盤錦市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則全文
高端物業(yè)服務(wù)包括對(duì)建筑、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理與維護(hù)保養(yǎng)，管轄區(qū)域的安全秩序管理、環(huán)境管理與環(huán)境保護(hù)，以及對(duì)物業(yè)客戶自尊與服務(wù)享受的滿足，這些服務(wù)構(gòu)成了產(chǎn)品所提供的核心利益。下面小編為大家整理了關(guān)于盤錦市的物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則，一起來看看吧：
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，保障物業(yè)的合理使用，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本細(xì)則。
第二條 本細(xì)則適用于盤錦市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理。新建物業(yè)和共用配套設(shè)施設(shè)備齊全的原有物業(yè)，實(shí)行物業(yè)管理;原有物業(yè)共用配套設(shè)施設(shè)備不齊全的，通過整治和完善配套設(shè)施設(shè)備，逐步創(chuàng)造條件實(shí)行物業(yè)管理。
第三條 本細(xì)則所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地，包括居住物業(yè)(住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等)、商業(yè)物業(yè)(綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、康樂場(chǎng)所等)、工業(yè)物業(yè)(工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等)和其它用途物業(yè)(車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等)。
本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
本細(xì)則所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。
本細(xì)則所稱物業(yè)使用人，是指房屋的承租人和實(shí)際使用人。
本細(xì)則所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。
第四條 盤錦市房產(chǎn)局是我市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，區(qū)、縣城建局是區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本細(xì)則。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府、社區(qū)協(xié)助做好物業(yè)管理工作。
第五條 市物業(yè)管理行政主管部門的主要職責(zé)：
(一)貫徹執(zhí)行上級(jí)有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，起草我市物業(yè)管理有關(guān)配套文件;
(二)負(fù)責(zé)我市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審核、審批、年檢和物業(yè)管理行業(yè)檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督工作;
(三)負(fù)責(zé)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的歸集、管理和使用的審批工作;
(四)參與新建成住宅區(qū)開工前的聯(lián)合審批，竣工后的綜合驗(yàn)收;
(五)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、組織實(shí)施舊住宅區(qū)的整治，推行物業(yè)管理;
(六)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理招投標(biāo)的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理;
(七)組織開展物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)和物業(yè)管理從業(yè)人員專業(yè)培訓(xùn);
(八)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)考評(píng)定級(jí)，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)監(jiān)督、檢查;
(九)負(fù)責(zé)全市房屋裝飾裝修管理;
(十)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查、協(xié)調(diào)縣區(qū)物業(yè)管理部門工作;
(十一)負(fù)責(zé)政府交辦的其他工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第六條 新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。但該住宅區(qū)內(nèi)已分割成多個(gè)自然區(qū)塊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。
尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府)，按照前款規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。
第七條 業(yè)主大會(huì)由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。
房屋使用率達(dá)50%以上的物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋使用率達(dá)到50%以上的，建設(shè)單位書面報(bào)告區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門，建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，社區(qū)或業(yè)主代表可以向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。
區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門接到建設(shè)單位的書面報(bào)告或社區(qū)的書面要求后，和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府)指導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位和社區(qū)成立業(yè)主大會(huì)籌備小組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的籌備工作。籌備小組由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成，其成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
籌備小組自成立之日起30日內(nèi)，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府)指導(dǎo)下，召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第八條 業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，屬于住宅類物業(yè)的，一戶為一票;屬于非住宅類物業(yè)的，以業(yè)主擁有的建筑面積每50平方米計(jì)為一票，單戶不足50平方米的計(jì)為一票。
單個(gè)業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上所持的投票權(quán)，不得超過全部投票權(quán)的30%，剩余投票權(quán)按照其他業(yè)主占全部投票權(quán)的比例分?jǐn)偨o其他業(yè)主。
停車場(chǎng)(庫(kù))以及依法歸全體業(yè)主所有的物業(yè)，不計(jì)投票權(quán)。
第九條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。采用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)會(huì)議以業(yè)主代表參加的形式召開的，到會(huì)業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持1/2以上投票權(quán)的業(yè)主。業(yè)主大會(huì)做出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會(huì)做出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。
第十條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的條件。
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依法履行職責(zé)。
首次業(yè)主大會(huì)的費(fèi)用開支由建設(shè)單位承擔(dān)。
第十一條 業(yè)主委員會(huì)成員由7到13人的單數(shù)組成，設(shè)主任1人，副主任1至2人，主任、副主任從業(yè)主委員會(huì)委員中選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì)每屆任期3年，主任、副主任、委員符合條件可連選連任。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門。區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府)按照本細(xì)則第七條規(guī)定指導(dǎo)成立換屆改選小組，指導(dǎo)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主大會(huì)自選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起10日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。
第十二條 業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生30日內(nèi)，持下列材料到區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案：
(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定;
(二)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》;
(三)業(yè)主委員會(huì)委員名單和基本情況;
(四)業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法。
區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)依法刻制和使用印章。
業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，按照本條規(guī)定重新備案。
第十三條 業(yè)主委員會(huì)成員責(zé)任心不強(qiáng)、辦事不公、工作水平較低或業(yè)主委員會(huì)組織紀(jì)律渙散、工作不力，造成區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理混亂，區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門可提出調(diào)整、解散意見，提交業(yè)主大會(huì)或代表大會(huì)進(jìn)行表決。
業(yè)主委員會(huì)不依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和本細(xì)則規(guī)定履行召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的職責(zé)，經(jīng)區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正后仍未改正的，區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處可以組織業(yè)主推薦產(chǎn)生召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備組成員，該籌備組可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第十四條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān),經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
第三章 前期物業(yè)管理
第十五條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。但是，投標(biāo)人少于3個(gè)或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積不超過2萬平方米的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第十六條 建設(shè)單位簽訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首份房屋銷售合同前，參照建設(shè)部制定的業(yè)主臨時(shí)公約示范文本，制定業(yè)主臨時(shí)公約，作為房屋銷售合同的附件。
業(yè)主臨時(shí)公約對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主履行的義務(wù)，違反公約承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。業(yè)主臨時(shí)公約報(bào)區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，明確約定前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)保修范圍和時(shí)限、違約責(zé)任等。
第十七條 建設(shè)單位在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)銷售合同時(shí)，對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。
第十八條 物業(yè)的前期管理包括下列內(nèi)容：
(一)依據(jù)規(guī)劃和設(shè)計(jì)文件及有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)區(qū)域總體建設(shè)質(zhì)量提出意見;
(二)督促有關(guān)部門對(duì)開發(fā)建設(shè)遺留的問題進(jìn)行整改;
(三)收集工程檔案資料;
(四)參加物業(yè)區(qū)域的綜合驗(yàn)收;
(五)建立物業(yè)區(qū)域的各項(xiàng)管理制度;
(六)對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo);
(七)對(duì)物業(yè)區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序?qū)嵤┮?guī)范化管理;
(八)前期物業(yè)管理協(xié)議約定的其他事項(xiàng)。
第十九條 物業(yè)管理辦公用房、門衛(wèi)房、文體活動(dòng)站、共用場(chǎng)地的日常維修、養(yǎng)護(hù)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，費(fèi)用從物業(yè)管理費(fèi)中支出，任何單位、團(tuán)體、組織或個(gè)人無權(quán)對(duì)其出租、出售、轉(zhuǎn)讓、抵押、賠償。
第二十條 在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，建設(shè)單位及物業(yè)管理企業(yè)不得有下列壟斷行為：
(一)強(qiáng)行限定太陽能、空調(diào)等物品品牌;
(二)強(qiáng)行指定裝飾裝修隊(duì)伍;
(三)強(qiáng)行指定裝飾裝修材料。
第二十一條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)和市物業(yè)管理行政主管部門移交下列資料各一套：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
第二十二條 房屋開發(fā)建設(shè)單位移交住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)所有建設(shè)項(xiàng)目嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和有關(guān)專業(yè)管理部門的要求建設(shè)完畢，無漏建、緩建;
(二)各專業(yè)主管部門對(duì)歸口管理的建設(shè)工程質(zhì)量驗(yàn)收合格，驗(yàn)收資料齊全;
(三)建筑渣土、施工器具和各類臨時(shí)建筑等全部拆除清運(yùn)完畢，達(dá)到場(chǎng)清地凈;
(四)具備實(shí)行物業(yè)管理的要求。
第二十三條 規(guī)劃、建設(shè)行政管理部門應(yīng)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，對(duì)新建住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理辦公用房、文體活動(dòng)站、門衛(wèi)房、自行車棚、共用場(chǎng)地等配套設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃。建設(shè)單位按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。上述配套設(shè)施屬于全體業(yè)主所有。
(一)建筑面積5萬平方米的住宅區(qū)，房屋開發(fā)單位應(yīng)當(dāng)無償提供120平方米的物業(yè)管理辦公用房。在5萬平方米的基礎(chǔ)上，每增加2萬平方米，增加15平方米物業(yè)管理辦公用房，每減少1萬平方米，減少15平方米物業(yè)管理辦公用房。
(二)住宅小區(qū)主要出入口處應(yīng)設(shè)立門衛(wèi)房。每個(gè)門衛(wèi)房建筑面積不得少于9平方米，水、電、暖等配套設(shè)施齊備。
(三)房屋開發(fā)建設(shè)單位按住宅小區(qū)總建筑面積0.2%的比例移交文體活動(dòng)站。文體活動(dòng)站水、電、暖、通訊等配套設(shè)施齊備。
第二十四條 建設(shè)單位按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
物業(yè)保修范圍、保修期限按建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》執(zhí)行。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
秩序維護(hù)人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益，不得防礙國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員依法執(zhí)行職務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)享有以下權(quán)利：
(一)按照國(guó)家、省和本市有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范、物業(yè)服務(wù)合同，制定本物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理辦法，提供專業(yè)化服務(wù);
(二)起草物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用要求、注意事項(xiàng)和物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意后公告;
(三)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi);
(四)制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;
(五)依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定、物業(yè)服務(wù)合同約定享有的其他權(quán)利。
第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行下列義務(wù)：
(一)履行合同，提供物業(yè)服務(wù);
(二)接受業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;
(三)接受市、區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門及有關(guān)行政管理部門和辦事處、社區(qū)的監(jiān)督、指導(dǎo)，協(xié)助有關(guān)部門開展社區(qū)活動(dòng);
(四)定期向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同履行情況，并進(jìn)行公示;
(五)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主、物業(yè)使用人提供專項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn);
(六)協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)行為，維護(hù)物業(yè)區(qū)域公共秩序;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，到業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)：
(一)對(duì)預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按實(shí)結(jié)算，剩余部分予以結(jié)轉(zhuǎn);
(二)移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)財(cái)務(wù)帳冊(cè);
(三)移交業(yè)主共有的房屋、場(chǎng)地和其他財(cái)物。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間做好交接工作。
第二十九條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。
第三十條 外地物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)具備二級(jí)以上物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，并到市物業(yè)管理行政主管部門備案。未辦理備案手續(xù)的，不得從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第三十一條 在合同期限內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主因物業(yè)管理工作發(fā)生爭(zhēng)議，業(yè)主大會(huì)要求解聘物業(yè)管理企業(yè)，經(jīng)區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門協(xié)調(diào)不成的，業(yè)主大會(huì)有權(quán)提前解除物業(yè)服務(wù)合同。在合同期限內(nèi)，物業(yè)區(qū)域內(nèi)30%以上業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)工作不滿，可提請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行一次性表決，2/3以上業(yè)主要求解聘物業(yè)管理企業(yè)的，業(yè)主大會(huì)可實(shí)施解除物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。因業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)未履行合同，致使物業(yè)管理企業(yè)無法經(jīng)營(yíng)，經(jīng)區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門調(diào)查情況屬實(shí)后，物業(yè)管理企業(yè)可提前解除合同。業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)提前解除合同，應(yīng)提前30日通知對(duì)方，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于25日之內(nèi)，完成招聘新的物業(yè)管理企業(yè)工作，被招聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提前5日進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主委員會(huì)與原物業(yè)管理企業(yè)正式簽署提前解除合同后，按本細(xì)則第二十八條有關(guān)規(guī)定辦理移交手續(xù)。
第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同訂立或變更、終止之日起15日內(nèi)，向市、區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案并在物業(yè)區(qū)內(nèi)公示。
物業(yè)服務(wù)合同終止或提前解除后，一方有異議的，可申請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁或向人民法院提起訴訟。
第三十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中產(chǎn)生爭(zhēng)議，可以通過協(xié)商解決。協(xié)商解決不成的，可以通過向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門申訴或提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁或向人民法院提起訴訟等方式解決。
第三十四條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照屬地管理的原則，建立投訴受理制度，受理業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的投訴。物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門接到投訴后應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)，在受理投訴之日起30日內(nèi)將處理結(jié)果回復(fù)投訴人。屬于其他部門職責(zé)的在5日內(nèi)移交相關(guān)部門并告知投訴人。市物業(yè)管理行政主管部門有權(quán)對(duì)有爭(zhēng)議的投訴處理結(jié)果進(jìn)行復(fù)查。
第五章 物業(yè)管理費(fèi)用
第三十五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)遵循合理、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。
第三十六條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)分別由房屋開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)使用人承擔(dān)。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。房屋已售出并辦理進(jìn)戶手續(xù)但業(yè)主未進(jìn)戶的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān);業(yè)主、產(chǎn)權(quán)單位將房屋出租、出借的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)使用人承擔(dān)，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
第三十七條 縣級(jí)以上人民的政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。
第三十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。
第四十條 業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)公布的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況可提出質(zhì)詢，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在質(zhì)詢提出7日內(nèi)予以答復(fù)。
第四十一條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。責(zé)任劃分如下：
(一)供水設(shè)施：進(jìn)戶管道第一閥門及閥門以內(nèi)部分由業(yè)主負(fù)責(zé)，其余以外部分由供水公司負(fù)責(zé)。
(二)排水設(shè)施：住宅區(qū)建設(shè)紅線范圍內(nèi)的排水管道及窨井(不含市政管線)由業(yè)主負(fù)責(zé);以外的由市政部門負(fù)責(zé)。住宅區(qū)內(nèi)的化糞池由業(yè)主清掏、清運(yùn)。
(三)供氣設(shè)施：由燃?xì)獠块T負(fù)責(zé)，維修、更新改造費(fèi)用按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
(四)供熱設(shè)施：由供熱企業(yè)負(fù)責(zé)。
(五)供電設(shè)施：低壓架空線路維修管理的分界點(diǎn)為用戶墻外接戶線與用戶的接頭，如無接頭以穿墻套管外端200毫米處為分界點(diǎn)，分界點(diǎn)以內(nèi)由業(yè)主負(fù)責(zé)(房屋產(chǎn)權(quán)單位)，分界點(diǎn)以外的供電設(shè)施維護(hù)管理由供電部門負(fù)責(zé);配電變電站配出的低壓電纜以電纜終端住宅供電柜(開關(guān)箱)內(nèi)主低壓刀閘負(fù)荷側(cè)接點(diǎn)及低壓零母線接點(diǎn)向負(fù)荷側(cè)200毫米為分界點(diǎn)，分界點(diǎn)以上由供電部門負(fù)責(zé)管理，分界點(diǎn)以下由業(yè)主(房屋產(chǎn)權(quán)部門)負(fù)責(zé)。
(六)通訊設(shè)施：由通訊部門負(fù)責(zé)。
(七)有線電視設(shè)施：由有線電視部門負(fù)責(zé)。
由業(yè)主負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)的，可以委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)。
第四十二條 本市行政區(qū)域內(nèi)所有房屋應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金繳存比例為購(gòu)房款的2.5%。
第四十三條 為了規(guī)范新建房屋專項(xiàng)維修資金的收取，全市統(tǒng)一使用市財(cái)政局監(jiān)制的《盤錦市房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金收款收據(jù)》。
在業(yè)主辦理房屋所有權(quán)證書時(shí)，商品住房銷售單位應(yīng)當(dāng)將代收的維修資金交給市物業(yè)管理行政主管部門代管。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)在住房產(chǎn)權(quán)登記前，將住房專項(xiàng)維修資金交至市物業(yè)管理行政主管部門代管。
業(yè)主未按本規(guī)定繳存住房專項(xiàng)維修資金的，房地產(chǎn)主管部門不予發(fā)放房屋所有權(quán)證書。
第四十四條 專項(xiàng)維修資金不足時(shí)，業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)，討論專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌方案。續(xù)籌方案經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過后，按照方案擬定的辦法由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)組織續(xù)籌。
沒有建立專項(xiàng)維修資金的物業(yè)，已成立業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，沒有成立業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)召開業(yè)主大會(huì)，討論專項(xiàng)維修資金的籌集方案。籌集方案經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過后，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)組織籌集，統(tǒng)一移交到市物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立的維修資金專門帳戶。
第四十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人自用設(shè)施設(shè)備因損壞等原因，造成相鄰關(guān)系人的財(cái)產(chǎn)損失，設(shè)施設(shè)備無法正常使用，責(zé)任人予以賠償或者修復(fù)。
第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第四十六條 住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌;
(二)擅自將住宅房屋改為商業(yè)用房或其他經(jīng)營(yíng)性用房;
(三)擅自在住宅區(qū)內(nèi)搭建建筑物、構(gòu)筑物，亂掛、亂貼、亂圈、亂占;
(四)擅自移動(dòng)、占用、損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(五)安裝影響房屋結(jié)構(gòu)的動(dòng)力設(shè)備;
(六)存放超過安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品;
(七)排放各種污染物、有毒有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
(八)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng);
(九)庭院、樓梯間停放自行車，堆放雜物，設(shè)置營(yíng)利性擾民娛樂設(shè)施;
(十)共用休閑場(chǎng)地、綠地存放機(jī)動(dòng)車輛;
(十一)從室內(nèi)向室外亂拋垃圾和雜物;
(十二)飼養(yǎng)禽畜;
(十三)踐踏綠地、損壞樹木、種植蔬菜;
(十四)擺攤設(shè)點(diǎn)，大肆喧嘩、叫賣;
(十五)業(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)合同禁止的其他行為。
第四十七條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，事先告知物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。按照法律、法規(guī)的規(guī)定需要辦理有關(guān)審批手續(xù)的，辦理后方可進(jìn)入。
第四十八條 裝飾裝修物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備時(shí)，應(yīng)當(dāng)預(yù)留檢修口。
因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
業(yè)主對(duì)設(shè)置于房屋內(nèi)部的共用設(shè)施設(shè)備負(fù)有監(jiān)管責(zé)任，業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)。
第四十九條 物業(yè)存在安全隱患，影響觀瞻，危及公共利益或者影響他人正常使用的情況時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第五十條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租、出借物業(yè)的，受讓、承租、承借者執(zhí)行原業(yè)主簽訂的業(yè)主公約。
當(dāng)事人自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起10日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓或者租賃的有關(guān)情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。
第五十一條 房屋按照設(shè)計(jì)用途使用。因特殊情況需要改變房屋使用性質(zhì)的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
第五十二條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域共用部位的停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定，所得收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。車主對(duì)車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。
第五十三條 業(yè)主和物業(yè)使用人飼養(yǎng)動(dòng)物，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)規(guī)定，以不影響他人合法權(quán)益為前提，具體管理辦法由業(yè)主大會(huì)制定。對(duì)違反規(guī)定者，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸止、報(bào)告，并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。
第七章 法律責(zé)任
第五十四條 違反本細(xì)則的行為，法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處理。
第五十五條 違反本細(xì)則的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房、文體活動(dòng)站、門衛(wèi)房的，市建設(shè)行政主管部門不予綜合驗(yàn)收，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第五十六條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主、物業(yè)使用人逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)督促其限期交納，物業(yè)管理企業(yè)可按照應(yīng)繳金額的0.3%按日加收滯納金;對(duì)無理拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)3個(gè)月以上的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院申請(qǐng)支付令或提起訴訟。
第五十七條 經(jīng)年度考核檢查，物業(yè)管理企業(yè)所承擔(dān)的物業(yè)管理項(xiàng)目若有1/3以上達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由市物業(yè)管理行政主管理部門通報(bào)批評(píng)，并限期達(dá)到規(guī)定的管理指標(biāo)，逾期不改正、不達(dá)標(biāo)的，由市物業(yè)管理行政主管部門吊銷其資質(zhì)證書。
第五十八條 業(yè)主大會(huì)做出的決定違反法律、法規(guī)及本細(xì)則規(guī)定的，區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主和物業(yè)使用人。
業(yè)主委員會(huì)做出的決定違反法律、法規(guī)及本細(xì)則規(guī)定的，由業(yè)主大會(huì)予以撤銷或改變，并由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第五十九條 物業(yè)管理企業(yè)未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，從事物業(yè)管理或者擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由工商行政管理部門、物價(jià)行政管理部門按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定處罰。
第六十條 違反本細(xì)則規(guī)定，有擅自改變住宅物業(yè)使用用途、擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌等行為的，由市綜合行政執(zhí)法部門依法處理。
第六十一條 建設(shè)單位不履行或者拖延履行保修義務(wù)的，建設(shè)主管部門責(zé)令改正，處10萬元以上20萬元以下的罰款，并對(duì)在保修期內(nèi)因質(zhì)量缺陷造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十二條 市、區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守，濫權(quán)，徇私的，由其所在單位或上級(jí)主管部門給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第八章 附則
第六十二條 本細(xì)則由盤錦市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)解釋。
第六十三條 本細(xì)則自 年 月 日起施行。2002年4月16日盤錦市第四屆人民的政府第28次常務(wù)會(huì)議通過的《盤錦市城市住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》同時(shí)廢止。
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