物業管理師《物業基本制度與政策》講義
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我國房地產市場發育尚不成熟，多數房地產開發企業規模較小、開發資金不充沛，需要通過商品房預售彌補資金不足問題。盡管國家提倡商品房現房銷售，但目前商品房預售仍是房地產開發企業的主流銷售方式。由于商品房預售時房屋尚未建成，因此在交付房屋中存在大量房屋質量、交房期限、房屋面積等方面的爭議。為維護商品房市場秩序，必須加強對商品房的預售管理。
(一)商品房預售的條件
《城市房地產管理法》對商品房預售規定了三項條件：
1.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
2.持有建設工程規劃許可證;
3.按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;
4.開發企業向城市、縣人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
(二)商品房預售管理程序
1.房地產開發企業預售商品房前，應當向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明，未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
2.房地產開發企業申請預售許可，應當提交的證件及資料有：
(1)商品房預售許可申請表;
(2)開發企業的《營業執照》和資質證書;
(3)土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證;
(4)投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明;
(5)工程施工合同及關于施工進度的說明;
(6)商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。
3.經審查，房地產開發企業的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發送開發企業，并自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。
房地產開發企業進行商品房預售，應當向商品房預購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。
4.房地產開發企業預售商品房，應當與商品房預購人簽訂商品房預售合同。房地產開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。房地產開發企業預售商品房所得款項，必須用于有關的工程建設。
5.商品房預購人應當在預購商品房交付使用之日起90日內，依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。房地產開發企業應當予以協助，并提供必要的證明文件。由于房地產開發企業的原因，商品房預購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除房地產開發企業和承購人有特殊約定外，房地產開發企業應當承擔違約責任。
《商品房銷售管理辦法》規定：“房地產開發企業應當在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。”同時要求商品房現售應當符合以下條件：
1.現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書;
2.取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件;
3.持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
4.已通過竣工驗收;
5.拆遷安置已經落實;
6.供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;
7.物業管理方案已經落實。
商品房銷售原則
無論商品房預售與現售，都必須遵守以下原則：
(1)商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。
(2)商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。
《條例》對此亦作出相應規定：“在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”“建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。”
(3)房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。
(4)房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。返本銷售，是指房地產開發企業向購房人承諾，購房人使用房屋一定年限后，如果購房人要求收回投資，房地產開發企業向購房人以分期還款或一次性返還購房款方式回購房屋。售后包租，是指房地產開發企業向購房人承諾，購房人可以將所購商品房委托其出租經營，房地產開發企業承諾按時向購房人支付高額租金的商品房售商方式。
返本銷售和售后包租，都是房地產開發企業為擺脫資金短缺困境，以不合常理的利益引誘投資人投資購房。由于房地產開發企業承諾的利益難以實現或根本無法實現，因此給購房人造成很大投資風險，擾亂商品房市場秩序，是帶有欺詐性質的商品房銷售方式，因此必須禁止。
(5)房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售宣傳廣告，應當執行《廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。同時，發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。
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