2016物業管理師《綜合能力》考點：市場需求
(一)需求的含義
經濟學意義上的個人需求是指在一段時間內和一定價格條件下，消費者對某種商品或服務(因為市場經濟中的服務也可視為一種商品，因此本書下面所稱商品，一般即指商品或服務)愿意而且能夠購買的數量。需注意的是，需求與通常所說的需要是不同的。需求的構成要素有兩個：一是消費者愿意購買，即有購買的欲望;二是消費者能夠購買，即有支付能力。二者缺一不可。沒有支付能力的購買意愿只是一種欲望或主觀需要而不構成實質需求。市場需求是指在一段時間內、一定價格條件下和特定市場上所有消費者對某種商品愿意而且能夠購買的數量。即市場需求是消費者需求的總和。
(二)影響需求的主要因素
一般來說，影響需求變動的主要因素有：
(1)商品本身價格。在其他情況不變的條件下，商品本身的價格是影響該商品需求的最重要因素。一般而言，兩者之間存在明確的負相關關系，即價格和需求的變動呈反方向變化。
(2)消費者個人偏好。消費者的個人偏好反映了消費心理上對使用價值相同或接近商品的喜好程度，從而影響對該商品的需求。但是，人們的消費偏好并非一成不變，而是會在一系列因素的作用下發生變化。
(3)消費者的數量和收入。消費者人數增減顯然對商品與勞務需求的增減有直接的影響。收入的增減也是影響需求的重要因素。一般來說，當收入增加時，消費者會多購買大多數商品，而當收入減少時，他們會少購買大多數商品。盡管收入增加會引起大多數商品需求增加，但不會引起所有商品需求增加。例如，隨著人們收入和生活水平的提高，在食品消費中，對時令、高檔、綠色食品的消費需求會增加，對大米等必需品的消費需求卻會減少。
(4)替代品的價格。所謂替代品，是指使用價值相近，可以相互替代來滿足人們同一需求的商品，如可口可樂與百事可樂、乘長途汽車與乘火車、規格資質相當的服務企業提供的同檔次物業服務以及物業服務企業提供的保潔服務與專業保潔公司提供的類似保潔服務等。一般來說，在相互替代商品之間，如果某一種商品價格提高，消費者就會減少購買這種商品，把其需求轉向可以替代的商品上，從而使替代品的需求增加。反之亦然。
(5)互補品的價格。所謂互補品，是指共同使用才能完整發揮使用價值的商品，如汽車與汽油、物業與必要的配套設施、銷售服務與售后服務以及基本物業服務與專項物業服務等。如果互補品中一種商品價格上升或下降，就會引起互補品中另一種商品需求減少或增加。
(6)預期。預期是人們對于某一經濟活動未來的變動趨勢的預測和判斷。如果消費者預期一種商品價格會上漲，就會增加提前購買的可能性;如果預期價格會下跌，就會增加推遲購買的可能性，從而影響當期需求。
(7)其他因素。如商品品種、質量、安全性、營銷宣傳、地理位置、季節等。
(三)需求函數、需求規律和需求曲線
將影響商品需求的各種因素作為自變量，需求量作為因變量，反映需求與各種影響因素關系的數學表達形式即為需求函數，可表示為：
假定除價格之外的其他各種因素均不變，需求函數表明某商品的消費者隨價格變化愿意購買的數量。具體表示形式為：
Qd=Qd(P)(1—2)
式中：Qd——需求量;P——該商品的價格。
一般而言，在其他條件不變的情況下，商品的需求量與其價格之間呈反方向變化，即需求量隨著商品價格的提高而減少，隨著商品價格的降低而增加。需求與價格之間這種呈反方向變化的關系，即為需求規律，也稱需求定理。
把需求和價格的關系用曲線表示出來，該曲線即為需求曲線，如圖1—1所示。需求曲線總是向下傾斜(在設定價格為縱軸、需求量為橫軸的坐標系中)。
圖1—1中，橫軸表示需求量，縱軸表示價格，兩軸之間的曲線DD就是一條需求曲線。如圖中所示，當市場價格為P1時，需求量為Q1;當價格從P1降到P2時，需求量從Q1增加到Q2。曲線DD反映了需求量與價格之間的對應關系。
以上所分析的需求規律，是假定影響需求的其他因素不變。但是，在現實生活中，需求的變動是多種因素共同影響的結果。為了區分開兩種情形，可以把只有價格變動、其他因素不變的情形稱為需求數量變動，把其他因素也發生變動的情形稱為需求變動。
在第一種情形下，其他因素不變，只考慮需求和價格的關系，需求量的變化是沿著既定的需求曲線進行的：價格上升，需求量減小;價格下降，需求量增大。
在第二種情形下，由于消費者收入或消費者偏好等因素也發生變化，此時引起需求的相應變化表現為需求曲線的位移。
如圖1—2所示，當價格由P1降到P2時，在曲線DD上顯示需求量從Q1提高到Q2，發生需求數量的變動。如果消費者收入的增加擴大了需求，需求曲線就會向右上方移動，從DD移至D 'D '。同樣當價格為P1時，需求量就會從Q1上升到Q’1;當價格為P2時，需求量會從Q2上升到Q’2，這種變化屬于需求的變動。
需要注意的是，上面所表述的需求規律是絕大多數商品的價格和需求量之間的一般關系，但也有例外。在特定情況下，商品價格可能與需求量之間成正向變化，如呈牛市特征的股票價格與股票需求量，就是成正向變化。戰爭年代的食物等緊缺商品也呈現這種需求特征。又如，對于低收入階層的消費者來說，在某些時候，一些普通食品隨著價格上漲，對其購買量卻會增加(呈現這種特征的商品被稱為吉芬商品)。然而這種需求量與價格呈同方向變化的情況只是極少數商品或在特殊情形下才會發生，不影響需求規律作為市場經濟活動中一條重要經濟規律的普遍適用性。
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