宿遷市物業(yè)管理實施細則
商業(yè)物業(yè)有時也稱投資性物業(yè)，是指那些通過經(jīng)營可以獲取持續(xù)增長回報或者可以持續(xù)升值的物業(yè)，這類物業(yè)又可大致分為商服物業(yè)和辦公物業(yè)。下面YJBYS小編為大家整理了關(guān)于宿遷市的物業(yè)管理實施細則，希望對你有所幫助。
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本細則。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本細則。
第三條 本細則所稱物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理并維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第四條 本市行政區(qū)域內(nèi)的各種物業(yè)都要逐步建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。
第五條 建筑面積在1萬平方米以上的機關(guān)、企事業(yè)單位辦公樓、工業(yè)區(qū)以及住宅小區(qū)都要通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。配套不齊全的，要在當(dāng)?shù)卣M織下，有計劃地進行綜合整治，提高配套水平，逐步創(chuàng)造條件，實行物業(yè)管理。
第六條 零星分散物業(yè)(含不達規(guī)模的物業(yè)，原產(chǎn)權(quán)單位已不存在的生活大院、宿舍樓，居民自建房屋等)由所在社區(qū)統(tǒng)一管理�？梢越M建物業(yè)公司負責(zé)管理，也可以選聘具有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理。
第七條 市、縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門是本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
各級地方政府有關(guān)部門和單位，應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，共同做好有關(guān)管理工作。
第二章 業(yè)主自治管理
第八條 物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)按規(guī)定建立業(yè)主自治管理組織。
業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主多于100戶的，可推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(以下稱業(yè)主大會)。住宅區(qū)一般以每棟或每單元為單位推選1—6名業(yè)主代表。
業(yè)主代表應(yīng)是熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定群眾基礎(chǔ)、具備一定組織協(xié)調(diào)能力和議事能力、積極維護業(yè)主利益和帶頭履行業(yè)主義務(wù)的產(chǎn)權(quán)人。業(yè)主代表應(yīng)由業(yè)主大會籌備委員會組織推薦候選人，經(jīng)民主選舉產(chǎn)生。
業(yè)主大會的議題應(yīng)提前告知業(yè)主或業(yè)主代表，業(yè)主大會決定的事項應(yīng)及時在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公布。
第九條 業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，普通住宅房屋實行一戶一票，其它物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計算，建筑面積100平方米以下房屋為1票，100平方米以上的每滿100平方米為1票。
第十條 住宅區(qū)內(nèi)已交付使用的物業(yè)建筑面積達到30%，不足50%，但使用已超過1年的，應(yīng)當(dāng)參照召開首次業(yè)主大會與選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的程序和辦法召開首次臨時業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生臨時業(yè)主委會，臨時業(yè)主委員會行使業(yè)主自治管理相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。
住宅區(qū)符合成立業(yè)主委員會條件時，應(yīng)依照條例和本細則規(guī)定及時組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十一條 首次業(yè)主大會(含首次臨時業(yè)主大會，下同)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政管理部門和街道辦事處的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備委員會，負責(zé)業(yè)主大會籌備工作。
第十二條 首次業(yè)主大會籌備委員會負責(zé)做好下列工作：
(一)協(xié)商確定召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的形式、時間、地點和內(nèi)容;
(二)確定召開業(yè)主代表大會的，協(xié)商確定業(yè)主代表人數(shù)，組織推薦業(yè)主代表候選人，審查業(yè)主代表候選人資格，組織民主選舉業(yè)主代表，產(chǎn)生的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布;
(三)協(xié)商業(yè)主委員會組成人數(shù)，并按業(yè)主委員會成員條件推薦業(yè)主委員會委員候選人，候選人名單及基本情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布;
(四)起草業(yè)主委員會選舉辦法、章程和業(yè)主公約草案，并在大會召開前15日發(fā)給參加會議的成員征求意見;
(五)做好召開首次業(yè)主大會的各項會務(wù)準(zhǔn)備工作;
(六)主持召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十三條 首次業(yè)主大會除行使細則中規(guī)定的權(quán)職外，還應(yīng)審議通過以下事項：
(一)業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則;
(二)業(yè)主委員會日常工作權(quán)限;
(三)業(yè)主委員會選舉辦法;
(四)物業(yè)管理企業(yè)的選聘辦法;
(五)物業(yè)的有關(guān)公共管理規(guī)定;
(六)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十四條 首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處初審?fù)夂�，自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)到物業(yè)所在地物業(yè)管理行政管理部門申請登記確認。業(yè)主委員會申請登記確認應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
(一) 業(yè)主委員會登記確認表;
(二) 業(yè)主代表、業(yè)主委員會選舉辦法及選票;
(三) 業(yè)主大會審議通過的主要事項。
第十五條 業(yè)主委員會可以通過推選產(chǎn)生主任1名和副主任若干名，業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。
第十六條 業(yè)主委員會依據(jù)條例的規(guī)定履行職責(zé)，督促全體業(yè)主、使用人遵守物業(yè)管理的法規(guī)、規(guī)章、制度和業(yè)主公約;幫助物業(yè)管理企業(yè)實施本區(qū)域的物業(yè)管理，配合物業(yè)管理企業(yè)解決在實施管理服務(wù)中的重大問題;接受物業(yè)管理行政管理部門、街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督，積極配合社區(qū)建設(shè)管理。
第十七條 業(yè)主委員會主任享有下列權(quán)利：
(一)負責(zé)召開主業(yè)委員會會議;
(二)經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)，核簽物業(yè)維修等項目的費用，代表業(yè)主委員會對外簽約或簽署文件;
(三)業(yè)主委員會授權(quán)的其他事項。
業(yè)主委員會主任應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
(一)遵守物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件的規(guī)定和業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程，辦事公正、負責(zé);
(二)完成業(yè)主委員會交辦的工作;
(三)代表業(yè)主委員會處理事務(wù);
(四) 接受行政管理部門的培訓(xùn)和指導(dǎo)。
第十八條 業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員每屆任期由業(yè)主大會約定，可以連選連任。業(yè)主代表、業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，物業(yè)管理行政管理部門、街道辦事處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、督促換屆選舉。業(yè)主委員會負責(zé)換屆選舉的具體籌備工作，參照召開首次業(yè)主大會的方式成立換屆選舉工作籌備委員會。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合做好業(yè)主委員會換屆選舉的日常事務(wù)性工作。
第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，向所在地物業(yè)管理行政管理部門申領(lǐng)資質(zhì)證書。
物業(yè)管理行政管理部門按照有關(guān)規(guī)定對申領(lǐng)資質(zhì)證書的物業(yè)管理企業(yè)進行資質(zhì)等級審查，并報市物業(yè)管理行政主管部門核定資質(zhì)等級。物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)取資質(zhì)證書后，方可從事與資質(zhì)相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)活動。
第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。年檢重點是物業(yè)管理企業(yè)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、從業(yè)人員持證上崗、業(yè)主和業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)的評議、年度工作業(yè)績、財務(wù)報表、資質(zhì)登記的有關(guān)事項變更以及執(zhí)行法律法規(guī)政策等方面的情況。
第二十二條 物業(yè)管理行政管理部門應(yīng)加強對物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)，提高從業(yè)人員整體素質(zhì)，實行持證上崗。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，報物業(yè)所在地物業(yè)管理行政管理部門備案。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。
《業(yè)主臨時公約》至業(yè)主大會審議通過的業(yè)主公約生效時終止。
第二十四條 新建住宅區(qū)物業(yè)銷售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)提前介入，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)管理部門應(yīng)當(dāng)把物業(yè)管理提前介入作為核發(fā)商品房預(yù)(銷)售許可證的前置條件。
新建住宅區(qū)物業(yè)出售時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。該協(xié)議中約定的物業(yè)具體服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量要求、服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)及其它事項應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)和建設(shè)單位之間簽訂的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議中有關(guān)內(nèi)容相一致。
第二十五條 業(yè)主委員會成立后應(yīng)當(dāng)及時續(xù)聘或者通過招標(biāo)方式重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議和物業(yè)服務(wù)合同中必須約定物業(yè)管理具體服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量要求、服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費收取辦法、服務(wù)期限、裝飾裝修管理服務(wù)以及其它事項。
物業(yè)服務(wù)事項應(yīng)包括以下內(nèi)容：
(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護和管理;
(二)共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理;
(三)日常環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)，包括公共場所、物業(yè)公共部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集和清運等;
(四)協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項。其中安全防范和交通車輛管理必須明確約定具體的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和責(zé)任;
(五)物業(yè)裝飾裝修的管理服務(wù);
(六)管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶與竣工驗收等檔案資料;
(七)組織開展社區(qū)文化娛樂活動;
(八)根據(jù)業(yè)主和物業(yè)使用人要求，提供的特約服務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議和物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將合同報物業(yè)所在地物業(yè)管理行政管理部門備案。
第二十七條 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及共用設(shè)施設(shè)備完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求實施：
(一)按照江蘇省規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃，實施管理服務(wù);
(二)在業(yè)主使用房屋前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用、維護的方法、要求、注意事項以及有關(guān)規(guī)定告知業(yè)主;
(三)經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行養(yǎng)護;
(四)發(fā)現(xiàn)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞時，立即采取保護措施，并按照物業(yè)服務(wù)合同的約定進行維修;
(五)接到物業(yè)損壞報修時，限時進行維修和處理;
(六)做好物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)賬冊;
(七)每半年向業(yè)主委員會報送物業(yè)維修、更新費用的收支賬目，接受審核;
(八)建立公開征詢業(yè)主意見制度，定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務(wù);
(九)發(fā)現(xiàn)違反條例、本細則或業(yè)主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會、社區(qū)居委會和有關(guān)行政機關(guān)報告;
(十)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的要求，做好業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務(wù)事項;
(十一)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在社區(qū)居委會的指導(dǎo)和監(jiān)督下協(xié)助做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相關(guān)工作。
第二十八條 物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)推行行業(yè)規(guī)范和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，積極開展物業(yè)管理達標(biāo)創(chuàng)優(yōu)活動，提高整體管理水平。建立物業(yè)管理服務(wù)等級評定制度，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)采用先進的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提高管理服務(wù)質(zhì)量。
第二十九條 普通住宅的物業(yè)管理公共服務(wù)費應(yīng)按照政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或者物業(yè)服務(wù)合同中約定，并由物業(yè)管理企業(yè)按照約定向業(yè)主收取;共他物業(yè)的服務(wù)費由當(dāng)事人在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或者物業(yè)服務(wù)合同中協(xié)商確定。
第三十條 建立合理公開、質(zhì)價相符的物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價格體系。按照物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)內(nèi)容進行項目分類，按照分類項目制定等級服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，按照社會成本測算各個服務(wù)項目等級標(biāo)準(zhǔn)價格。讓業(yè)主和業(yè)主委員會根據(jù)自己的服務(wù)要求和承受能力，自主選擇服務(wù)項目、服務(wù)等級，自主選聘物業(yè)管理企業(yè)。
第三十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)單位向業(yè)主或者使用人提供的服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按戶計量，直接向最終用戶收取有關(guān)費用。任何單位不得強行要求物業(yè)管理企業(yè)代收代繳有關(guān)費用，確需委托的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同，實行有償服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)代收代繳有關(guān)費用時，不得價外加價，也不得向業(yè)主另外收取手續(xù)費用。
第五章 物業(yè)的使用和維護
第三十二條 新建物業(yè)在規(guī)劃建設(shè)時，應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理實施方案并在物業(yè)開工前報所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。建成后，建設(shè)單位應(yīng)及時向物業(yè)管理行政主管部門申請進行物業(yè)管理配套設(shè)施驗收，未經(jīng)驗收不得交付使用;驗收不合格的，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)做好整改工作。
建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時，應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)總建筑面積的3‰—4‰無償提供物業(yè)管理服務(wù)用房，其產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有，由托管的物業(yè)管理企業(yè)使用;同時提供相應(yīng)的社區(qū)服務(wù)用房。
物業(yè)管理服務(wù)用房、社區(qū)服務(wù)用房、文體活動用房、停車庫(場)、垃圾中轉(zhuǎn)站、活動廣場和綠地等配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計用途使用，不得改變用途;確需改變的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)。
第三十三條 新建物業(yè)進行接管驗收時，業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與建設(shè)單位明確物業(yè)的質(zhì)量問題處理方式。
第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅不應(yīng)改變使用性質(zhì)，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和房屋安全的要求，應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的書面同意后，報經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)。
第三十五條 業(yè)主或使用人裝修物業(yè)，應(yīng)遵守國家、省和市有關(guān)裝飾裝修的管理規(guī)定，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽訂物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。
物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(一)裝飾裝修工程的實施內(nèi)容;
(二)裝飾裝修工程的實施期限;
(三)允許施工的時間;
(四)廢棄物的清運與處置;
(五)物業(yè)外立面設(shè)施、防盜窗、空調(diào)及太陽能的安裝要求;
(六)禁止行為和注意事項;
(七)管理服務(wù)費用;
(八)違約責(zé)任;
(九)其他需要約定的事項。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實施管理。發(fā)現(xiàn)違反協(xié)議和有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)立即制止，并督促改正;對拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并報有關(guān)部門依法處理。
第三十六條 因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)施設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)和賠償。
第三十七條 任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地、綠地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)賠償。
第三十八條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。維修基金的管理與使用按照市建設(shè)局、財政局[2003]163號、[2003]19號文件執(zhí)行。
第三十九條 依據(jù)規(guī)定籌集的維修基金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。
第四十條 維修基金由房地產(chǎn)行政管理部門代管，所代管的維修基金，應(yīng)當(dāng)定期接受業(yè)主委員會和財政部門的檢查與監(jiān)督。
維修基金應(yīng)當(dāng)存入物業(yè)管理行政管理部門指定的銀行，專戶存儲、專款專用。
第四十一條 新建商品房的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理新建商品房屋所有權(quán)初始登記前，足額交納代收的維修基金;在辦理商品房所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記部門提供交款憑證。
第四十二條 房屋在國家規(guī)定的保修期滿以后的維修、更新費用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
(一)房屋室內(nèi)部分的維修、更新費用，由業(yè)主自行承擔(dān);
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新改造從維修基金中列支，按項目維修費用占受益面積應(yīng)分配維修基金的比例分攤。
物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責(zé)任人承擔(dān)。
物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重損壞，影響業(yè)主和使用人安全時，房地產(chǎn)行政管理部門和街道辦事處應(yīng)當(dāng)督促限期維修。
第六章 投訴
第四十三條 物業(yè)管理行政管理部門和街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)等對違反條例和本細則行為的投訴。投訴接待的地點、時間應(yīng)予以公布。
第四十四條 物業(yè)管理行政管理部門、街道辦事處受理投訴后，應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查處理。投訴人對處理意見有異議的，可以向上一級行政主管機關(guān)提出書面復(fù)核要求。
物業(yè)管理行政管理部門受理投訴后，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)作出是否受理的答復(fù)。對決定受理的，應(yīng)當(dāng)進行調(diào)查核實，并自受理投訴之日起30日內(nèi)將處理意見回復(fù)投訴人。
投訴人對物業(yè)管理行政管理部門的處理意見有異議，可以向市物業(yè)管理行政主管部門提出書面復(fù)核要求。市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起30日內(nèi)，將復(fù)核意見回復(fù)投訴人。
第四十五條 投訴內(nèi)容涉及其他行政管理部門職責(zé)范圍的，物業(yè)管理行政管理部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起5日內(nèi)，移送有關(guān)行政管理部門處理，并告知投訴人。
第七章 法律責(zé)任
第四十六條 業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、業(yè)主臨時公約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對違反業(yè)主公約、業(yè)主臨時公約的，業(yè)主委員會或者相關(guān)的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。
第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主未按照本細則規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)的，當(dāng)事人一方可以向業(yè)主委員會或者街道辦事處和物業(yè)管理行政管理部門投訴，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
第四十八條 對于業(yè)主、使用人不遵守規(guī)章的行為，經(jīng)教育不改的，社區(qū)居委會、業(yè)主委員會可以把他們的行為公示出來。
業(yè)主、使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，物業(yè)管理企業(yè)可以催交，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金。
不能及時足額交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，不得當(dāng)選為業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員，其所在相關(guān)單位應(yīng)積極幫助做好思想教育工作，必要時應(yīng)當(dāng)代為收繳。不能及時足額交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主代表和業(yè)主委員會組成人員經(jīng)教育不能改正的，可依法罷免。
第四十九條 資質(zhì)年檢不合格的物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理行政管理部門應(yīng)責(zé)令其限期整改;整改仍不到位的，由物業(yè)管理行政主管部門降低其資質(zhì)等級，直至吊銷其資質(zhì)證書。
第五十條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未經(jīng)規(guī)劃部門審批進行建設(shè)的建筑物、構(gòu)筑物或其它設(shè)施以及違反市容環(huán)境衛(wèi)生、市政管理等法津、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為，業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時予以制止，制止無效時，應(yīng)當(dāng)向城市管理行政執(zhí)法部門報告，由其依法處理;違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定進行建設(shè)的各類違法建筑物、構(gòu)筑物和其它設(shè)施，由城市規(guī)劃管理部門依法處理，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)配合查處。
第八章 附則
第五十一條 本細則由宿遷市建設(shè)局負責(zé)解釋。
第五十二條 本細則自2004年5月13日起施行。
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