委員會委員
(四)確定物業(yè)管理企業(yè);
(五)決定物業(yè)管理其他重大事項。
第二十二條 業(yè)主公約應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。
業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會會議通過后對全體業(yè)主具有約束力。
第二十三條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當包含以下內(nèi)容：
(一)業(yè)主大會名稱，物業(yè)項目地址、四至范圍;
(二)業(yè)主大會職責;
(三)業(yè)主委員會職責;
(四)業(yè)主大會的議事方式及表決程序;
(五)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;
(六)業(yè)主委員會委員的組成和委員任期;
(七)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的計算方法;
(八)活動經(jīng)費;
(九)印章的使用和管理;
(十)其他關(guān)于業(yè)主大會的重大事項。
第二十四條 業(yè)主大會履行以下職責：
(一)制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，決定業(yè)主委員會任期，監(jiān)督業(yè)主委員會的活動;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)審議通過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(五)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動;
(六)決定專項維修資金的使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施;
(七)決定涉及業(yè)主利益的其他重大事項。
第二十五條 業(yè)主大會依法作出的決定應(yīng)當在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，對全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會依法簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，由全體業(yè)主共同承擔民事責任。
第二十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門備案：
(一)業(yè)主大會成立情況;
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(三)業(yè)主公約;
(四)經(jīng)業(yè)主大會會議表決產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員名單及基本情況;
(五)房地產(chǎn)行政主管部門認為必要的其他材料。
業(yè)主委員會持備案手續(xù)到公安部門指定的單位刻制業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章。
業(yè)主大會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，依照前款規(guī)定重新備案。
第二十七條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主委員會應(yīng)當告知物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門，并在縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作后，將業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章交回縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門并由其銷毀。
第二十八條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會委員在業(yè)主之中選舉產(chǎn)生，屆滿可連選連任。業(yè)主委員會設(shè)主任1名、副主任1-2名，委員3-6名。
第二十九條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當符合下列條件：
(一)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);
(二)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;
(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)，按時交納物業(yè)管理服務(wù)費;
(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;
(五)具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力;
(六)身體健康，具備必要的工作時間。
第三十條 業(yè)主委員會應(yīng)當履行下列職責：
(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)執(zhí)行業(yè)主大會作出的決議，定期報告有關(guān)決議執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議;
(三)業(yè)主大會會議作出決定后應(yīng)當在30日內(nèi)，代表業(yè)主簽訂、續(xù)簽、變更、解除物業(yè)管理服務(wù)合同;
(四)聽取和反映業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同;
(五)督促不交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主限期交納;
(六)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;
(七)履行業(yè)主大會賦予的職責;
(八)積極宣傳物業(yè)管理的有關(guān)法律、法規(guī);
(九)完成業(yè)主大會交辦的其他事項。
第三十一條 業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應(yīng)當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉;逾期未換屆的，縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。
原業(yè)主委員會應(yīng)當在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。
第三十二條 經(jīng)業(yè)主委員會或20%以上的業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會作出決議，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第三十三條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，取消其業(yè)主委員會委員資格：
(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)無故連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會會議的;
(三)因疾病或其他原因喪失履行職責能力的;
(四)有犯罪行為的：
(五)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的;
(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(七)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。
第三十四條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。
第三十五條 業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動，其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)中任職。
第三十六條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會會議應(yīng)當由業(yè)主委員會組織召開。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定按時召開。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
(一)20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。
發(fā)生應(yīng)當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，在物業(yè)所在地縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門責令其限期召開后仍不履行組織召開會議職責的，經(jīng)過本物業(yè)管理區(qū)域50%以上業(yè)主書面同意，取消業(yè)主委員會成員資格，由業(yè)主代表組成籌委會，按照規(guī)定重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。
第三十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當在業(yè)主大會會議召開15日前，將會議通知及有關(guān)材料書面送交與會人員并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主因故不能參加會議的，可以書面委托代理人參加。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當同時告知相關(guān)的居民委員會。
第三十八條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
凡采用書面征求意見形式召開業(yè)主大會會議的，需入戶征求業(yè)主本人意見并由其本人簽署具體意見。
業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主或業(yè)主代表所持投票權(quán)二分之一以上通過。
業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。
第三十九條 業(yè)主大會召開會議時，可以邀請街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、公安派出所、居民委員會和使用人代表列席。
第四十條 業(yè)主委員會應(yīng)當建立議事和重大事項報告制度，并依法按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定開展工作。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會成員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應(yīng)當召開業(yè)主委員會會議。
第四十一條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會的決定應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。
第四十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第四十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治理等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會的工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，應(yīng)當告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。
第四十四條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會作好書面記錄并存檔。業(yè)主大會作出的重大決議，由出席會議的人員簽字后存檔。
第四十五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔;經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則決定。
活動經(jīng)費主要用于業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會的辦公費用。
具體使用情況由業(yè)主委員會以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每半年至少公布一次，并接受業(yè)主的質(zhì)詢。
第四十六條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會指定專人負責保管，并建立用印記錄制度。
業(yè)主委員會依照法定職責使用印章，違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應(yīng)的責任。
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