項(xiàng)目管理在樓盤建設(shè)中的應(yīng)用
經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展趨勢(shì)和競爭的日趨激烈、項(xiàng)目日益復(fù)雜和生命周期的縮短以及降低運(yùn)行成本的壓力，這給項(xiàng)目管理的發(fā)展帶來了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，促進(jìn)了現(xiàn)代項(xiàng)目管理的發(fā)展。下面小編為大家整理了關(guān)于項(xiàng)目管理與樓盤建設(shè)的文章，一起來看看吧：
一、項(xiàng)目準(zhǔn)備管理――科學(xué)嚴(yán)密，細(xì)致周密
準(zhǔn)備工作作為工程管理的重要組成部分，必須做到細(xì)致周全，有條不紊，人盡其才，物盡其用，全面完成工程任務(wù)。
1.組織準(zhǔn)備：
主要是成立工程項(xiàng)目經(jīng)理部，建立健全組織機(jī)構(gòu)，明確職責(zé)，制定規(guī)章制度，從項(xiàng)目管理的組織、人員等方面保證工程建設(shè)的進(jìn)行。
2.技術(shù)準(zhǔn)備：
聘請(qǐng)有豐富施工、設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的人員，對(duì)施工圖紙進(jìn)行認(rèn)真審查。并從工程的實(shí)際情況出發(fā)，確定了施工圖紙審查的重點(diǎn)。技術(shù)準(zhǔn)備工作的開展起到了極為重要的作用，它為工程順利組織實(shí)施創(chuàng)造了必要條件，同時(shí)對(duì)提高工程質(zhì)量發(fā)揮了積極的作用。
3.施工組織設(shè)計(jì)準(zhǔn)備：
在施工組織設(shè)計(jì)的編制工作中，項(xiàng)目部組織專人緊密結(jié)合工程特點(diǎn)和現(xiàn)場實(shí)際情況，將工程中的關(guān)鍵性、主導(dǎo)性、對(duì)整個(gè)工程交付使用影響最大的基礎(chǔ)工程、主體工程，裝修工程作為關(guān)鍵線線路，明確其擬采用的施工流程方案，并使每個(gè)單項(xiàng)工程的主要分部分項(xiàng)工程形成了流水作業(yè)線，以保證整個(gè)工程的均衡施工。
二、建立公正公平的共贏合作關(guān)系網(wǎng)。
互惠互利，雙贏才是贏的合作理念，得到了廣大供銷商、合作單位、包工頭的認(rèn)可，盡管公司前期負(fù)債經(jīng)營，但對(duì)合作方，工人工資等工程款項(xiàng)，專款專用，依據(jù)合同決不食言，按期付款。在選定合作方時(shí)，不盲目砍價(jià)，盡量選擇性價(jià)比好的產(chǎn)品選擇誠信的合作方。沒有供應(yīng)商的通力支持，沒有合作方的各方大力配合，象這樣的最快時(shí)叁天一層樓的施工速度是無法實(shí)現(xiàn)的，正因?yàn)檫@種互惠互利的原則，許多供應(yīng)商合作商對(duì)該項(xiàng)目趨之若鶩，如某墻體材料供應(yīng)商，在年終材料漲價(jià)的情況下，其他單位提出230元每立方米的價(jià)格現(xiàn)金提貨的方式都被廠方拒絕，而保障湘域中央的材料按合同195元每立方米的價(jià)格供應(yīng)。許多合作單位都把湘域中央項(xiàng)目當(dāng)成他們企業(yè)的重點(diǎn)項(xiàng)目來抓，商品砼公司經(jīng)常召開生產(chǎn)會(huì)議確保湘域中央商品砼的供應(yīng)，明確誰在湘域中央項(xiàng)目上失了誤誰就下崗的原則，在4#棟施工過程中，總經(jīng)理，總工程師，生產(chǎn)科，調(diào)度科負(fù)責(zé)人都親自到工地現(xiàn)場值班，水泥廠，鋼材供應(yīng)商等單位也對(duì)湘域中央項(xiàng)目重視有加，成為湘域中央的重要合作伙伴。正因?yàn)榻?jīng)銷商、合作方對(duì)湘域中央的重視才會(huì)有更好的市場口碑，才會(huì)有更多的經(jīng)銷商合作方想到湘域中央來爭得一杯之羹，這樣項(xiàng)目部才有更多的選擇機(jī)會(huì)。采購到更好的性能價(jià)格比廠品，以最少的資金打造優(yōu)質(zhì)的高品質(zhì)的樓盤，值得一提的是湘域中央二期工程開工到主體驗(yàn)收，沒有發(fā)生一起合同糾紛，降低了公司的法律風(fēng)險(xiǎn)，我們這種“互惠互利，雙贏才使贏”的價(jià)值傳遞合作理念，就象“湘域中央”樓盤一樣，用戶購買了我們的樓盤，得到了實(shí)惠得到了升值這樣一個(gè)價(jià)質(zhì)傳遞理念，不少合作方，以合適的價(jià)格甚至低于市場同期水平的價(jià)格將產(chǎn)品賣給湘域中央，贏得的是及時(shí)的資金回籠，重要的是產(chǎn)品在湘域中央的升值，比如，蒂森克努伯電梯自從簽約湘域中央以后，業(yè)務(wù)紛至沓來，長沙幾個(gè)大樓盤均認(rèn)為湘域中央用的肯定是好牌子好東西，從而簽約蒂森克努伯電梯。這樣的合作開發(fā)商獲了益，經(jīng)銷商也獲了益，這就是雙贏。
三、項(xiàng)目進(jìn)度管理――合理計(jì)劃，狠抓落實(shí)
在項(xiàng)目進(jìn)度管理中，項(xiàng)目部緊緊抓住兩個(gè)主要環(huán)節(jié)：制訂科學(xué)合理的施工網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃;狠抓網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的貫徹落實(shí)。
1.制訂科學(xué)合理的施工網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃。
包括三方面內(nèi)容：
(1)通過一級(jí)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，確定工程建設(shè)進(jìn)度的最終目標(biāo)。
(2)按照一級(jí)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃確定的目標(biāo)，進(jìn)一步將整個(gè)工程進(jìn)度分解為四個(gè)階段目標(biāo)，以保證一級(jí)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
(3)進(jìn)一步將四個(gè)階段的目標(biāo)任務(wù)，繼續(xù)分解到每月、每周，并將周計(jì)劃分解到日，建立階段保總目標(biāo)的完整的計(jì)劃管理體系。
2.狠抓計(jì)劃的貫徹執(zhí)行。
一級(jí)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃、分階段控制網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃以及按上述網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃分解落實(shí)后編制的月、周施工作業(yè)計(jì)劃制訂后采取有效措施確保進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施。
比如在9月中旬，項(xiàng)目部瞅準(zhǔn)下半年天氣晴好，勞動(dòng)力充足這一建筑施工的“黃金季節(jié)”開展“四天一層樓，獎(jiǎng)金工資雙豐收”的活動(dòng)，立即將工地調(diào)整到最佳作業(yè)狀態(tài)，這次活動(dòng)共發(fā)放獎(jiǎng)金近10萬元，達(dá)到了質(zhì)量好、進(jìn)度快、安全有保障的良好效果，最終在冬雨季節(jié)來臨之前，提前了2個(gè)月完成2#、3#棟主體框架工程。
(6)堅(jiān)持狠抓安全工作不放松。
為了確保工程進(jìn)度，整個(gè)施工采取晝夜三班倒和立體交叉作業(yè)方式，給施工安全帶來了不少不利因素。派出專人負(fù)責(zé)安全工作，組織各施工單位安全專職人員開展經(jīng)常性安全檢查、安全教育，每天堅(jiān)持施工現(xiàn)場巡視檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和杜絕各種不安全苗頭。由于施工單位對(duì)安全工作的重視，使整個(gè)工程始終保持了良好局面，保證了工程進(jìn)度按計(jì)劃完成。
四、質(zhì)量管理――貫穿始終，全員參與
在建設(shè)中嚴(yán)格按照ISO9002質(zhì)量保證體系開展工作，全面加強(qiáng)設(shè)計(jì)、施工、采購、建設(shè)等階段的質(zhì)量管理，創(chuàng)造出了一流的工程質(zhì)量。
嚴(yán)格按照工程監(jiān)理質(zhì)量管理程序，對(duì)工程全過程實(shí)施全面的檢查監(jiān)督，很好地保證了工程的質(zhì)量。施工單位還聘請(qǐng)部分能把好專業(yè)技術(shù)質(zhì)量關(guān)的專家，組成技術(shù)服務(wù)、指導(dǎo)隊(duì)伍，全面、系統(tǒng)地指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查、協(xié)調(diào)工程施工。
五、成本管理――精打細(xì)算，全面挖潛
工程項(xiàng)目的成本管理，是在完成一個(gè)工程項(xiàng)目過程中，對(duì)所發(fā)生的成本費(fèi)用支出，有組織、有系統(tǒng)地進(jìn)行預(yù)測、計(jì)劃、分析、控制、核算、考核，以不斷降低項(xiàng)目成本的管理活動(dòng)。
房地產(chǎn)做的商品，商品的利潤大小離不開成本的控制，在湘域中央工程中，由于管理到位，體制合理，把關(guān)嚴(yán)格，為節(jié)約工程成本作出了重要的貢獻(xiàn)，比如光是泥工包工一項(xiàng)，目前長沙市場按建筑面積包工單價(jià)為26-28元每平方米，有的高達(dá)29元每平方米，而湘域中央工程泥工采用分解承包方法包工單價(jià)不到16元每平方米，僅此一項(xiàng)為公司節(jié)約人工費(fèi)100多萬元;由于避免了層層分包的現(xiàn)象總包工單價(jià)低于同期市場水平30多元每平方米，為公司節(jié)約幾百萬元人工費(fèi)，象湘域中央工程這樣高配置的樓盤，沒有采用一種低檔次建材，建安成本卻比長沙市同檔次樓盤的成本節(jié)約上百元每平方米以上，公司贏利了客戶也得到了實(shí)惠，供貨商、合作方也贏了利。
六、采購管理――落實(shí)責(zé)任，全面控制
項(xiàng)目建設(shè)所需設(shè)備和材料的采購、運(yùn)輸、倉儲(chǔ)保管，是采購管理的三個(gè)重要業(yè)務(wù)范疇。
物資的供應(yīng)與管理，不僅是單純的采購供應(yīng)，而是一項(xiàng)綜合性和專業(yè)性很強(qiáng)、范圍很廣的業(yè)務(wù)工作。因此，項(xiàng)目部很早就將倉儲(chǔ)驗(yàn)收入庫、出庫管理的管理程序和辦法等做了明確的規(guī)定，還專門設(shè)計(jì)了工程付款單、入庫單、支出單、工程移撥單、代用簽認(rèn)單以及運(yùn)輸計(jì)劃通知單等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料表格，用于設(shè)備物資的入庫、出庫管理。
七、綜合控制管理――抓住關(guān)鍵，動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)
項(xiàng)目綜合控制，是圍繞實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)和項(xiàng)目計(jì)劃所進(jìn)行的協(xié)調(diào)、規(guī)范、限制、對(duì)比、檢查、監(jiān)督、引導(dǎo)和糾正等活動(dòng)，是貫穿整個(gè)項(xiàng)目管理過程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。計(jì)劃與組織的功能只有在有效的項(xiàng)目控制狀態(tài)下才能得以發(fā)揮。因此，控制意味著采取一定的監(jiān)控與管理手段，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除與計(jì)劃不符的偏差，使預(yù)定目標(biāo)按時(shí)和在合同標(biāo)的額范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)。
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