鞍山市城市住宅區物業管理補充規定
行業規范及標準的日益完善，為物業服務企業服務品質的發展提供了良好的外部條件，行業的專業化分工有利于提高工作效率、控制服務質量。下面小編為大家整理了關于鞍山市物業管理的補充規定，一起來看看吧：
第一章 總則
第一條 為進一步推進全市住宅區物業管理工作，保障物業的合理使用，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《物業管理條例》和《鞍山市城市住宅區物業管理辦法》(市政府令第144號)，結合我市實際，制定本規定。
第二條 本規定適用于我市市區內城市住宅區物業管理工作。
第二章 新建區規劃驗收
第三條 市規劃部門應按國家住宅區設計規范及《鞍山市城市住宅區物業管理辦法》的有關規定，對物業管理用房、機動車停車場、共用設施設備等按有關標準進行規劃設計，在規劃設計總平面圖上予以標注。
在住宅區中經批準新建的住宅樓(含政府拆遷安置與插建的住宅樓)，市規劃部門應綜合考慮住宅區的整體情況，按《鞍山市城市住宅區物業管理辦法》第五條、第六條的規定規劃物業管理用房。
第四條 市房產局在規劃設計時應先期介入，配合市規劃部門共同做好有關物業管理方面的規劃設計監管。
第五條 對不按規劃設計要求建設，或者按照規劃應當建設而未建設物業管理設施的，由市規劃部門責令開發建設單位進行整改。若不整改，由市綜合行政執法部門強制整改。
第六條 市房產局應按建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，加強對前期物業管理招投標的監管。在建項目在辦理預售許可手續之前，開發建設單位一律采取招標方式確定物業服務企業。
第三章 新建住宅區設施移交
第七條 住宅樓內的自來水、供暖、煤氣、電力的共用設施，由開發建設單位分別移交給供水單位、供暖單位、供氣單位、供電單位、保修期滿后由相關專業部門負責維修養護。
第八條 住宅樓內共用的下水管、樓前下水管線、化糞池至市政排水管線之間的排水支干線由開發建設單位移交給市房產局，并向市房產局交納相關的維修管理費用。保修期滿后，由市房產局負責維修養護，維護費由市城維費列支。
第四章 住宅的維修養護管理
第九條 住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、屋面防水、住宅區內道路、路燈等共用部位、共用設施設備，在保修期內，由開發建設單位負責維修。保修期滿后，由管房單位負責日常維護。
第十條 住宅共用部位、共用設施設備日常維修費專項用于屋面防水、樓梯間、樓內至化糞池的共用下水管線等共用部位的日常維修。
第十一條 私有產權房屋進戶門以內由產權人獨自使用的衛生潔具、門窗、非承重墻、內墻面、地面、頂棚和陽臺等自用部位和自用設施設備，在保修期內，由開發建設單位負責維修。保修期滿后，由產權人自行維修養護。
第五章 住宅區的停車管理
第十二條 住宅區中按規劃設計建設的停車場不得改變用途。由市人民防空部門明確地下停車場是否屬于人防工程，并明示人防工程使用人的權利和義務。
第十三條 由物業服務企業或物業服務企業委托的專業管理單位統一負責提供住宅區內機動車停車管理服務(包括地面停車場、路邊劃線停車位、地下停車庫、立體停車庫的機動車停車服務等)。物業服務企業、業主委員會在住宅區內部道路上劃用停車位，應當符合交通設施國家安全標準的規定，不得占用消防通道設置停車位，不得妨礙行人和其他車輛通行。
第十四條 物業服務企業應按照有關法律規定和業主大會決議的價格收取停車費(地上、地下及不同地段應有不同的停車收費標準)，停車費收益的分配標準與原則等，應在物業服務合同中載明，并報市物價部門備案。
第十五條 凡利用業主共有共用場地劃用的停車位，任何單位和個人不得出售。開發建設單位擁有車場、車庫所有權的，應優先出售或出租給本住宅區的業主;在未滿足本住宅區內業主停車需求前，不得將車位出售或出租給其他單位或個人。住宅區車位難以滿足業主停車需要的，物業服務企業、業主委員會應當結合實際情況，采取措施提高現有車位利用率。
第十六條 物業服務企業應按物業服務合同的相關約定，及時對住宅區內道路、停車場地及設施設備進行維修養護，保障正常使用。對不按規定停放的車輛，影響住宅區道路通暢或影響住宅區公共安全的，應按照停車管理服務協議、管理規約或業主大會決議進行處理，由此產生的費用由停放人承擔。
第十七條 住宅區內機動車停放人應遵守以下規定：
(一)遵守業主大會決議、管理規約和住宅區機動車停車管理制度，服從停車管理人員的指揮;
(二)按照規定或約定交納停車管理服務費用;
(三)禁止占用、堵塞消防通道和消防設施。
第六章 質量保修款與公共環境維護資金
第十八條 開發建設單位在辦理商品房預售許可手續時，應按單元預留占總建筑面積30%的房屋。開發建設單位將自來水、供暖、煤氣、供電等配套共用設施移交給相關管理單位的，準予銷售預留的占總建筑面積20%的房屋;開發建設單位按照相關規定完成后期工程，并將住宅區內的道路、路燈、雨水井等共用部位、共用設施設備以及相關資料移交給前期物業服務企業后，準予銷售預留的占總建筑面積10%的房屋。
第十九條 建立住宅質量保修款制度。在開發建設單位辦理房屋面積備案時，要按每平方米20元的標準就總建筑面積向市房產局交納質量保修款。5年保修期滿，經管房單位(含物業服務企業)對共用部位和共用設施設備、業主對自用部位和自用設施設備進行驗收后，返還質量保修款余額。質量保修款由市房產局管理，接受市財政部門、市審計部門的監督和審計。禁止物業服務企業收取質量保修款。
第二十條 建立物業管理公共環境維護資金制度。物業服務企業在中標并簽訂物業服務合同后，按照住宅區總建筑面積每平方米6元的標準，向市房產局交納最多不超過50萬元的公共環境維護資金。該資金用于支付住宅區棄管時環境衛生清理等費用，賠償因共用設施設備等被擅自變賣、損壞等造成的損失。該資金由市房產局管理，接受市財政、審計部門的監督和審計。
第二十一條 物業服務企業應嚴格履行物業服務合同，新住宅區的物業服務合同的有效期限不應少于5年，舊住宅區的物業服務合同的有效期限不應少于3年。物業服務合同期滿，物業服務企業不再繼續提供物業服務的，應將共用設施設備和相關資料移交給住宅區業主委員會。經住宅區業主委員會、街道辦事處和社區居民委員會驗收合格、出具證明后5日內，市房產局將物業服務企業在本住宅區繳納的公共環境維護資金返還。
驗收不合格的，由當地街道辦事處暫時負責住宅區管理。街道辦事處管理期間可向市房產局申請使用該住宅區的公共環境維護資金，由市房產局按實際情況審核后劃撥。該住宅區的公共環境維護資金使用完畢后，應按有關規定，由街道辦事處對住宅區的環境衛生進行清掃保潔，并按未實施物業管理的住宅區的保潔標準收費，直至業主大會選聘新的物業服務企業。
第七章 物業管理的相關合同
第二十二條 開發建設單位選聘物業服務企業后，必須參照建設部印發的《前期物業服務合同(示范文本)》簽訂《前期物業服務合同》，其中物業服務收費由市物價部門會同市房產局共同管理。業主與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同中，應明確約定服務內容、服務質量、服務標準、服務費用、服務期限及違約責任。
第二十三條 開發建設單位必須參照建設部印發的《臨時管理規約(示范文本)》制定《臨時管理規約》，向買受人明示并予以說明，物業買受人應對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第二十四條 商品房預售時，開發建設單位與物業買受人簽訂的銷售合同應包含前期物業服務合同約定的內容，明確房屋建設質量問題由開發建設單位負責，物業服務企業不承擔此方面的維修責任。業主入住后，在房屋保修期內出現的房屋及配套設施的質量問題，由開發建設單位負責解決。業主也可以通過法律途徑維護權益，但不得以此為借口，拒交物業服務費。
第二十五條 在開發建設單位與物業買受人簽訂的房屋銷售合同附件中，應列明物業管理區域內歸全體業主所有的配套設備，在房屋銷售合同中必須明確機動車停車場的權屬性質，及地上和地下機動車停車位的使用說明。
第二十六條 屬于業主共有的物業管理用房等共用部位面積，在開發建設單位面積備案時由市產權登記部門予以凍結，不得轉讓，不得出租。
第二十七條 物業買受人應根據開發建設單位提供的住宅質量保修書和住宅使用說明書，在入住前對所購房屋質量及住宅區配套設施、環境建設等進行查驗。物業買受人入住后要自覺履行前期物業服務合同的約定，配合物業服務企業做好住宅區的物業管理工作。
第二十八條 物業服務企業在承接物業時，應對共用部位、共用設施設備進行認真查驗，并依法向開發建設單位索取竣工總平面圖和單體建筑、配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料，設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料，物業質量保修文件和物業使用說明文件等物業管理資料，明確維修范圍和責任，對不符合物業管理要求的不予接收，并要求開發建設單位整改。
第二十九條 在物業服務合同中應載明業主與物業服務企業就物業服務費用產生的糾紛通過仲裁解決。業主無法定事由累計6個月拒交物業服務費的，物業服務企業可以依照服務合同的約定，到仲裁部門申請仲裁，也可以到人民法院提起訴訟。
第三十條 物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)要按規定，指導業主、建設單位(包括公有房屋出售單位)召開業主大會，選舉產生業主委員會。社區居委會應指導和監督業主委員會的工作，與業主委員會相互配合，依法實行自治管理。
召開業主大會、選舉產生業主委員會后，在所在區政府的指導下，業主可自主招標選聘物業服務企業，并根據自身的經濟承受能力，參考市物價部門制定的物業服務收費參考標準，與物業服務企業簽訂物業服務合同。
第三十一條 市物價部門應根據住宅區的實際情況和業主承擔物業服務費用的能力，制定住宅區的物業收費參考標準，包括基本服務、房屋管理、共用設施設備維修養護(含住宅區內道路)、協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養護管理、地上和地下機動車停車位出租等相關服務的收費標準;依法對擅自擴大收費范圍、提高收費標準、設立收費項目等亂收費情況進行查處。
第三十二條 物業服務企業必須公開物業服務內容、服務標準、收費項目及標準(含機動車停車位的收費標準)，報市物價部門備案，并辦理收費許可證，接受監督。
第八章 舊住宅區共用設施移交、改造和物業管理
第三十三條 舊小區改造前，自來水、煤氣、供電、供暖、排水等配套共用設施由供水單位、供氣單位、供電單位、供暖單位、市房產局進行接收，接收后由相關專業部門負責維修養護。
第三十四條 住宅區改造后，有物業服務企業提供物業服務的，住宅區內的道路、綠化等共用部位，由物業服務企業負責管理;無物業服務企業提供物業服務的，由街道辦事處與社區居民委員會負責管理。
凡需要維修改造自來水、煤氣、供電、供暖、排水等配套共用設施，涉及住宅區內道路、綠地等共用部位或共用設施設備的，施工單位或個人與物業服務企業共同向區政府城建管理部門提出書面申請，區政府城建管理部門批準后方能進行施工，住宅區所在街道辦事處對施工進行監管。施工單位或個人在施工后要恢復原狀，由區政府城建管理部門進行驗收。
第三十五條 各區政府應合理劃分舊住宅區。舊住宅區的劃分，應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，并遵循以下原則劃分：
(一)建筑面積應不少于2萬平方米。
(二)以原產權房管單位為基礎，自然形成的住宅區。
(三)以市區主次干道為界，形成的住宅區。
各區政府應對本區內各住宅區的房屋權屬、監控系統、物業管理用房、自行車場、封閉設施、道路、綠化等相關物業情況建立檔案信息系統，制定物業管理實施方案，并報市房產局備案。
第三十六條 各區政府應結合社區建設，會同市綜合行政執法部門加強對舊有住宅區的綜合治理。治理的重點及標準：
(一)清理拆除各類違章建筑、臨時建筑，整頓臨街牌匾廣告。
(二)完善基礎設施配套，清理環境衛生，整治臟亂差和環境污染。
(三)提供物業管理辦公用房，完善管理制度。
改造資金由市政府投資、社會力量投資和自管房單位投資相結合，多方籌集。
第三十七條 對住宅區內擅自拆改房屋承重結構，侵占、損壞共用部位、公共場地、共用設施設備，擅自改變物業規劃用途等違法違規行為，由物業服務企業進行監督、制止。沒有物業服務企業的，由社區居民委員會進行監督、制止。在物業服務企業或社區居民委員會制止后，違法違規行為人拒不改正的，物業服務企業或社區居民委員會應報請市綜合行政執法部門進行處理。
第三十八條 街道辦事處應指導和協助舊住宅區業主成立業主大會和選舉業主委員會，實行業主自治管理。
(一)舊住宅區配套設施齊全且已組建業主委員會的，業主可以通過招聘物業服務企業實行物業管理。
(二)舊住宅區不具備實行專業化物業管理條件的，可以實行開放式的、社區自治與業主自治相結合的物業管理。
(三)舊住宅區規模比較小的，業主可以自行管理。
第三十九條 舊住宅區實施物業管理時，可優先由該住宅區中原管房面積最大的房產管理單位提供物業管理服務。公有房屋應由產權單位托管給該物業服務企業實行物業管理，由物業使用人繳納物業管理服務費。經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主委員會也可以采取招標等方式與其它物業服務企業簽訂物業服務合同。
第九章 棄管房屋的接收及管理
第四十條 市房產局對全市棄管房屋進行調查分類，根據破損程度等實際情況進行修繕費用的測算，報市政府審批。
第四十一條 由市財政投資對棄管房屋進行一次性修繕后，由市房產局接收并負責日后維修管理。
第四十二條 原管房單位在棄管前已建立住宅專項維修資金的，須將住宅專項維修資金全額移交市房產局。專項維修資金沒有建立或建立不足的，其剩余公房房改所得資金全部用作專項維修資金，由市房產局統籌使用。
第十章 附則
第四十三條 國有非住宅房產按《鞍山市國有非住宅房產經營管理辦法》的規定進行接收和維修管理，由市房產局招聘物業服務企業，與用房單位簽訂物業服務委托協議，參照本規定，實行統一的物業管理。
第四十四條 各縣(市)人民政府可以依據本規定精神，結合本地區實際，制定具體辦法。
第四十五條 本規定自2008年7月1日起施行。
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