淮南市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法
物業(yè)管理工作有利于延長物業(yè)的使用壽命,完善其使用功能。小編下面為你整理了關(guān)于淮南市的住宅區(qū)物業(yè)管理辦法，希望對你有所幫助。
第一章 總 則
第一條 為實現(xiàn)建設(shè)和諧淮南的宏偉目標，讓全市人民安居樂業(yè)，按照“以人為本、為民服務(wù)、明確職責、強化管理、科學(xué)發(fā)展”的要求，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱住宅區(qū)物業(yè)管理，是指對以住宅為主的生活小區(qū)(含組團)進行綜合全面管理，為業(yè)主和使用人提供一個安全舒適的生活居住環(huán)境。
第三條 市、縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門是住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。
社居委、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)(單位)應(yīng)當依照各自職責，互相支持和配合，做好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。
第四條 住宅區(qū)物業(yè)管理應(yīng)當遵循以下原則：依法行事與權(quán)責分明的原則;業(yè)主自律與專業(yè)化的物業(yè)管理相結(jié)合的原則;服務(wù)與收費相一致的原則;業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利和義務(wù)相對等的原則;屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則;統(tǒng)一管理與公平競爭的原則。
第五條 住宅區(qū)管理服務(wù)基本要求：配套設(shè)施齊全，方便人民生活;管理行為規(guī)范，服務(wù)主動熱情;設(shè)施設(shè)備完好，日常維護及時;道路平整無坑，車輛人行安全;綠化不露黃土，花草木無枯萎;垃圾按時清運，環(huán)境整潔美觀;社區(qū)文化豐富，業(yè)主關(guān)系融洽;安全設(shè)施完好，公共秩序井然。
第二章 業(yè)主享有的權(quán)利
第六條 衛(wèi)生保潔服務(wù)。
小區(qū)主、次干道每日有專人清掃，全天保潔，生活垃圾日產(chǎn)日清;綠化帶、花壇無雜草、棄物，定期殺蟲滅鼠;清掃樓梯及擦扶手每周不少于一次。
第七條 綠化美化亮化服務(wù)。
(一)新建住宅區(qū)的綠化、亮化由開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)劃建設(shè)，交物業(yè)管理企業(yè)管理。
(二)老住宅區(qū)，道路兩側(cè)和花壇不露黃土，道路平整、硬化、無坑槽。物業(yè)費中含有亮化費用或已收取亮化費用的，路燈、樓道燈要保證亮燈時間每天不少于八小時，并保證亮化設(shè)施完好。
第八條 公共秩序維護服務(wù)。
(一)實行物業(yè)管理且服務(wù)標準達到一級以上的住宅區(qū)，主出人口要實行24小時值守，小區(qū)重點部位每2至3小時巡視一次。
(二)未實行物業(yè)管理的住宅區(qū)，原產(chǎn)權(quán)單位要從人員、資金方面予以保證，做好小區(qū)的安全保衛(wèi)工作。
(三)無產(chǎn)權(quán)單位且未實行物業(yè)管理的住宅區(qū)，由街道辦事處協(xié)調(diào)、組織做好看樓護院工作。
(四)公安部門要利用“警燈閃爍”工程，加強對住宅區(qū)重點時段的巡邏，做到無一住宅區(qū)遺漏，減少各類案件的發(fā)生。
(五)物價部門在核定物業(yè)費時，要充分考慮公共秩序維護費用，保障公共秩序維護服務(wù)。
第九條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維護服務(wù)。
(一)保修期以內(nèi)的，由開發(fā)建設(shè)單位負責維修。
(二)保修期以外的，根據(jù)《淮南市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理實施辦法》，大修、更新和改造時，可使用維修基金，由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會審核，業(yè)主大會同意后實施;中、小修由業(yè)主和使用人負責，物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)場協(xié)調(diào)。
(三)物業(yè)管理企業(yè)(單位)要保證小區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常運行維護及環(huán)衛(wèi)設(shè)施基本完好，窨井、化糞池、管道半年清淤、清塞一次。維護費用，實行物業(yè)管理的，由物業(yè)管理企業(yè)負責;未實行物業(yè)管理的，由原產(chǎn)權(quán)單位負責;散居戶由全體業(yè)主負責。
第十條 室內(nèi)自用部位維修服務(wù)。
業(yè)主自用部位的維修，可請物業(yè)管理企業(yè)或市物業(yè)管理便民服務(wù)中心及相關(guān)單位進行有償維修服務(wù)，費用由業(yè)主負擔。
第十一條 水、電、氣、暖、通訊、有線電視等保障服務(wù)。
凡業(yè)主按時足額交納上述服務(wù)費用的，要保證上述服務(wù)項目正常使用，嚴禁隨意中止上述服務(wù)，因故確需中止的，要事先告知業(yè)主。
第十二條 社區(qū)文體活動服務(wù)。
所有物業(yè)管理企業(yè)(單位)每年集中組織開展健康向上社區(qū)文體活動不少于一次。實行物業(yè)管理的住宅區(qū)，要按小區(qū)的不同服務(wù)等級開展好小區(qū)的文化活動。
第三章 業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)
第十三條 自覺遵守住宅區(qū)各項管理規(guī)定和業(yè)主公約，積極主動參與業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建工作，配合支持物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)主公約、物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理制度實施的物業(yè)管理活動。
第十四條 自覺維護小區(qū)的公共衛(wèi)生，不隨意傾倒生活、建筑等各類垃圾。生活垃圾進行袋裝，按要求處理;因裝飾、裝修產(chǎn)生的渣土、棄土、棄料等建筑垃圾，由物業(yè)管理企業(yè)(單位)向市容行政主管部門申報，按規(guī)定清運處理。
第十五條 自覺保護小區(qū)的綠化，不損壞小區(qū)綠地和花草樹木，不在小區(qū)內(nèi)刨土種萊，不改變綠化的統(tǒng)一布局。
第十六條 自覺維護小區(qū)的公共秩序，禁止堆放易燃、易爆、劇毒或含有放射性物質(zhì)或排放有毒、有害物質(zhì)。
除規(guī)劃外，不得在小區(qū)內(nèi)設(shè)置娛樂、餐飲等場所;小區(qū)內(nèi)施工及按規(guī)劃建設(shè)的娛樂、餐飲等場所，施工及營業(yè)時間不得超過晚上十點，以免影響他人休息。
有條件的住宅區(qū)，車輛按規(guī)定做到入庫或進入停車場;沒有條件的，按照管理單位指定位置停放，不得隨意停放;不得在樓梯間內(nèi)堆放雜物和停放自行車。
第十七條 自覺按約定或物價部門核定的標準交納物業(yè)管理服務(wù)費及水、電、氣、暖、有線電視、電話等費用。如對服務(wù)不滿意，可向主管部門投訴或向法院起訴，個人不得以任何理由拒交物業(yè)管理費用。
第十八條 自覺愛護小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備，不得有意損壞;對人為損壞的，由責任人照價賠償。
第十九條 嚴禁私自拆改房屋結(jié)構(gòu)，按規(guī)定進行室內(nèi)裝飾裝修。裝飾裝修要服從物業(yè)管理企業(yè)(單位)管理，裝飾、裝修開工前，應(yīng)當告知物業(yè)管理企業(yè)(單位)，并與之簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和違約責任。
第二十條 住宅區(qū)內(nèi)嚴禁擅自改變房屋用途，嚴禁亂搭亂建。
第二十一條 不在小區(qū)內(nèi)隨意擺攤設(shè)點。經(jīng)業(yè)主大會同意并報有關(guān)部門批準設(shè)立的攤點，要服從管理單位的管理，定時、定點經(jīng)營，搞好攤點區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生，維護攤點區(qū)的秩序。
第四章 責任區(qū)分
第二十二條 物業(yè)管理與收費責任。
(一)實行物業(yè)管理的住宅區(qū)，物業(yè)管理企業(yè) (單位)要按服務(wù)等級標準搞好小區(qū)服務(wù)與管理，按質(zhì)價相符的原則，依據(jù)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取相應(yīng)的費用，并實行服務(wù)與收費公示制度。私自增設(shè)收費項目或只收費不管理或多收費少管理等侵害業(yè)主利益的行為，物價和房地產(chǎn)行政主管部門要嚴肅查處。
(二)未實行物業(yè)管理的住宅區(qū)，具體收費項目及收費標準由原產(chǎn)權(quán)單位報物價部門審定。
(三)無產(chǎn)權(quán)單位管理的住宅區(qū)，由物業(yè)所在地的街道辦事處將收費項目和收費標準報物價部門審定。
第二十三條 對拒不繳納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)(單位)可申請法院裁決。
第二十四條 住宅區(qū)綠化、保潔、公共秩序維護責任。
(一)實行物業(yè)管理的住宅區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)要做好小區(qū)的綠化、保潔及公共秩序維護。對長期管理不好、業(yè)主反映較大的住宅區(qū)，房地產(chǎn)行政主管部門要及時追究有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)的責任。
(二)未實行物業(yè)管理的住宅區(qū)，由原產(chǎn)權(quán)單位或建設(shè)單位負責維護小區(qū)的綠化、保潔及安全工作。
(三)無產(chǎn)權(quán)單位且未實行物業(yè)管理的住宅區(qū)，由街道辦事處負責協(xié)調(diào)、督促小區(qū)的綠化、保潔及看樓護院工作。
(四)公安部門要對住宅區(qū)的安全工作進行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理，對管理單位報告的安全事故，要立即前往處理。
第二十五條 水、電、氣、暖、通信、有線電視等維修責任。
供水、供電、供氣等單位依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護責任，接到主干線路的緊急報修電話后，要以最快速度趕赴現(xiàn)場搶修。
第二十六條 對住宅區(qū)內(nèi)破壞綠化，隨意傾倒生活、建筑垃圾，產(chǎn)生噪聲污染，隨意擺攤設(shè)點、破壞市容環(huán)境等行為，有關(guān)單位要立即進行制止，并向市行政執(zhí)法機關(guān)報告，由行政執(zhí)法機關(guān)依照有關(guān)規(guī)定進行處罰。
第二十七條 對不聽勸阻，拆改房屋承重結(jié)構(gòu)的，由市建設(shè)行政主管部門依法予以處罰。
第二十八條 對侵占、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，影響他人生活、工作的，由市房地產(chǎn)行政主管部門依照有關(guān)法規(guī)予以處罰。
第二十九條 對在住宅區(qū)內(nèi)堆放易燃、易爆、劇毒或含有放射性物質(zhì)或排放有毒、有害物質(zhì)的，管理單位發(fā)現(xiàn)后，要立即制止，并向公安部門報告，由公安部門依法予以處罰。
第三十條 業(yè)主大會是代表和維護管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的群眾自律組織。全市2萬平方米以上的住宅小區(qū)(組團)原則上都要成立業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會。
(一)新建住宅區(qū)符合下列條件之一的，可成立業(yè)主大會：
1.入住率達到50%以上的;
2.首批物業(yè)交付滿2年，并且入住率超過30%的;
3.首批物業(yè)交付滿3年的。
(二)新建住宅區(qū)成立業(yè)主大會，由業(yè)主代表、建設(shè)單位和物業(yè)所在地居民委員會組成業(yè)主大會籌備組，在物業(yè)所在地的縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，由建設(shè)單位牽頭籌備業(yè)主大會。
(三)老住宅區(qū)成立業(yè)主大會的，由業(yè)主代表、物業(yè)管理企業(yè)和社居委組成籌備組，由縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門牽頭籌備業(yè)主大會。
(四)縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門是業(yè)主委員會的管理部門，具體協(xié)調(diào)、處理業(yè)主委員會內(nèi)部及其同物業(yè)企業(yè)之間的問題。
第三十一條 新建住宅小區(qū)按照建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》和《淮南市物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》規(guī)定，必須實行前期物業(yè)管理招投標;2萬平方米以上的舊小區(qū)在選聘新的物業(yè)公司時，也要實行物業(yè)管理招投標。
第三十二條 本辦法自頒布之日起施行。
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