合同法解釋

時間：2022-06-04 06:34:33 合同法規

合同法解釋228條

　　合同法第228條規定了第三人的原因致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或不付租金。如下為合同法解釋228條的內容，歡迎閱讀!

合同法解釋228條

　　第二百二十八條因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

　　第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。

　　【釋義】本條是關于出租人的權利瑕疵擔保責任的規定。

　　所謂出租人的權利瑕疵擔保是指出租人擔保第三人不能就租賃物主張任何權利。權利瑕疵擔保責任是指當第三人對租賃物主張權利時，出租人所應承擔的責任。

　　權利瑕疵擔保責任的構成要件為：第一，權利瑕疵在合同成立時已存在;第二，相對人不知有權利瑕疵的存在，如果在訂立合同時相對人明知行為人對該物無處分權而與之訂立合同，相對人不能作為善意相對人而享受對對方的權利的瑕疵擔保的要求;第三，權利瑕疵在合同成立后仍未能排除，如果在合同成立時，雖有權利瑕疵，但在合同成立后，行為人取得了該物的處分權，則應視為權利瑕疵已經除去。

　　出租人承擔權利瑕疵擔保責任的`條件為，1.因第三人向承租人主張權利。第三人主張權利可以是第三人作為租賃物的所有人主張出租人對租賃物無處分權，該租賃合同無效;也可以是作為租賃物的抵押權人，在義務人不履行義務，要求實現其抵押權。在這種情況下，勢必影響承租人對租賃物的使用、收益。

　　2.第三人主張權利妨礙承租人對租賃物的使用和收益。如第三人主張抵押權的實現時，因其涉及對租賃物實體的處置，則會妨礙承租人對租賃物的使用。

　　3.承租人在訂立合同時不知有權利瑕疵，如承租人在訂立合同時明知出租人對該租賃物沒有處分權，而自愿承擔第三人主張權利的風險，出租人不負瑕疵擔保責任。

　　在第三人主張權利時，除出租人已經知道第三人主張權利外，承租人應當及時通知出租人，如承租人怠于通知致使出租人能夠救濟而未能及時救濟的，則出租人對承租人的損失不負賠償責任。承租人及時通知出租人，出租人對第三人主張權利不能排除的，承租人事實上對租賃物已無法使用、收益，這時，承租人有權請求減少租金或不支付租金。

　　合同法解釋228條

　　一、《合同法》第228條無限擴大了出租人的利益

　　合同法第228條規定了第三人的原因致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或不付租金。該條的立法意旨在于賦予承租人的瑕疵抗辯權，以保護承租人的租賃權利。

　　承租人享有該抗辯權的條件有：1.第三人對租賃物主張權利;2.承租人不能對租賃物進行使用、收益。承租人的抗辯內容包括減少租金或不付租金，至于在什么時候減少租金，什么時候不付租金，應解釋為視第三人對租賃物造成的影響而定。

　　根據上述分析，只要有第三人對租賃物主張權利，就極有可能使承租人享有抗辯權，誠然，這對承租人是一種保護，但同時對出租人的利益也是一種責任。然而，如果承租人在租賃合同簽訂前已知悉該租賃物上存在權利負擔，卻仍簽訂租賃合同的，是否仍有必要賦予承租人的抗辯權予以保護，是否還有必要要求出租人承擔該項責任。

　　二、《擔保法司法解釋》對出租人、承租人、第三權利人的利益予以平衡

　　《解釋》第六十五、六十六條妥善地平衡了出租人、承租人、第三權利人的利益。根據該司法解釋，是否賦予承租人抗辯權，要區分抵押與租賃合同成立時間的先后，先出租后抵押的，承租人有權對抗第三人的權利主張;先抵押后出租的，要區分承租人是否知悉財產抵押情況，而證明是否知悉是看出租人是否已經書面告知。

　　筆者認為，司法解釋從實體上和程序上都妥善地平衡了出租人、承租人、第三人的利益。“買賣不破租賃”使得租賃具有了一定的物權性，故租賃在先的當然可以對抗在后的抵押物權。當抵押在先時，立法者并非直接認定抵押權人可以對抗承租人，而是區分承租人的主觀意圖。更為精妙的是，立法者在舉證責任的分配上，將證明承租人主觀意圖的責任，推向了出租人。只有出租人證明自己進行了書面通知的，才能認定承租人已知悉了租賃物的權利負擔。這樣的立法構思，既體現了法律對于弱勢群體的人文關懷，又不至于因 “群體弱勢”而破壞其他合法權利人的利益。

　　總而言之，司法解釋的立法者在深刻領會“買賣不破租賃” 所包含的人文關懷的基礎上，秉承法律理性。在實體上賦予了承租人享有物權性的權利，給予了承租人以主觀意圖進行抗辯的可能。在程序上，創設了充滿人文氣息的.舉證分配規則。同時也有效地保護了出租人的利益。司法解釋這樣的規定，既體現了現代法治的人文情懷，也實現了市場主體的利益平衡，對指引從前不太合理的法律制度、規范進行解釋大有參考、借鑒之用。

　　三、根據《解釋》精神解釋《合同法》第228條

　　根據司法解釋的規定，再來對《合同法》第228條。該條未區分租賃物上權利負擔與租賃設立時間，未區分承租人在訂立租賃合同時的主觀狀態，而一律賦予承租人以抗辯權，雖然客觀上保護了承租人的利益，但這對出租人和不確定第三人而言，顯屬不公。如承租人在設定租賃合同時，知悉了權利負擔狀況，承租人即有可能要求降低租賃價格，此時承租人已經獲得了風險對價，如再賦予其抗辯權，顯然權利與義務不對等。另外，從法理上而言，民事主體應為自己的意思表示負責，承租人獲知財產負擔的情況下仍然承租，就表明其愿意承擔由此產生的法律后果，而法律規定承租人可以免除此后果，顯然屬于蛇足之舉，亦為矯枉過正之舉。

　　因此，應該結合司法解釋的立法精神來對《合同法》二二八條進行解釋。當然，若權利負擔屬抵押權時，自可直接適用司法解釋規定，司法實踐也多如此操作。但如果權利負擔是抵押權之外的負擔時，應將《合同法》條文中 “因第三人主張權利”解釋為因第三人主張“成立于租賃之前，且承租人對此明知或應知道”的權利負擔。至于明知或應知的認定標準，應以出租人是否在訂立合同之初向承租人發送了書面通知。

　　四、結語

　　我國的法制不健全，其中可能有缺乏理性而崇尚感性的問題。法律固然需要人文關懷，需要對弱勢群體的偏斜，但法律也需要理性，需要權利義務對等的完美平衡。可喜的是，近幾年來，隨著我國法學理論研究成果的進一步涌現，立法者素質的進一步提高，媒體、人民監督力量逐步增強，我國的法律體系中，也不乏人文關懷和理性并存的法律。在法律沒有修改的情況下，我們也可以現行先進法律、法規的先進理念為指引，對原來不合理的法律規定進行合理解釋，這或許也是優化我國司法環境的一個權宜之計。

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